Lạm phát và dòng tiền chảy vào bất động sản

Trước sức ép cộng hưởng gia tăng lạm phát về tiền tệ, lạm phát chi phí đẩy, lạm phát do cầu kéo và lạm phát ngoại nhập, dòng tiền và giá cả trên thị trường bất động sản cũng sẽ ngày càng tăng trong năm 2022.

Trong những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đang ghi nhận tình trạng sốt giá (có nơi mức tăng 2 - 3 lần so với trước đó) và quy mô mua bán bất động sản ăn theo các dự án, thông tin quy hoạch hạ tầng lan rộng ra nhiều địa phương, cả khu vực lân cận đô thị lớn cũng như các vùng quê, nông thôn hay vùng núi như: Hà Nội, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Quảng Trị, Bình Dương, Kon Tum…

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong tháng 2/2022 so với tháng 1/2021, nhu cầu tìm mua đất nền tại Hà Nội tăng 8% và TP.HCM tăng 18%, thậm chí Lâm Đồng tăng 41%, Khánh Hòa tăng 35%, Đà Nẵng tăng 32%, Đồng Nai tăng 25%.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến cuối năm 2021, giá đất nền tăng từ 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020. Cá biệt, có thời điểm đất nền tại một số địa phương ở vùng ven Hà Nội như Ba Vì tăng 45%, hay Đà Bắc, tỉnh Hòa Bình tăng 46%...

Báo cáo về thị trường vốn đầu tư quý I/2022 của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, tổng lượng giao dịch M&A bất động sản trên cả nước gần 900 triệu USD. Dù chỉ ghi nhận trong một quý, nhưng con số này cao hơn khoảng 10% so với kết quả giao dịch của cả năm 2019 và chỉ thấp hơn khoảng 10% so với cả năm 2017, 2018 - giai đoạn trước khi đại dịch Covid-19 xuất hiện.

Ngoại trừ yếu tố tâm lý, sự tăng giá và quan tâm đến bất động sản hiện nay gắn với nhiều nguyên nhân như: Chênh lệch cung - cầu; nhiều thông tin quy hoạch mới được công bố; sự dịch chuyển lợi nhuận và dòng vốn đầu tư từ TTCK sau cơn sốt nóng trên thị trường này; đặc biệt là sự hấp dẫn của bất động sản với tư cách nơi bảo toàn giá trị tài sản trong bối cảnh sức ép lạm phát đang gia tăng.

Theo Tổng cục Thống kê, do chịu ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế - xã hội, chính trị trên thế giới, cùng với đà phục hồi kinh tế trong nước và nhiều quốc gia khác, tại quý I/2022, CPI bình quân tăng 1,92% so với cùng kỳ năm trước, lạm phát cơ bản tăng 0,81%; chỉ số giá sản xuất, chỉ số giá nguyên, nhiên, vật liệu dùng cho sản xuất, chỉ số giá xuất khẩu, nhập khẩu quý I/2022 đều tăng so với cùng kỳ năm 2021.Khi xảy ra căng thẳng địa chính trị trên thế giới và xu hướng lạm phát gia tăng trên phạm vi toàn cầu, xu hướng đầu tư nóng vào bất động sản năm 2022 được củng cố; giá vàng và giá dầu mỏ liên tiếp đạt mức cao nhất mọi thời đại và lãi suất tiết kiệm tiền gửi ngân hàng hiện vẫn chưa thực sự hấp dẫn.

Một trong những lý do khiến giá cả và dòng đầu tư bất động sản tăng trong bối cảnh hiện nay là khi lạm phát tăng cao, chi phí nguyên vật liệu đầu vào cùng lãi suất vay tín dụng tăng nhanh trong khi giá bán chưa theo kịp, cộng với việc nhu cầu tiêu dùng khó tăng mạnh, sẽ làm nhà kinh doanh đẩy tiền vào tích lũy tài sản và tăng giá bất động sản bán ra để chống trượt giá. Sự phổ biến của các động thái này sẽ hình thành mặt bằng giá mới trên thị trường bất động sản, kể cả bất động sản hình thành trong tương lai…

Khi lạm phát tăng cao, không chỉ những nhà đầu tư nhỏ lẻ, có sẵn nguồn tiền nhàn rỗi mà còn có giới doanh nghiệp cũng muốn đổ vốn vào bất động sản do e ngại giá sản xuất đầu vào tăng nhanh, nhưng giá bán không thể bù đắp cho lạm phát.

Nói cách khác, khi lạm phát tăng cao, đầu tư cho sản xuất, kinh doanh sẽ kém hấp dẫn hơn so với đầu cơ tài sản. Chính cuộc đua sở hữu bất động sản sẽ dẫn đến hiện tượng giá thị trường liên tục leo thang và các nguồn lực xã hội sẽ bị “chôn” hết vào đất. Đồng thời, thị trường bất động sản lúc này sẽ tích tụ nhiều rủi ro tiềm tàng. Nếu tham gia vào giai đoạn sớm, tức là mua từ đầu với giá thấp thì rủi ro thấp, nhưng càng mua về cuối thì giá cao, rủi ro sẽ cao.

Về cơ bản, lạm phát và giá bất động sản di chuyển cùng hướng với nhau. Khi lạm phát tăng cao sẽ đẩy giá bất động sản lên theo. Nhưng giá quá cao thì tính thanh khoản sẽ kém. Trong quá khứ, lạm phát cao từng khiến giá bất động sản tăng cao và bị trì trệ. Người bán giữ giá cao, nhưng không có người mua.

