Kỷ nguyên giá nhà tăng đã kết thúc?

Các chính sách đang bị siết chặt khi nhiều nền kinh tế lớn trên thế giới đang hoặc dần rơi vào suy thoái có thể chấm dứt đà tăng của thị trường nhà ở.

Thời kỳ giá nhà không ngừng tăng cao do lãi suất thế chấp thấp kỷ lục sắp kết thúc. Các ngân hàng trung ương đã tạo ra một bong bóng bất động sản khổng lồ và có thể họ sẽ sớm phải đương đầu với hậu quả khi bong bóng này chực chờ phát nổ.

Lạm phát giá nhà

Tại Trung Quốc, bong bóng bất động sản dường như đã nổ. Chính phủ đang yêu cầu các ngân hàng ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới phải bảo lãnh các nhà phát triển bất động sản để hoàn thành các dự án còn dang dở. Phong trào từ chối trả nợ đang gia tăng tại Trung Quốc khi người mua nhà phải thanh toán tiền cho những tài sản mà không biết đến bao giờ họ mới được bàn giao.

Doanh số bán bất động sản mới sụt giảm, số lượng nhà xây mới chỉ bằng một nửa so với mức trước đại dịch, các công ty bất động sản chìm trong nợ nần, các ngân hàng đứng trước triển vọng nợ xấu, những nguy cơ theo hiệu ứng domino lên nền kinh tế… đang làm đau đầu các nhà quản lý khi giá nhà không tăng. Nhất là khi, lĩnh vực bất động sản chiếm tới 20% GDP của Trung Quốc.

Tại Mỹ, kinh tế đã suy giảm trong quý thứ hai liên tiếp trong vòng ba tháng tính đến tháng 06/2022. Thị trường bất động sản cũng đang sụt giảm mạnh mẽ. Trong vòng 2 năm kể từ khi bắt đầu đại dịch, giá nhà ở Mỹ đã tăng vọt, đạt mức 20% tính đến tháng 05/2022. Tuy nhiên, thị trường đang hạ nhiệt nhanh chóng, với mức giá trung bình của các căn nhà mới giảm mạnh trong tháng 06/2022.

Anh dường như đang đi ngược lại xu hướng này. Theo số liệu từ Halifax, công ty cho vay thế chấp lớn nhất của Anh, giá nhà đang tăng với tốc độ hàng năm là 13% - mức cao nhất trong gần 2 thập kỷ. Tuy nhiên, bức tranh tổng thể của thị trường đang dần thay đổi.

Tuần trước, Văn phòng Thống kê Quốc gia Anh đã công bố dữ liệu về khả năng chi trả nhà ở dựa trên tỷ lệ giá bất động sản trên thu nhập trung bình. Ở Scotland và xứ Wales, tỷ lệ này lần lượt là 5,5 và 6,0, dưới mức đỉnh đạt được vào thời điểm diễn ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007 - 2009. Ở Anh, tỷ lệ này là 8,7, cao nhất kể từ năm 1999.

Bên trong nước Anh, sự tăng giá cũng khác biệt ở từng khu vực. Ở Newcastle, chi phí cho một ngôi nhà trung bình gấp 12 lần thu nhập hàng năm của người dân thuộc nhóm 10% có thu nhập thấp nhất. Ở London, con số này là 40 lần.

Trong đại dịch, giá nhà vượt quá tầm với của hầu hết người dân trên thế giới do lãi suất chạm đáy. Các ngân hàng trung ương đã duy trì lãi suất thấp với kỳ vọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Điều này diễn ra ở khắp nơi trên thế giới, từ New York đến Vancouver, từ Zurich đến Sydney, từ Stockholm đến Paris, đẩy giá nhà tăng lên không ngừng.

