Loạt quy định mới bảo vệ người mua nhà “trên giấy” như thế nào?

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua, có hiệu lực thi hành từ ngày 1.1.2025. Đáng chú ý, Luật mới chú trọng đến việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai, còn gọi là nhà “trên giấy”.

Luật mới chú trọng đến việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai. Ảnh minh hoạ

Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán

Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Các dự án chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở...

Về thanh toán khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng thanh toán 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ thanh toán khi họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.

Chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh

Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh.

Theo đó, ngân hàng sẽ bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với khách hàng trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng và khoản tiền khác nếu có.

Khách hàng nhận thư bảo lãnh, chủ đầu tư mới được nhận tiền

Theo luật mới, phạm vi bảo lãnh, điều kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh quy định tại Điều 26 luật này và phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản.

Thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án và thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho khách hàng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.

Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho khách hàng trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho khách hàng và khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.

Ngân hàng có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh

Điều 26 luật này cũng quy định, trường hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo lãnh về các nội dung quy định nêu trên.

Trên cơ sở đó, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả các khách hàng mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư.

Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho khách hàng khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho khách hàng đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư theo quy định. Đồng thời, ngân hàng bảo lãnh cũng gửi cho chủ đầu tư để chủ đầu tư cung cấp cho từng khách hàng đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Không bàn giao nhà, ngân hàng phải trả tiền thay chủ đầu tư

Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng quy định tại quy định Điều 26 này.

Khách hàng có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.

Theo đánh giá của các chuyên gia, mặc dù phải tới đầu năm 2025, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới chính thức có hiệu lực nhưng những quy định mới này được kỳ vọng sẽ mang đến những tín hiệu tích cực, củng cố niềm tin về một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững, trong đó người mua nhà có thêm “lá chắn” để được bảo vệ khỏi những rủi ro, chủ đầu tư được gia tăng trách nhiệm.