Nói cách khác, lạm phát cao, giá bất động sản tăng, nhưng tính thanh khoản có thể không tăng tương ứng và làm xuất hiện nghịch lý: "Nhiều bất động sản, nhưng không có tiền”. Khi đó, việc dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho nhà đầu tư và gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Thích ứng với trạng thái này, nhà đầu tư cần cân nhắc danh mục đầu tư, theo đó để đề phòng rủi ro, những nhà đầu tư có vốn mỏng nên đầu tư vào khu vực gần trung tâm, lợi nhuận ít hơn, nhưng dễ thanh khoản hơn và tập trung vào nhu cầu ở thực với phân khúc căn hộ mức giá trung bình, nhà ở giá rẻ hay đất nền ven đô, đất nền tỉnh, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở các thị trường đang phát triển với mức giá còn thấp, dư địa tăng trưởng còn cao.

Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc lạm phát cao, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó để đầu tư vào những kênh đầu tư hiệu quả hơn, tránh thiệt hại do trữ tiền mặt nhàn rỗi.

Cần chú ý là, dù xu hướng tăng giá và đầu tư vào bất động sản khi lạm phát cao được ghi nhận trong năm 2022, song dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản năm 2022 sẽ có sự điều chỉnh giảm từ nguồn vốn ngân hàng thương mại (NHTM), cả vốn cho vay và vốn mua trái phiếu doanh nghiệp.

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến tháng 11/2021, tăng trưởng tín dụng bất động sản tăng 12% so với năm 2020 và tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 18 - 20% trong tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương khoảng 600.000 - 670.000 tỷ đồng (trong đó, cho vay mua bất động sản để sử dụng chiếm 68%).

Trong bối cảnh dòng tiền đầu tư vào bất động sản tăng mạnh, tỷ trọng cho vay bất động sản của nhiều ngân hàng đang tăng mạnh và có nguy cơ vượt trần, NHNN chỉ đạo các NHTM siết chặt kiểm soát cho vay bất động sản đầu cơ, nên nhiều ngân hàng tạm dừng việc giải ngân các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản.

Điển hình là mới đây, Sacombank thông báo sẽ không cấp tín dụng lĩnh vực bất động sản cho khách hàng mới kể từ ngày 23/3 đến hết ngày 30/6/2022 (ngoại trừ các hợp đồng tín dụng mà ngân hàng đã phê duyệt và cho vay cán bộ nhân viên và người thân mua, xây, sửa bất động sản để ở). Techcombank cũng tạm dừng giải ngân các khoản vay, mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua bất động sản (gồm chưa/đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3/2022 (tính đến thời điểm 31/12/2021, dư nợ cho vay doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng tại Techcombank đạt hơn 108.000 tỷ đồng, trong đó cho vay bất động sản đạt 95.912 tỷ đồng, tăng 27,61%).

Theo khảo sát điều tra xu hướng tín dụng của các tổ chức tín dụng do NHNN thực hiện mới đây, các tổ chức tín dụng dự báo nhu cầu tín dụng tổng thể của khách hàng sẽ cải thiện hơn trong năm 2022. Tuy nhiên, trong nửa đầu năm, các tổ chức tín dụng sẽ tiếp tục siết chặt dòng vốn vào những lĩnh vực rủi ro cao như: Đầu tư kinh doanh chứng khoán, kinh doanh bất động sản và tiếp tục ưu tiên dòng vốn đổ vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh như công nghiệp chế biến chế tạo, kinh doanh xuất nhập khẩu, mua nhà để ở, sản xuất, phân phối điện và xây dựng.

Các ngân hàng cũng dự kiến sẽ giảm dòng vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản xuống còn khoảng 23,8% trong 6 tháng đầu năm 2022 từ mức 29,7% của 6 tháng đầu năm 2021, nguyên nhân là do lĩnh vực này được dự báo mức độ rủi ro tăng cao nhất (những năm gần đây, tín dụng bất động sản hướng giảm về tỷ trọng, từ mức 26% của năm 2018 xuống còn 12% vào cuối năm 2020. Tính đến tháng 11/2021, tăng trưởng tín dụng bất động sản tăng 12% so với năm 2020, tăng chậm hơn so với tốc độ tín dụng của nền kinh tế. Tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng tính đến 31/12/2021 là 13,53% so với cuối năm 2020 và dự kiến năm 2022 sẽ tăng 14%).

Ngoài việc hạn chế dòng vốn vay NHTM vào bất động sản, Thông tư 16/2021/TT-NHNN ngày 10/11/2021 quy định về tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp chính thức có hiệu lực từ ngày 15/1/2022 cũng được coi là có tác động “khóa van” dòng vốn từ NHTM vào kênh trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có trái phiếu bất động sản. Theo Thông tư này, hoạt động mua, bán trái phiếu doanh nghiệp của các NHTM sẽ bị kiểm soát chặt chẽ. Tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành nhằm mục đích đảo nợ, góp vốn mua cổ phần tại doanh nghiệp khác hoặc để tăng vốn (trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỷ USD, gấp 3 lần so với năm 2020)…

Tóm lại, trước sức ép cộng hưởng gia tăng cả lạm phát tiền tệ, lạm phát chi phí đẩy, lạm phát do cầu kéo và lạm phát ngoại nhập ngày càng cao, dòng tiền và giá cả trên thị trường bất động sản cũng sẽ tăng mạnh trong năm 2022 cả trên thị trường bất động sản trong nước và nước ngoài.