Bàn tay thép của các ngân hàng trung ương

Sau 2 năm hạ lãi suất, các ngân hàng trung ương ở phương Tây đang ráo riết tăng lãi suất trở lại, khiến các khoản thế chấp mua nhà trở nên đắt đỏ hơn. Ngay cả trước khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) thông báo chi phí đi vay chính thức tăng 0,75 điểm lần thứ hai liên tiếp, thì một người vay mua nhà mới trong 30 năm đã phải trả mức lãi suất khoảng 5,5% - gấp đôi so với một năm trước đó. Sự gia tăng lãi suất này giải thích tại sao ngày càng ít người Mỹ mua nhà mới và tại sao giá nhà lại giảm.

Tại Anh, Ngân hàng Trung ương Anh đã giảm lãi suất xuống 0,1% khi đại dịch bắt đầu và giữ nguyên mức trên trong gần hai năm. Điều này cho phép người mua nhà vay các khoản thế chấp có thời hạn cố định với lãi suất cực kỳ cạnh tranh, đạt mức đáy 1,4% vào mùa thu năm ngoái. Nhưng kể từ tháng 12/2021, ngân hàng này đã thắt chặt chính sách và các khoản thế chấp sẽ tăng lên khi các kỳ hạn cố định chấm dứt. Lãi suất cho vay mua nhà trung bình hiện là 2,9%.

Các ngân hàng trung ương cho biết lạm phát cao nhất trong nhiều thập kỷ khiến họ không có lựa chọn nào khác ngoài việc thắt chặt chính sách - nhưng họ đang làm như vậy vào thời điểm các nền kinh tế lớn đang hoặc sắp rơi vào suy thoái. Ba yếu tố tiêu cực nhất đối với giá nhà là lãi suất tăng, tăng trưởng kinh tế suy giảm và tỷ lệ thất nghiệp cao hơn. Trong số này, chỉ có yếu tố cuối cùng là chưa quá mạnh mẽ. Tuy nhiên, nếu kinh tế tiếp tục suy thoái thì tình trạng thất nghiệp tăng cao sẽ chỉ còn là vấn đề thời gian.

Tuần trước, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đã công bố những dự báo không hề khả quan về nền kinh tế toàn cầu. Tổ chức này lưu ý rằng cả ba động lực tăng trưởng chính của thế giới là Mỹ, Trung Quốc và khu vực đồng tiền chung châu Âu đều đang chững lại với rất nhiều rủi ro.

Theo IMF, nền kinh tế toàn cầu chỉ tăng trưởng dưới 2% trong 5 năm của nửa thế kỷ qua, gồm 1974, 1981, 1982, 2009 và 2020. Việc Nga ngừng cung cấp khí đốt cho châu Âu, lạm phát cao hoặc khủng hoảng nợ là một trong những yếu tố có thể dẫn đến kết cục tương tự vào năm 2023. Sự suy giảm của thị trường nhà ở toàn cầu thậm chí còn làm điều này xảy ra nhanh chóng hơn.

Tuy nhiên, nói như vậy không có nghĩa là không cần phải thanh lọc thị trường bất động sản. Bởi vì giá nhà cao ngất ngưởng đang nới rộng khoảng cách giàu – nghèo, khiến dòng vốn kẹt lại ở các tài sản không sinh lời, và gây thêm áp lực về nhân khẩu học do các cặp vợ chồng không muốn sinh con vì không đủ điều kiện mua nhà.

Tất nhiên mọi quốc gia trên thế giới cần điều tiết chính sách phù hợp để không lặp lại năm 2007, khi cuộc khủng hoảng thế chấp nhà ở dưới chuẩn tại Mỹ gây ra sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng toàn cầu và một cuộc suy thoái với quy mô lớn nhất trước đại dịch Covid-19. Đó là lý do tại sao Trung Quốc vẫn cố gắng khuyến khích các nhà phát triển bất động sản hoàn thành dự án, và các ngân hàng trung ương ở phương Tây có thể ngừng tăng lãi suất sớm hơn so với dự kiến của các chuyên gia tài chính.