Lách thuế chuyển nhượng bất động sản: Ai tiếp tay?

Lâu nay, việc các bên chuyển nhượng bất động sản (BĐS) bắt tay nhau ký nhiều hợp đồng (hợp đồng tay ghi đúng giá để đảm bảo thanh toán và hợp đồng công chứng ghi giá thấp xuống để né thuế) diễn ra thường xuyên. Không ai khác, chính những người hiểu biết pháp luật, trong giới luật sư, công chứng, môi giới, lại hướng dẫn cách trốn thuế cho khách hàng.

Gian lận thuế: rủi ro rình rập

Viện KSND tỉnh Khánh Hòa vừa ký cáo trạng truy tố cả bốn người trong vụ sang nhượng BĐS về tội trốn thuế, dù sự việc đã xảy ra vào giữa năm 2016. Cụ thể, ngôi nhà ở Nha Trang được vợ chồng luật sư Trần Vũ Hải (Hà Nội) mua từ 2016 với giá ghi trong “giấy nhận cọc” là hơn 16 tỷ đồng. Sau 2 tháng đặt cọc, các bên đến văn phòng công chứng để lập các giấy tờ mua bán, gồm văn bản thỏa thuận ghi giá trị chuyển nhượng hơn 16 tỷ đồng, đồng thời lập thêm một bản hợp đồng chuyển nhượng giá chỉ 1,8 tỷ đồng (để nộp thuế) và một bản hợp đồng khác ghi giá trị chuyển nhượng 12 tỷ đồng (để đem thế chấp ngân hàng).

Các bản hợp đồng này đều được công chứng viên chứng nhận. Và thực tế, các bên đã dùng hợp đồng giá 1,8 tỷ đồng để kê khai nộp thuế, phí, sang tên trên giấy chứng nhận. Vụ việc đã bị công an khởi tố cả bên mua và bên bán về hành vi trốn thuế. Thế nhưng, đến giờ dư luận vẫn thắc mắc sao không xử lý vai trò giúp sức của công chứng viên và phòng công chứng, khi mà một sản phẩm nhà đất lại công chứng cùng lúc nhiều hợp đồng với giá trị khác nhau?

Trong quá trình thu thập tài liệu bài viết này, chúng tôi biết rằng không những trốn thuế trong chuyển nhượng BĐS giữa cá nhân và cá nhân, hiện nay một số công ty BĐS cũng dùng chiêu né thuế, giảm thuế. Khi muốn mua căn hộ dự án Diamond Lotus Riverside (49C Lê Quang Kim, phường 8 quận 8, TPHCM), một khách hàng được Công ty TNHH MTV Địa ốc Kim Cương Việt Nam (gọi tắt là Địa ốc Kim Cương) bắt ký hợp đồng đặt cọc căn hộ hình thành trong tương lai, với giá trên 2,8 tỷ đồng, theo 9 đợt thanh toán.

Trong đó, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư nông nghiệp ASC Sài Gòn, bên nhận đặt cọc là Địa ốc Kim Cương và bên đặt cọc là khách hàng. Khi đóng cho Địa ốc Kim Cương đến đợt thứ 7 (đạt trên 1,9 tỷ đồng) - cũng là thời điểm chuyển sang hợp đồng mua bán, khách hàng tá hỏa khi Địa ốc Kim Cương chìa ra hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và chính công ty này với giá gần 1,9 tỷ đồng, cùng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán này từ Địa ốc Kim Cương sang khách hàng (khách sẽ trả tiếp cho chủ đầu tư trên 800 triệu đồng).

Nghĩa là từ chỗ khách hàng đinh ninh ký hợp đồng mua nhà của chủ đầu tư, giờ trở thành người mua lại nhà từ Địa ốc Kim Cương (lộ diện là một sàn giao dịch). Trớ trêu hơn, sau này nếu có xảy ra sự cố, tòa án chỉ căn cứ vào trị giá căn hộ theo hợp đồng mua bán giá gần 1,9 tỷ đồng (trong khi khách thực trả trên 2,8 tỷ đồng).

