Kinh nghiệm chọn gói vay mua nhà

Không phải ngân hàng cấm cửa với người vay mua nhà, nhưng để lựa chọn được gói vay phù hợp không phải là chuyện đơn giản với nhiều người có nhu cầu.

Phân vân vay mua nhà

Chị Thúy, ngụ quận 9, TP.HCM cho biết, hai vợ chồng chị làm nhân viên văn phòng, tổng thu nhập hơn 30 triệu đồng/tháng. Vợ chồng từ lúc cưới đến nay ở nhờ nhà bố mẹ chị Thúy, nay con của hai anh chị đã 6 tuổi, nên muốn mua nhà ra ở riêng.

Sau nhiều lần lựa chọn dự án chung cư, chị chọn được một căn hộ rộng 68 m2 tại quận 9, TP.HCM với giá bán cả thuế VAT là 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, chị chỉ đủ đóng 30% giá trị căn hộ, số tiền còn lại thì phía chủ đầu tư cho biết, sẽ hỗ trợ giới thiệu ngân hàng cho vay.

“Tuy nhiên, gói vay mà ngân hàng đưa ra là 4 năm, 6 năm. Nếu vay hai gói này, mỗi tháng chúng tôi phải đóng trong khoảng 45 triệu đồng, trong khi thu nhập hai vợ chồng chỉ hơn 30 triệu đồng, nên không đủ điều kiện vay”, chị Thúy nói.

Cũng như chị Thúy, vợ chồng anh Thắng tại TP. Biên Hòa (Đồng Nai) lên TP.HCM đi làm cho biết, vợ chồng anh chị đang tính chuyện mua nhà tại TP.HCM để chuyển toàn bộ gia đình lên đây sống để tiện cho việc học hành của con cái trong thời gian tới. Tuy nhiên, dù đã chọn được căn hộ hơn 2 tỷ đồng, với số tiền hiện có thì vợ chồng anh chị chỉ có thể đóng khoảng 40%.

Điều làm vợ chồng anh chị đau đầu nhất vẫn là chọn gói vay ngân hàng nào để phù hợp với thu nhập hàng tháng, bởi dù hai vợ chồng làm trong bệnh viện, thu nhập cũng không quá ổn định và phải chia đều cho việc chi phí sinh hoạt gia đình, con đi học…, nên tới giờ vẫn chưa thể lựa chọn cho mình gói vay mua nhà phù hợp.

“Nếu vay gói ngắn hạn thì tiền đóng hàng tháng quá cao, nếu vay gói dài hạn thì việc lãi suất đang tăng theo từng năm khiến chúng tôi thêm gánh nặng”, anh Thắng nói.

Đây không phải là nỗi lo của riêng chị Thúy, anh Thắng, mà là nỗi lo của nhiều người có nhu cầu mua nhà hiện nay.

Kinh nghiệm chọn gói vay phù hợp

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group, thực tế, khi chuẩn bị bán hàng, các chủ đầu tư đã tính toán chính sách bán hàng với tiến độ thanh toán cho khách hàng. Chẳng hạn, khi quyết định mua là đặt cọc giữ chỗ, sau đó khi làm xong móng sẽ ký hợp đồng mua bán với mức đóng theo luật quy định là 30%, tiếp đó là tiến độ đóng theo tiến độ xây dựng dự án. Khi bàn giao nhà, khách hàng phải đóng xong 95% giá trị căn hộ mà mình mua, 5% còn lại sẽ đóng khi nhận sổ đỏ.

Ông Phúc cho rằng, xây dựng gói vay cho khách hàng là câu chuyện hết sức quan trọng với chủ đầu tư, vì gói vay hỗ trợ khách hàng có tốt mới có thể bán được hàng, bởi với thu nhập bình quân của người dân Việt Nam hiện nay không cao, trong khi đó, với ngân hàng, khi xét hợp đồng vay cho khách hàng mua nhà thường đặt thu nhập hàng tháng lên đầu để quyết định cho vay hay không.

Chính vì vậy, điều đầu tiên là chủ đầu tư nên làm việc với ngân hàng bảo lãnh để xây dựng gói vay cho khách hàng lựa chọn.

“Ở Phú Đông, chúng tôi xây dựng gói vay đó là khách hàng đóng 20% để ký hợp đồng mua bán, sau đó chủ đầu tư sẽ hỗ trợ khách hàng vay mua nhà bằng việc sẽ chi trả lãi suất vay 2 năm đầu cho khách hàng. Tới khi nhận nhà, khách hàng sẽ nhẹ đi phần phải làm thủ tục vay và lãi suất ngân hàng” ông Phúc nói.

