Lại tranh cãi về căn hộ 25 m2

Giống như những lần thảo luận trước đó, việc Bộ Xây dựng đưa tiêu chuẩn căn hộ thương mại diện tích 25 m2 vào Dự thảo Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về chung cư, một lần nhận được nhiều ý kiến tranh luận trái chiều.

Chặng đường dài thập kỷ chờ được định danh

Từ năm 2010, đã có những đề xuất về việc chấp thuận cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở diện tích nhỏ, cụ thể là khoảng 20 - 25 m2 để giải bài toán về nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, gia đình trẻ tại các đô thị lớn.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khi đó đang giữ chức Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã cho biết, trong khi tỷ lệ các cặp vợ chồng trẻ, những hộ sống độc thân với mức thu nhập vừa đủ cần có nơi sống phù hợp với hoàn cảnh của mình ngày một tăng cao, thì việc quy định diện tích tối thiểu của một căn hộ là 45 m2 đã vô tình tạo ra khoảng cách ngày càng xa vời giữa cung và cầu.

Bởi lẽ, theo tính toán, với giá nhà tăng mạnh, tổng giá trị của những căn hộ từ 45 m2 trở lên vượt xa khả năng thanh toán của đại bộ phận người có nhu cầu ở thực.

Đến năm 2013, tại Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, một lần nữa đề xuất giảm diện tích căn hộ tối thiểu xuống 25 m2 lại được Bộ Xây dựng nhắc tới nhằm phù hợp với nhu cầu thực tiễn. Thế nhưng, đề xuất này cuối cùng lại không được đưa vào Dự thảo, mà thay vào đó, Luật Nhà ở 2014 đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu 45 m2 đối với căn hộ chung cư thương mại (được quy định tại Luật Nhà ở 2005), mà chỉ quy định phải xây dựng theo hướng mở, kiểu căn hộ khép kín, diện tích sàn theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

Phải tới Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, hướng dẫn Luật Nhà ở, căn hộ diện tích 25 m2 mới được định danh, nhưng chỉ áp dụng với nhà ở xã hội. Dù vậy, chỉ sau 1 năm Nghị định này có hiệu lực, gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng dừng giải ngân, khiến từ đó đến này không có dự án nhà ở xã hội nào được triển khai, nên thị trường chưa xuất hiện loại hình căn hộ 25 m2.

Thiết kế hợp lý, căn hộ 25 m2 vẫn đảm bảo cuộc sống của một gia đình

Tuy nhiên, trên thực tế, nhu cầu với căn hộ diện tích nhỏ rất lớn và nhiều địa phương có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn về loại hình căn hộ này. Trước các yêu cầu trên, Bộ Xây dựng đã có văn bản trả lời các địa phương theo hướng, trong thời gian chờ ban hành Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư, căn hộ chung cư thương mại có thể được áp dụng tạm thời quy định về diện tích tối thiểu tương đương với diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư nhà ở xã hội trong các quy định hiện hành (25 m2 sàn) và bảo đảm thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.

Tuy nhiên, đối với dự án nhà ở được xây dựng tại khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng kỹ thuật không thuận lợi, thì chỉ nên áp dụng tỷ lệ số căn hộ có diện tích nhỏ khoảng 20 - 25% tổng số căn hộ của dự án; trường hợp dự án xây dựng tại khu vực ngoài trung tâm, địa bàn có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phát triển đồng bộ, thì tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ có thể cao hơn.

Ổ chuột hay không ổ chuột?

Trước nhu cầu của thị trường, trong Dự thảo Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về chung cư đang được đưa ra để lấy ý kiến rộng rãi, Bộ Xây dựng đã đưa tiêu chuẩn căn hộ chung cư 25 m2 vào. Tuy nhiên, cũng giống như những lần đưa ra thảo luận trước đó, việc đề xuất xây căn hộ chung cư 25 m2 tiếp tục nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Trong đó, nhiều chuyên gia, chính quyền địa phương lo ngại, việc "chính danh hóa” căn hộ 25 m2 có thể tạo nên những “khu ổ chuột” mới tại các đô thị.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho biết, cần giữ lại quy định diện tích căn hộ tối thiểu là 45 m2. Không phải tự nhiên mà trước đây các nhà khoa học xây dựng, đô thị hay kiến trúc đã đưa ra diện tích tối thiểu này, bởi chúng ta phải hiểu rằng, căn hộ được hiểu là một không gian sinh sống và phải đầy đủ các chức năng phòng khách, bếp, nhà vệ sinh có thiết bị chức năng đồng bộ.

