Kinh nghiệm xương máu khi ăn theo đầu tư BĐS khu công nghiệp

Cường hay nghe nhiều người nói đầu tư BĐS ăn theo KCN nhưng khi hỏi sâu về KCN đó thì họ lại không trả lời được, điều này thật nguy hiểm khi chúng ta đầu tư theo key tăng trường mà bản thân không hề hiểu về nó tí nào . Hôm nay Cường sẽ chia sẻ những sự hiểu biết của Cường để giúp anh chị có nhiều cái nhìn hơn về BĐS KCN. Và có mấy key quan trọng mà bắt buộc anh chi phải hiểu nhé .

Đầu tiên là về tiến độ KCN đó tới đâu rồi, nó đang ở giai đoạn nào của dự án. Giai đoạn có quy hoạch 1/2000, giai đoạn 1/500 , giai đoạn đã duyệt chủ đầu tư, giai đoạn về trình thủ tướng duyệt, hay giai đoạn giải phóng mặt bằng. Phải nắm rõ tiến độ để có thể phân tích được giá xung quanh nó anh chị nhé. Nếu như nó đang mới có phê duyệt 1/2000 mà giá nó đất dân xung quanh toàn 5-6tr/m2 thì phải xem xét nhé mn. Tiếp theo nắm được giai đoạn để chúng ta biết nên vào GĐ nào để hợp lí và không bị chôn vốn, vì để một KCN hình thành được mất 3-5 năm nên nếu vào sai nhịp rất dễ động vốn và mua giá cao. Các GĐ khá dài nên Cường không thể viết chi tiết được.

Thứ 2, anh chị phải biết được CĐT của KCN này là thằng nào. Cái này rất quan trọng nhé. Tại sao Cường lại nói nó quan trọng, vì anh chị để ý khi biết CĐT là ai chúng ta có thể phân tích được liệu KCN này nó có thể lấp đầy không. Có nhiều CDT uy tín như Becamex, Vigraseza, Sonadzi, những ông này có thâm liên làm lâu năm rồi nên có nhiều đối tác và bạn hàng làm ăn được, nên khi cho thuê xưởng là rất dễ full và công nhân về nó đông đất của mình mới tăng được. Hoặc mấy thằng CDT của nhật hay Hàn để thu hút được các tập đoàn nước họ qua thuê thì mới ngon. Chứ nhiều KCN CĐT toàn thằng mới làm lấp mãi không đầy DN, tình trạng bỏ hoang rất là nhiều nên đất xung quanh không tăng giá được. Cái này mình phải đánh giá được nhé. Với điểm nữa xem giá nó thuê tầm bao nhiêu cao hay thấp để biết khu đó có chất lượng không.

Cái thứ 3 cũng không kém cạnh đó là chúng ta phải biết vị trí KCN nó ở đâu để có thể đánh giá được sự thu hút các DN về. Thường thì vị trí các KCN toàn quanh nút giao cao tốc, ví dụ như phú thọ, hay HN. Bởi vì vị trí đẹp dễ cho thuê và giảm được chi phí logictic . DN nào cũng muốn vậy, tại sao Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bắc Giang cho thuê tốt vậy vì vị trí nó quá đẹp dễ full... cái này cũng phải đánh giá tốt nhé để xem có lấp đầy được KCN không.

Thứ 4, xem nghành trong KCN đó là gì, nó có hai loại công nhân. Một loại Công nhân thu nhập thấp dân địa phương thường làm về may mặc và da giày loại này đất mua khó tăng lắm vì công nhân họ ít tiêu tiền sáng đi tối về nên đất tăng chậm. Loại hai công nhân công nghệ cao làm về điện tử, lắp giáp... loại này lương cao tiêu tiền ra ngoài nhiều và thu hút được nhiều dân tỉnh về làm. Họ làm 10 triệu tiêu cũng 5 triệu ra ngoài cho các dịch vụ nên đất tăng mạnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Bình Dương. Cơ bản biết KCN nó ngành gì được ưu tiên thì sẽ đoán được giá đất sẽ tăng nhiều hay ít.

Thứ 5 xem về PCI chỉ số năng lực cạnh tranh thu hút công nghiệp của tỉnh đang sếp thứ bao nhiêu, tính có chính sách hỗ trợ thuế đón DN không, tỉnh mở thì mới dễ vào việc. Chứ nhiều tỉnh cứ làm khó DN nên nhiều KCN chết.

Hôm nay Cường chia sẻ cơ bản nhưng kinh nghiệm xương máu này cho anh chị để đi đầu tư. Cường tin chắc anh chị biết thì không thằng nào loè được anh chị đâu. Hỏi sale 3 câu là biết ngay dự án tiềm năng hay không. Còn về giá từng gia đoạn như nào thì chắc phải ra vìdeo hoặc cà phê mới chia sẻ được cụ thể ạ. Chúc anh chị đầu tư thắng lợi. Nếu không hay xin đừng block Cường nhé.