Còn theo ông Ngô Thanh Sơn, chuyên viên tín dụng Ngân hàng Thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt - Chi nhánh quận Tân Phú, TP.HCM, thực tế khi vay mua nhà, khách hàng có quyền lựa chọn các gói vay theo thời gian như 2 năm, 4 năm, 6 năm, 10 năm…, bởi Ngân hàng Nhà nước quy định cho vay tối đa 300 tháng, tương đương với 25 năm.

“Vay thời gian càng ít thì hạng mức lãi suất và gốc hàng tháng luôn cao, những gói vay này phù hợp cho những người có thu nhập hàng tháng cao. Nếu là công nhân, dân văn phòng, thu nhập ổn định hàng tháng không cao, thì nên chọn gói vay từ 10 - 25 năm”, ông Sơn khuyên.

Cụ thể hơn, ông Sơn ví dụ, nếu gia đình như chị Thúy thu nhập khoảng 35 triệu đồng/tháng, chị nên chọn gói vay 20 năm. Với lãi suất hiện nay, mỗi tháng chị Thúy đóng cả gốc lẫn lãi khoảng 10 triệu đồng/tháng, năm tiếp theo sẽ tăng lên khoảng 12 triệu đồng/tháng. Như vậy, sẽ phù hợp với thu nhập của gia đình, cũng như sinh hoạt hàng tháng của gia đình chị.

Ngoài ra, ông Sơn cho biết, trước khi quyết định vay, khách hàng cũng nên chú ý tới lãi suất, thời hạn vay, giá trị khoản vay và các điều kiện mà ngân hàng đưa ra.

Trong đó, lãi suất luôn là điều kiện hấp dẫn nhất mà các ngân hàng nhấn mạnh để thu hút người đi vay chọn lựa dịch vụ. Tuy vậy, đây cũng là một trong những chiêu trò mà nhiều khách hàng dễ bị đánh lừa. Mức lãi suất thấp không có nghĩa đây là gói vay an toàn và mức lãi suất cao, thì cần cân nhắc các ưu đãi kèm theo.

Nhiều ngân hàng quảng cáo cho vay với gói lãi suất ưu đãi chỉ từ 3 - 4%/năm, song chỉ được áp dụng vào năm đầu tiên, sau đó sẽ tăng lên theo lãi suất thị trường trong những năm còn lại. Ngược lại, nhiều ngân hàng tuy đưa ra mức lãi suất ban đầu khá cao, nhưng sẽ giảm dần dựa trên số dư nợ còn lại. Để tính lãi suất vay tốt, khách hàng nên chú ý mức lãi suất cố định. Cách tính lãi suất là theo số dư nợ giảm dần hay số dư nợ ban đầu…, có lãi suất ưu đãi hay không, thời hạn áp dụng lãi suất ưu đãi…

Về thời hạn vay, ngân hàng sẽ cung cấp các mức thời hạn vay cố định (5 năm, 10 năm, 20 năm, 25 năm) cho khách hàng chọn lựa. Nhìn chung, thời hạn vay ngắn thì mức lãi suất sẽ thấp hơn so với các thời hạn vay kéo dài. Người đi vay nên dựa trên số dư tài chính hiện có của gia đình, số tiền đặt cọc trên tổng số giá trị vay mua nhà và năng lực chi trả để cân nhắc thời gian hoàn trả đủ tiền vay sớm nhất có thể.

Từ mức lãi suất ngân hàng đưa ra, người đi vay có thể so sánh thời hạn vay và mức lãi suất giữa các ngân hàng, nếu ngân hàng đó thỏa được điều kiện lãi suất thấp và thời hạn vay dài, thì đây sẽ là lựa chọn phù hợp cho thu nhập gia đình.

Về giá trị khoản vay, hầu hết các ngân hàng chỉ hỗ trợ từ 70 - 85% trên tổng giá trị căn nhà vay mua. Bên cạnh đó, cũng có một số ngân hàng có thể hỗ trợ lên đến 100% giá trị bất động sản đăng ký vay mua, song những yếu tố như thời hạn vay, mức lãi suất thường cao hơn. Người đi vay nên cân nhắc giữa các đặc điểm giá trị khoản vay, thời hạn vay và mức lãi suất phù hợp để tìm ra dịch vụ cho vay mua nhà tốt nhất.

Bên cạnh đó, chúng ta cũng nên xem xét các điều kiện ngân hàng đặt ra cho người đi vay. Những yêu cầu quá khắt khe như mức thu nhập phải cao và ổn định, có tài sản thế chấp, có khoản tiền đặt cọc dành chỗ căn hộ trước… thường là yếu tố khiến nhiều người đi vay mua nhà e ngại.

“Chọn lựa ngân hàng có những yêu cầu vừa phải, có thể thỏa mãn được sẽ giúp người đi vay gặp thuận lợi hơn khi thực hiện hồ sơ vay ngân hàng mua nhà”, ông Sơn nói.