"Chức năng đồng bộ như vậy mà chúng ta để 25 m2 có phù hợp hay không? Phải khẳng định, chúng ta rất khó bố trí được nhiều chức năng như thế trong không gian vỏn vẹn 25 m2", ông Tú nhấn mạnh và cho biết, về lâu về dài, không thể phát triển những căn hộ 25 m2.

Theo lý giải của ông Tú, nếu chấp thuận việc cho phép căn hộ 25 m2, nó sẽ gây ra quá tải hạ tầng, nguy cơ tạo ra những khu ổ chuột mới. Do đó, vấn đề về nhà chung cư, diện tích tối thiểu chúng ta phải có tầm nhìn 50 năm, 70 năm, chứ không thể thiển cận nói về việc giải quyết vấn đề trước mắt hiện nay về nhà ở được. Có nhiều cách để giải quyết nhà ở cho người dân mà không phải vấn đề 25 m2 hay 45 m2.

Trong khi đó, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, việc giảm diện tích căn hộ có thể được coi là một giải pháp logic cho vấn đề thiếu nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ. Tuy nhiên, nếu xét trên phạm vi toàn dự án, diện tích nhỏ sẽ tạo ra áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy, cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung tăng theo số lượng cư dân.

Cùng với đó, căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý khi việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ. Lúc này, cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc cho phép làm căn hộ 25 m2 là phù hợp, nhưng cần lưu ý, dạng căn hộ siêu nhỏ này chỉ nên cho phép thực hiện ở những khu riêng biệt, chuyên căn hộ diện tích bé, chứ không nên lẫn lộn vào các khu nhà ở thương mại với diện tích từ 50 - 60 m2 trở lên.

Để việc triển khai căn hộ 25 m2 thành công trên thực tiễn, theo ông Đính, các cơ quan nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra những quy định và hướng dẫn cụ thể trong quy hoạch, thiết kế và xây dựng các dự án có căn hộ diện tích siêu nhỏ. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp tham gia vào thị trường căn hộ siêu nhỏ cũng cần phối hợp chặt chẽ với các đơn vị chức năng để vận hành và quản lý hiệu quả dự án.

Về vấn đề này, ông Vũ Ngọc Anh, Vụ trưởng Vụ Khoa học - Công nghệ và Môi trường (Bộ Xây dựng) cho biết, để tránh áp lực về dân số lên hạ tầng tòa nhà và khu vực, Bộ Xây dựng yêu cầu, các dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45 m2 không vượt quá 30% tổng số căn hộ. Còn về số lượng cụ thể, theo đại diện Bộ Xây dựng, việc này còn phải căn cứ vào chỉ tiêu dân số tại khu đất đó được phê duyệt, bởi mỗi một dự án lại có một chỉ tiêu dân số riêng.

"Chính vì vậy, không lo chuyện có quá nhiều dân cư trên một khu căn hộ, cũng như chuyện quá tải cơ sở hạ tầng", ông Ngọc Anh nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, không quá lo ngại căn hộ diện tích nhỏ 25 m2 gây áp lực hạ tầng. Bởi quản lý đô thị phải căn cứ vào luật pháp, quy hoạch, tiêu chuẩn quy chuẩn và thị trường. Thị trường sẽ quyết định, không phải cứ xây lên là bán hết được, người mua thường chọn những dự án có hạ tầng tốt…, vì thế phải tính toán đến nhu cầu của thị trường.

Cũng theo ông Hà, thực tế hiện nay, căn hộ mini, căn hộ dịch vụ xây chui cũng đã có những căn hộ diện tích dưới 45 m2, và việc không chính danh được những căn hộ này, sẽ gây rất nhiều rủi ro cho thị trường trong dài hạn.

Dù chưa được định danh chính thức, nhưng căn hộ diện tích dưới 45 m2 đã xuất hiện trên thị trường và rất thu hút khách hàng. Chẳng hạn, tại Hà Nội hay TP.HCM, dòng sản phẩm căn hộ 35 m2 của Vinhomes là một trong những dòng sản phẩm đắt khách và bán chạy trên thị trường. Và đương nhiên, các căn hộ này không ai coi là "ổ chuột" khi người ở nhận được dịch vụ, tiện ích cao cấp do chủ đầu tư cung cấp.

Nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ trong khu vực cũng có quy định phát triển dạng căn hộ diện tích nhỏ, thậm chí siêu nhỏ (căn hộ studio), như căn hộ nhà ở xã hội 15 m2 dành cho 2 người tại Hồng Kông (Trung Quốc), căn hộ 25 m2 tại Thái Lan, căn hộ 20 m2 tại Trung Quốc, hay căn hộ 14 - 26 m2 tại Hàn Quốc.