Lộ lý do 22.000 căn hộ chung cư ở TPHCM bị ‘treo’ sổ hồng

Hiện ở TPHCM đang có tới 22.000 căn hộ chung cư chưa được cấp sổ hồng. Vì không tính được tiền sử dụng đất đã đẩy người dân vào thế mua nhà nhưng không được cấp sổ hồng, khiến quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân và doanh nghiệp bị ảnh hưởng.

Người dân và doanh nghiệp cùng “khóc”

Ông Nguyễn Minh Sơn, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Sơn Kim Land cho biết, thời gian qua cư dân chung cư Gateway Thảo Điền (quận 2, TPHCM) kêu trời vì chậm được cấp sổ hồng. Sơn Kim Land được UBND TPHCM giao 10.943,7m2 đất vào năm 2010 để xây chung cư Gateway Thảo Điền.

Ngày 3/2/2016, UBND TPHCM đã có quyết định số 412 duyệt phương án xác định giá đất cụ thể đối với khu đất 10.943,7m2 với giá trị quyền sử dụng đất là hơn 120 tỷ đồng, Sơn Kim Land đã hoàn thành nghĩa vụ nộp. Đến nay, Sơn Kim Land đã bàn giao 100% căn hộ cho khách hàng nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng, dẫn đến bức xúc của hàng trăm khách hàng tại dự án này. Theo ông Sơn, nguyên nhân khiến dự án chưa được cấp sổ hồng là bởi tầng hầm có diện tích đất 9.089,2 m2 lớn hơn so với khối đế là 5.742,8 m2 đã nộp tiền sử dụng đất.

“Doanh nghiệp sống được nhờ khách hàng, nhu cầu cấp sổ hồng của cư dân là nhu cầu hoàn toàn chính đáng. Bởi bản thân tôi cũng đi mua chung cư mà chưa được cấp sổ hồng và rất bức xúc. Trong khi vướng mắc không được cấp sổ hồng là từ phía cơ quan chức năng. Chính vì vậy, rất mong cơ quan chức năng ưu tiên cấp sổ hồng cho cư dân”, ông Sơn nói.

Tương tự, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, công ty có 13 dự án, tương đương 8.791 căn hộ chưa được Sở Tài nguyên Môi trường cấp sổ hồng vì hầu hết bị vướng ở khâu xác định tiền sử dụng đất. Điển hình như khu chung cư Lavita Garden (quận Thủ Đức), thủ tục thẩm định giá đất được triển khai từ cuối năm 2015, Sở Tài nguyên Môi trường đã 4 lần trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm định giá đất TPHCM. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa được duyệt thông qua, chưa có kết quả thẩm định giá đất, doanh nghiệp phải tạm nộp theo đơn giá cao nhất.

Thậm chí, có những dự án đủ điều kiện cấp sổ hồng nhưng cũng bị gây phiền hà cho doanh nghiệp. Cụ thể như dự án 8X Plus trong quá trình thực hiện các thủ tục cấp sổ hồng, Sở Tài nguyên Môi trường đã làm thất lạc 5 sổ đỏ và xử lý, giải quyết các thủ tục cấp sổ hồng chậm trễ, kéo dài từ thời điểm tháng 7/2019 đến nay vẫn chưa có kết quả giải quyết. Dự án Moonlight ParkView (quận Bình Tân) chủ đầu tư đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính theo thông báo nộp tiền của Cục thuế TPHCM nhưng vẫn bị đùn đẩy, chuyển lòng vòng giữa các cơ quan.

“Cần ưu tiên cấp sổ hồng cho cư dân. Có thể tạm thời chưa cấp sổ hồng các phần diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư thực hiện ký quỹ, cam kết nộp tiền sử dụng đất khi có quyết định nộp tiền sử dụng đất bổ sung”, ông Dũng kiến nghị.

Còn ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết, doanh nghiệp này hiện đang thực hiện hơn 40 dự án nhà ở tại TPHCM. Trong quá trình phát triển, Tập đoàn gặp nhiều vướng mắc về chính sách pháp luật liên quan quản lý đất đai, trong đó có thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho khách hàng. Việc này gây tâm lý hoang mang cho cư dân, ảnh hưởng uy tín doanh nghiệp cũng như ảnh hưởng môi trường đầu tư bất động sản TPHCM.

Thông kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho thấy, có 11 doanh nghiệp với 44 dự án, gồm hơn 22.000 căn hộ, đang bị “treo” sổ hồng. HoREA cho rằng, đây là vấn đề bức xúc cho người dân lẫn doanh nghiệp suốt thời gian qua. Việc tắc tiền sử dụng đất đã đẩy người dân vào thế mua nhà nhưng không được cấp sổ hồng, khiến quyền và lợi ích hợp pháp của họ, cũng như quyền, lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp bị ảnh hưởng.

Không thể tính được tiền sử dụng đất

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, trước đây khâu tính tiền sử dụng đất do Sở Tài chính phụ trách theo Luật Đất đai 2003. Nhưng sau năm 2014, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44, công tác này được giao Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất. Điểm tắc nghẽn nằm ở đây.

Đáng nói, nếu với các dự án bất động sản thực hiện ngoài TPHCM, trung bình chỉ mất 3-4 tháng đã có kết quả thẩm định và phương án tính tiền sử dụng đất thì tại TPHCM, hầu hết hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết xong hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng. Quá trình thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian, doanh nghiệp phải từ 3 năm mới nộp được tiền sử dụng đất, thậm chí nếu nộp tiền sử dụng đất trước khi công nhận, chủ đầu tư cũng mất đến 5-7 năm vẫn chưa được thông qua phương án giá đất.

Đề xuất các giải pháp gỡ vướng cho doanh nghiệp, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc điều hành dự án khu vực TPHCM của Tập đoàn Novaland đưa ra 2 kiến nghị. Đối với các dự án chưa được định giá, UBND TPHCM và các sở ngành sớm xem xét định giá làm cơ sở để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, trên cơ sở đó nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dân cư. Đối với các dự án mà chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng người dân chưa được xét cấp sổ hồng, đơn vị quản lý nhanh chóng xem xét, giải quyết để sớm ổn định đời sống cho cư dân.

Ông Trần Văn Thạch, Phó giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM thừa nhận, so với thực tế, việc giải quyết các bất cập liên quan thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân vẫn rất chậm. Trong 5 năm qua, TPHCM chỉ thu được thu 3-5% tiền sử dụng đất tại các dự án. Hiện còn hơn 100 hồ sơ của doanh nghiệp chưa được giải quyết.

Ông Thạch nhận định, quy trình tính giá sử dụng đất chủ yếu vướng về mặt kỹ thuật, pháp lý. Đơn cử, một dự án thực hiện đầy đủ quy trình thủ tục một cách bài bản thì việc cấp giấy không vướng. Tuy nhiên, đối với các dự án lớn, thời gian thực hiện kéo dài, trong quá trình triển khai có rất nhiều luật, quy định thay đổi, điều chỉnh nên vướng nhiều pháp lý. Khó khăn đôi khi từ cấp Trung ương nên cơ quan địa phương khi vận dụng Luật để làm cũng khó.