LHG - Nhu cầu thuê đất và nhà xưởng phục hồi, cơ cấu tài chính vững mạnh

Diện tích đất bàn giao thấp hơn kỳ vọng của chúng tôi do sự chậm lại của dòng vốn FDI tại khu vực phía Nam.

Trong năm 2023, LHG chỉ bàn giao được khoảng 2,2 ha so với kỳ vọng ban đầu của chúng tôi (4-5 ha) do hoạt động sản xuất kinh doanh của các lĩnh vực như: thực phẩm, hàng tiêu dùng, cơ khí, VLXD và kho vận (các lĩnh vực có khách hàng thuê đất chính của LHG) gặp nhiều khó khăn dẫn đến sụt giảm nhu cầu mở rộng đầu tư. Theo số liệu từ Bộ KHĐT, dòng vốn FDI tại thị trường cấp 1 của miền Nam chỉ đạt khoảng 2,4 tỷ USD trong năm 2023 (-74% yoy) và diện tích đất KCN cho thuê ở miền Nam chỉ đạt ~ 540 ha (-31% yoy). Trong năm 2023, LHG chỉ ký được hợp đồng MOU cho thuê đất với 02 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực F&B gồm CTCP Greenwitch Vina và Công ty TNHH Thương Mại và Xuất nhập khẩu Orifood VN với tổng diện tích ~ 3ha.

Chúng tôi đánh giá nguồn cung đất KCN tại khu vực phía Nam sẽ tục hạn chế trong năm 2024 trước khi cải thiện từ năm 2025

Chúng tôi đánh giá nguồn cung đất KCN trên cả nước đặc biệt là khu vực phía Nam sẽ tiếp tục khan hiếm trong năm 2024 đến từ các nguyên nhân chính như (1) Các vướng mắc làm chậm quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư/công nhận chủ đầu tư tại các dự án. (2) Các khó khăn trong công tác xác định tiền sử dụng đất và đền bù, giải phóng mặt bằng; (3) Quá trình phê duyệt, điều chỉnh phương án sử dụng đất của các dự án kéo dài gây khó khăn cho nguồn cung đất KCN từ chuyển đổi đất cao su.

KCN Long Hậu 3.1 hiện còn hơn 44 ha đất có thể cho thuê trong đó diện tích đất có thể cho thuê ngay khoảng 28 ha.

Tính đến thời điểm cuối năm 2022, KCN Long Hậu 3.1 đã thực hiện bồi thường được 114,49 ha (đạt 92,3% tổng diện tích). Theo chia sẻ của LHG, trong năm 2023 doanh nghiệp đã bồi thường thêm được ~ 2ha. LHG hiện đã được UBND tỉnh Long An cho thuê đất tổng cộng 7 đợt với tổng diện tích 109/123,98 ha và đang tiến hành đóng tiền sử dụng đất đợt 7 với diện tích khoảng 5,7 ha.

Chúng tôi ước tính sau khi dành khoảng 9,44 ha để phát triển NXXS thì diện tích đất còn lại có thể cho thuê của LHG lên đến 44 ha trong đó diện tích đất sẵn sàng cho thuê khoảng 28 ha. Chúng tôi ước tính với khoảng 44ha diện tích đất KCN còn lại, KCN LH 3.1 sẽ mang về cho LHG khoảng 2.640 tỷ đồng tiền cho thuê đất cho LHG trong thời gian còn lại với mức giá cho thuê bình quân khoảng 250 USD/m2/chu kỳ thuê. Chúng tôi ước tính LHG sẽ cho thuê được khoảng 3 ha/năm trong các năm tiếp theo với mức giá cho thuê bình quân khoảng 250-260 USD/m2/chu kỳ thuê.

Tại KCN Long Hậu 3.1, LHG đã dành ra khoảng 9,44 ha diện tích đất để phát NXXS. Theo báo cáo của SYNC Đông Nam Á, quy mô thị trường TMĐT của Việt Nam được dự báo có thể đạt hơn 40 tỷ USD vào năm 2025 tương đương với mức CAGR ~ 30%. Thương mại điện tử phát triển sẽ phát triển sẽ thúc đẩy hoạt động giao hàng nhanh từ đó thúc đẩy nhu cầu đối với các loại hình như nhà xưởng xây sẵn, nhà kho cao tầng.

Tính đến cuối năm 2023, LHG hiện đang sở hữu hơn 132.000 m2 NXXS và đang triển khai khu nhà xưởng 3A (19-22) từ cuối năm 2023. Thông thường, LHG sẽ bắt đầu triển khai xây dựng các khu nhà xưởng mới khi có tỷ lệ lắp đầy trên 50%, do đó chúng tôi kỳ vọng khu NXXS 3A (19-22) sẽ nhanh chóng lắp đầy sau khi hoàn thành trong năm 2024. Chúng tôi ước tính mảng NXXS sẽ mang lại hơn 150 tỷ đồng doanh thu cho LHG trong năm 2024.