Lệch pha cung - cầu nhà ở tại Hà Nội

Dù một số dự án cũ đang hồi sinh, nhưng đây chỉ là điểm sáng le lói, chứ không phải là bệ đỡ cho thị trường bất động sản Hà Nội sớm “cất cánh”.

Ngoài ra, dự án nhà ở giá thấp nhu cầu rất lớn, nhưng đáp ứng chưa được bao nhiêu.

Khó tạo hiệu ứng

Tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản Thủ đô thời gian qua là một số dự án tọa lạc trên đất vàng, nhưng chậm triển khai suốt nhiều năm sẽ được tiếp tục xây dựng.

Mới đây, chính quyền TP. Hà Nội đã trao quyết định chủ trương đầu tư cho một loạt dự án nhằm kích thích kinh tế hậu Covid-19, trong đó có những dự án bất động sản vốn “khủng” như Dự án Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch tại Hoài Đức (vốn đầu tư hơn 41.200 tỷ đồng); Dự án Khu đô thị mới An Lạc Green Symphony cũng tại Hoài Đức (vốn đầu tư 8.800 tỷ đồng); Dự án Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 ở Mê Linh (vốn đầu tư 4.470 tỷ đồng).

Tin tốt cũng đến từ các dự án lớn ở ngoại thành vừa được trao quyết định đầu tư như Dự án Khu đô thị mới CEO Mê Linh (2.168 tỷ đồng), hay Dự án Khu đô thị mới Mai Lâm, Xuân Canh, Đông Hội tại huyện Đông Anh (34.879 tỷ đồng).

“Các dự án lớn khởi động là tín hiệu vui cho thị trường Hà Nội, nhưng chưa thể đem lại những tác động thực sự cho thị trường từ nay đến cuối năm và thậm chí sang năm 2021. Bởi để các dự án bất động sản tạo hiệu ứng thì cần đến vài năm triển khai, từ thi công đến mở bán”, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định.

Nói rõ thêm, ông Điệp cho biết, vòng đời triển khai một dự án bất động sản kéo dài vài năm và chủ đầu tư luôn phụ thuộc dòng tiền từ các kênh huy động, trong đó kênh quan trọng vẫn là ngân hàng thương mại. Tái khởi động dự án cũ và kích hoạt dự án mới là tin vui, phản ánh sức hấp dẫn của thị trường và nguồn cung sẽ được hình thành trong tương lai, còn tác động đến thị trường ngay lập tức là không thể, nhất là trong thời kỳ Covid-19 còn diễn biến phức tạp.

Một trong những điểm mấu chốt của dự án bất động sản là nhà đầu tư phải thu xếp vốn. Tuy nhiên, tín dụng vào lĩnh vực bất động sản thời gian qua bị siết chặt, nay lại càng khó để chủ đầu tư huy động vốn vì các ngân hàng thương mại đều lo ngại rủi ro.

Ở phân khúc biệt thự, liền kề, dù được đánh giá có thể tăng giá tốt hơn so với chung cư, nhưng các chủ đầu tư áp dụng chiến lược kinh doanh dè chừng để quan sát thị trường. Điển hình là Công ty cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm (Lideco) - chủ đầu tư Dự án Khu đô thị Lideco Hoài Đức. Lideco đã hạ mục tiêu doanh thu của dự án này năm 2020 xuống còn 540 tỷ đồng và áp dụng chiến lược bán cầm chừng các căn biệt thự liền kề để chờ giá lên.

Không dễ khắc phục lệch pha cung - cầu

Dân số tăng nhanh, kéo theo nguồn cầu nhà ở tại Hà Nội tăng cao, nhưng hiện nguồn cung nhà ở giá thấp rất khan hiếm, không đáp ứng được nhu cầu.

Số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong số 58 dự án nhà chung cư tại Hà Nội đủ điều kiện bán trong năm 2020, có đến trên 60% lượng sản phẩm tập trung vào phân khúc căn hộ tầm trung có giá bán từ 25 đến dưới 35 triệu đồng/m2, số lượng căn hộ giá rẻ chỉ đạt khoảng 13%, còn lại là căn hộ cao cấp.

Ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, hiện tượng lệnh pha cung - cầu nhà ở tại Thủ đô dù cảnh báo từ lâu nhưng vẫn chưa được khắc phục. Cầu về nhà ở giá rẻ tại Hà Nội rất lớn, nhưng nguồn cung hạn chế, hoặc tuy có cung, nhưng chất lượng thấp khiến người mua e ngại.

Trái lại, phân khúc nhà phố thương mại (shophouse) lại chứng kiến thừa hàng. Số lượng các căn shophouse tại Hà Nội tăng mạnh vài năm gần đây, nhưng phân khúc này kén người mua bởi giá cao, nên nhiều dự án shophouse vẫn ế ẩm, khó kinh doanh. Đơn cử, dự án shophouse Eastern Park tại Hà Nội Garden City do Công ty TNHH Berjaya-Handico12 đầu tư, vẫn vắng tanh chưa có mấy người mua.

Lý giải hiện tượng lệch pha cung - cầu, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, dù nhu cầu và sức mua lớn, nhưng biên độ lợi nhuận của các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà giá thấp lại rất mỏng. Đây là điều khiến nhiều chủ đầu tư không mặn mà, khiến nguồn cung phân khúc này chưa nhiều, khó giải được bài toán cung không đủ cầu.

Được biết, ở phân khúc nhà giá thấp, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ về giá trần dành cho các căn hộ thương mại theo hướng các căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 70 m2 sẽ có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2. Đây là động thái mới và tích cực trong điều chỉnh chính sách của Nhà nước, nhằm tạo điều kiện cho lĩnh vực bất động sản có thêm cơ hội phục hồi hậu Covid-19.

Theo ông Khương, để hiện thực hóa ý định trên, cần phải giải quyết triệt để một số nút thắt, đặc biệt là quỹ đất, vì quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội thành Hà Nội hay TP.HCM đang là bài toán hóc búa cho doanh nghiệp hiện nay. Ngoài ra, phải giải quyết những tồn tại trong vấn đề pháp lý, đơn giản hóa thủ tục. Theo phản ánh của các chủ đầu tư, riêng thời gian từ lúc chấp thuận chủ trương đầu tư, đến khi ra được giấy phép xây dựng và khởi công dự án phải tính bằng năm.

Theo các chuyên gia, từ nay đến cuối năm, nguồn cung nhà ở của thị trường Hà Nội chưa thể có đột phá. Thị trường nhà ở Hà Nội những tháng tới diễn biến tốt hay xấu phụ thuộc nhiều vào tình hình kinh tế vĩ mô và Covid-19 trên thế giới. Chỉ một diễn biến xấu của Covid-19 sẽ khiến người mua chùn tay xuống tiền, khi đó chủ đầu tư sẽ gặp rủi ro lớn.