Phải chăng, Nhà nước sẽ thất thu thuế khoản chênh lệch trên 800 triệu đồng; trong khi khách hàng mang tiếng trốn thuế. Khi đó, chủ đầu tư và Địa ốc Kim Cương vô can, vì dư luận vẫn đoan chắc rằng tòa chỉ xem xét theo hợp đồng mua bán (hợp đồng đặt cọc khi đó đã vô hiệu), rằng Nhà nước không xác nhận giá trị của những hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hứa mua/hứa bán căn hộ hình thành trong tương lai - vốn phổ biến trong các giao dịch về nhà chung cư hiện nay.

Nếu đúng vậy, kẽ hở pháp lý này đã tạo điều kiện cho các sàn giao dịch, công ty địa ốc né thuế; trong khi khách hàng thiệt thòi vì “nắm đằng lưỡi”. Câu trả lời cuối cùng ở những dự án hàng trăm căn hộ tương tự có lẽ phải chờ sự nhập cuộc của cơ quan quản lý thuế!

“Đột nhập” hồ sơ phòng công chứng

Tại nhiều đơn vị công chứng, khách hàng được hướng dẫn làm nhiều hợp đồng với giá khác nhau để lách thuế. Để tìm hiểu thực tế hồ sơ công chứng chuyển nhượng bất động sản, chúng tôi truy hồ sơ Phòng Công chứng số 4, tỉnh Đồng Nai (phòng công chứng là thuộc Nhà nước; văn phòng công chứng thuộc tư nhân - PV) và ngạc nhiên vì rất nhiều thửa đất được lập 2 hợp đồng với giá chênh lệch một trời một vực, giá khai thuế không bằng số lẻ.

Cụ thể, tại Hợp đồng đặt cọc số 8134/2017, quyển số 14/2017TP/CC-SCC/HĐGD do công chứng viên Trần Đình Khương ký ngày 23-6-2017 chứng thực việc chuyển nhượng thửa đất số BB384860 (thửa 05, tờ bản đồ số 79) với diện tích 16.250m2. Giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng cọc là gần 14 tỷ đồng.

Thế nhưng, chỉ hơn một tuần sau, cũng tại phòng công chứng này và cũng chính công chứng viên đó đã ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng thửa đất nói trên, ghi giá bán chỉ 400 triệu đồng (Hợp đồng số 8533/2017, quyển số 15/2017TP/CC-SCC/HĐGD ngày 3-7-2017). Như vậy, số tiền chênh lệch không đưa vào giá tính thuế lên đến gần 13,6 tỷ đồng, tức Nhà nước thất thu thuế gần 280 triệu đồng!

Tương tự, tại Hợp đồng đặt cọc số 7210/2017, quyển số 12/2017TP/CC-SCC/HĐGD ngày 2-6-2017 được ký ở Phòng Công chứng số 4 tỉnh Đồng Nai, xác nhận giá trị hợp đồng chuyển nhượng thửa đất (số 161; 163, tờ bản đồ số 72) với diện tích 23.300m2 (theo giấy chứng nhận số CI 289431; CI 289430 do Sở TN-MT tỉnh Đồng Nai cấp). Giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng cọc là gần 21 tỷ đồng. Thế nhưng, 2 tháng sau các bên đến phòng công chứng này ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức (Hợp đồng số 10063/2017, quyển số 17/2017TP/CC-SCC/HĐGD ngày 7-8-2017) thì lại ghi giá chuyển nhượng chỉ 2,3 tỷ đồng.

Như vậy, số tiền “lọt sổ” thuế lên gần 18 tỷ đồng, quy ra số thuế ngân sách nhà nước bị thất thu gần 370 triệu đồng. Theo quy định, hành vi trốn thuế trên 100 triệu đồng, hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt hành chính, thì sẽ bị xử lý hình sự.

Trong các vụ trên, ngoài việc trốn thuế thu nhập cá nhân của bên bán thì bên mua cũng không thể thoát được vai trò đồng phạm. Và quan trọng nhất, để ngăn ngừa hành vi trốn thuế, các cơ quan chức năng cần xử lý cả những người có liên quan như luật sư tư vấn trốn thuế, hoặc công chứng viên và đơn vị công chứng đã góp phần trong việc chứng thực nhiều hợp đồng giả tạo với giá khác nhau, giúp người dân trốn thuế.