Lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất: Một số điểm cần lưu ý

 Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT (gọi tắt là Thông tư 09) hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư dự án PPP, dự án đầu tư có sử dụng đất là văn bản quy phạm pháp luật được cộng đồng doanh nghiệp nói chung và giới đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng rất quan tâm. Thông tư số 09 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ một số vướng mắc, đồng thời làm rõ nhiều nội dung liên quan đến hoạt động lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất.

Xác định dự án đầu tư có sử dụng đất

Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư quy định các loại công trình sau đây thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định và sẽ phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: khu đô thị; nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ.

Hướng dẫn chi tiết quy định này, Thông tư 09 tổng hợp, dẫn chiếu đầy đủ tới pháp luật về xây dựng, qua đó hỗ trợ các địa phương trong việc xác định chính xác loại công trình sẽ phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Ví dụ, dự án xây dựng “khu đô thị” được xác định theo Phụ lục IX ban hành kèm theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng; hoặc dự án xây dựng “công trình trụ sở, văn phòng, thương mại, dịch vụ” sẽ được xác định theo quy định tương ứng tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.

Hoàn thiện phương pháp xác định giá sàn nộp ngân sách nhà nước

Phương pháp xác định giá sàn nộp ngân sách nhà nước (m3), làm cơ sở để xét duyệt nhà đầu tư trúng thầu là một trong những nội dung được các doanh nghiệp quan tâm nhất trong thời gian vừa qua. Trong suốt quá trình Bộ Kế hoạch và Đầu tư hoàn thiện phương pháp này, đã có nhiều phương án được đề xuất và lấy ý kiến rộng rãi, nhằm bảo đảm tính khả thi cao nhất khi Thông tư chính thức được ban hành. Thực tế, Thông tư chỉ làm rõ thêm nội dung đã được quy định tại Nghị định số 25, do đó cần bảo đảm tuân thủ nguyên tắc quy định tại Nghị định: giá trị này được xác định mang tính tương đối, là căn cứ để nhà đầu tư đề xuất nộp ngân sách nhà nước và độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai.

Phương pháp xác định giá sàn nộp ngân sách nhà nước (m3), làm cơ sở để xét duyệt nhà đầu tư trúng thầu là một trong những nội dung được các doanh nghiệp quan tâm nhất trong thời gian vừa qua.

Mặc dù vậy, việc khắc phục các hạn chế phát sinh từ thực tiễn vẫn là cần thiết. Có thể kể đến một số hạn chế được phản ánh từ địa phương trong thời gian qua như: chênh lệch lớn giữa giá đất khởi điểm và giá đất trúng giá; có hiện tượng tăng giá đất nền đồng loạt và “sốt” ở khắp cả nước... dẫn đến giá sàn nộp ngân sách nhà nước bị đẩy lên cao. Để khắc phục hạn chế này, Thông tư 09 hiện nay đang quy định như sau: Một là, tiếp tục duy trì phương pháp và công thức xác định giá sàn nộp ngân sách nhà nước, tuân thủ nguyên tắc và công thức đã được quy định tại Nghị định số 25/CP.

Hai là, người có thẩm quyền của dự án xem xét việc loại trừ các thông số tham chiếu có giá trị cao hơn 20% so với mức tăng trung bình qua đấu giá hoặc không tham chiếu các khu đất, quỹ đất, thửa đất có tỷ lệ phản ánh diễn biến bất thường khác.

Để phản ánh đúng trường hợp bất thường, Thông tư yêu cầu việc xác định tỷ lệ phản ánh diễn biến bất thường khác do người có thẩm quyền xem xét, quyết định cụ thể. Trong trường hợp xác định giá đất có diễn biến bất thường, cần thực hiện thủ tục điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với địa bàn và trong khoảng thời gian mà các khu đất, quỹ đất lấy tham chiếu được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trước khi loại trừ các thông số tham chiếu.

Việc loại trừ các thông số tham chiếu có diễn biến bất thường được đa số các địa phương đồng thuận cao trong quá trình lấy ý kiến xây dựng Thông tư 09 và được kỳ vọng tháo gỡ được nút thắt cho các dự án bất động sản trong thời gian tới, góp phần vào chiến lược phục hồi kinh tế sau đại dịch.