Luật Nhà ở 2023: Siết chặt quy định về công trình nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ và thời hạn sử dụng nhà chung cư

Từ ngày 01 08 2023, Luật Nhà ở số 27 2023 QH15 (gọi tắt là Luật Nhà ở 2023) có hiệu lực sớm hơn dự kiến với nhiều điểm mới về nhà chung cư, đáng chú ý là công trình nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ (thường được gọi là chung cư mini) đủ điều kiện sẽ được cấp sổ hồng và không còn quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Căn hộ chung cư mini đủ điều kiện sẽ được cấp sổ hồng

Theo khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023, cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này mong muốn xây dựng chung cư mini (được hiểu là nhà ở từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có nhiều căn hộ, hoặc nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê thì phải đáp ứng các điều kiện cụ thể nhằm làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Việc đầu tư xây dựng phải thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Những căn hộ đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 57 sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Mặt khác, khoản 3 Điều 57 Luật này cũng nêu rõ, cá nhân có quyền sử dụng đất ở muốn xây dựng chung cư mini để cho thuê thì phải đáp ứng 3 điều kiện.

Thứ nhất là đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Thứ hai là đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

Thứ ba là đáp ứng điều kiện theo quy định của UBND tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

Trường hợp chung cư mini của cá nhân quy định tại khoản 3 Điều 57 có căn hộ để bán, để cho thuê mua thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 57.

Bên cạnh đó, Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 tiếp tục làm rõ hơn các quy định về việc xây dựng và bán, cho thuê, cho thuê mua, bàn giao nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ.

Không còn quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Điều 58 Luật Nhà ở 2023 mang đến một sự thay đổi lớn khi không còn quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư mà chỉ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023 trong 2 trường hợp.

Trường hợp thứ nhất là khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều 58. Trường hợp thứ hai là nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng.

Cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

Điều 74 Luật Nhà ở 2023 quy định, nếu quá thời hạn di dời theo quyết định di dời của UBND cấp tỉnh mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không thực hiện việc di dời thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời.

UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế di dời theo quyết định cưỡng chế di dời của UBND cấp tỉnh.