MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Luật kinh doanh BĐS về vấn đề thanh toán

Như chúng ta cũng biết, với luật kinh doanh (KD) BĐS mới thì lịch thanh toán theo luật cho sản phẩm nhà ở trong tương lai nó như này.

_ Cọc: 5% giá trị hợp đồng, điều kiện này ghi là đủ điều kiện bán, tuy nhiên theo nhiều phân tích thì sau khi dự án có tiền sử dụng đất thì có thể có bước này.

_ Ký hợp đồng mua bán: Đến 30% giá trị hợp đồng, thời điểm là phải xong móng, có giấy phép bán hàng.

_ Trước khi bàn giao: Đến 70% với chủ đầu tư (CĐT) Việt Nam và 50% với CĐT có yếu tố nước ngoài.

_ Thời điểm bàn giao: Đến 95%, điều kiện là phải được Bộ xây dựng (BXD) nghiệm thu đưa vào sử dụng.

_ Ra sổ: 5% còn lại.

Đầu tiên, chúng ta cần hiểu tại sao mà lại phải có luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tại sao không cho hình thành rồi mới được giao dịch, mà cứ phải cho phép mua bán "bán thành phẩm". Đây là một cách bảo vệ CĐT, nó kiểu như giúp CĐT test thị trường, kiểu có người mua rồi thì mới làm tiếp, còn không thì thôi không làm. Chứ lỡ làm ra sản phẩm hoàn chỉnh xong mà bán không ai mua thì nó lại khó khăn cho CĐT.

Còn tỉ lệ thanh toán như thế lại là một cách để bảo vệ cho khách hàng. Một dự án sẽ được nhận cọc nếu các vấn đề pháp lý đã tương đối ổn, vì khi có tiền là pháp lý cũng gọi là ổn rồi. Sau đó thì khi xong móng, là CĐT cũng đã đầu tư một số tiền vào dự án rồi, thì là lúc thanh toán 30%, hay phải ráng bàn giao để thu thêm 25% hoặc 45% (Với CĐT nước ngoài). Và phải sổ sách cho đàng hoàng để thu thêm 5%.

Khi bạn mua nhà ở hình thành trong tương lai nghĩa là cùng CĐT hợp tác để cuối cùng có sản phẩm, nó khác kiểu mua đứt bán đoạn sang tên sổ đỏ cầm tay. Và cách thức này thì cá nhân mình nghĩ cũng phù hợp và fair thôi, mỗi người cùng chịu thiệt nếu dự án không đi được đến giai đoạn bàn giao. Và ngay cả việc 5% cuối cùng để làm sổ thì trong luật cũng đánh giá cái làm sổ là 1 thủ tục hành chính chứ nó không quan trọng lắm nên mới cho giữ lại có 5%.

Luật cũ thì phần đặt cọc nó lấn cấn chút, vì tỉ lệ khá là cao mà ít ràng buộc, nó gây thiệt hại nhiều cho người mua, nên luật mới điều chỉnh lại. Với cá nhân mình thấy luật thế là cũng phù hợp, và fair cho đôi bên.

Luật là vậy, tuy nhiên trong thực tế thì nó xuất hiện nhiều biến thể khác nhau với mục đích chính là lách luật. Mà CĐT là người chủ động lách luật, nên khách hàng bị thiệt nếu đi theo cái sắp đặt biến thể của CĐT là điều đương nhiên.

Nhiều trường hợp, khách đồng ý lách luật cùng CĐT, sau này có vấn đề lại nhờ nhà nước xử lý, đó là cái khó cho cơ quan nhà nước. Xong nhà nước khó xử lý hoặc xử lý chậm thì lại kêu bị thế lực này kia...., nhưng vấn đề là ngay từ đầu khách và CĐT đã đi lệch cái hành lang mà nhà nước đã lập ra rồi. Đi đúng hành lang thì dễ phân xử, đi sai thì tự nhiên nó khó thôi.

Nên cẩn trọng.