Kiến nghị tính giá đất cũ cho hồ sơ đã nộp trước khi có bảng giá mới tại TPHCM

Cục Thuế TPHCM kiến nghị UBND TPHCM áp dụng bảng giá đất theo quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn TPHCM giai đoạn 2020 - 2024 đối với các hồ sơ trước ngày UBND TPHCM ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất.

Tính theo giá cũ

Cục Thuế TPHCM vừa có văn bản đề xuất UBND TPHCM tổ chức cuộc họp để giải quyết hồ sơ đất đai phát sinh từ ngày 1/8. Đây là văn bản kiến nghị thứ 3 của Cục Thuế TPHCM về vấn đề này trong vòng 1 tháng qua.

Theo đó, Cục Thuế đề xuất UBND TPHCM tổ chức cuộc họp thống nhất việc áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ phần trăm tính thu tiền thuê đất… để cơ quan thuế kịp thời tính nghĩa vụ tài chính về đất đai phát sinh từ ngày 1/8 đến nay.

Cục Thuế đề xuất UBND TPHCM tổ chức cuộc họp để giải quyết hồ sơ đất đai phát sinh từ ngày 1/8.

Cục Thuế TPHCM kiến nghị áp dụng bảng giá đất theo quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn TPHCM giai đoạn 2020 - 2024 đối với các hồ sơ trước ngày UBND TPHCM ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất.

Đến nay, do UBND TPHCM chưa ban hành bảng giá đất mới nên dẫn đến ách tắc rất lớn trong việc giải quyết các hồ sơ chuyển nhượng nhà đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất… khi luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8.

Trao đổi với Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, TPHCM có 8.808 hồ sơ thuế tồn đọng phát sinh từ ngày 1/8 cho đến nay, gồm 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản, 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ…), 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất, 277 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Phải giải quyết ngay

HoREA đề nghị, cơ quan thuế giải quyết ngay 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Cụ thể, đề nghị Cục Thuế TPHCM chỉ đạo các Chi cục Thuế giải quyết ngay 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước vì các trường hợp này không phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ… vì tất cả các hồ sơ này đều không bị vướng về pháp lý.

Với 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản, HoREA đề nghị phân loại để có cách giải quyết phù hợp. Hiệp hội nhận thấy, vướng mắc của 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản là do phải thực hiện quy định tại Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC) của Bộ Tài chính về “Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất”.

Theo đó, giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

HoREA nhận thấy trong nhiều năm qua, UBND đã ban hành bảng giá sàn nhà, đất để làm căn cứ xem xét giá chuyển nhượng từng lần đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất để tính thuế thu nhập cá nhân.

Cơ quan thuế nên giải quyết ngay 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Trên thực tế khi cơ quan thuế phát hiện dấu hiệu khai thấp giá chuyển nhượng thì đã yêu cầu các bên kê khai lại nên đã thực hiện hiệu quả việc chống thất thu thuế và nâng cao nhận thức về nghĩa vụ nộp thuế của các đối tượng chịu thuế.

Tuy nhiên, do Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC còn quy định trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Tại thời điểm hiện nay, UBND TPHCM chưa ban hành bảng giá đất điều chỉnh nên cơ quan thuế không dám giải quyết đối với các trường hợp trên đây. Cục Thuế TPHCM đã 2 lần có văn bản báo cáo lên UBND TPHCM.

Do vậy, HoREA đề nghị Bộ Tài chính có văn bản hướng dẫn nghiệp vụ để xử lý 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản tồn đọng tại TPHCM từ ngày 1/8 đến nay.

Đối với các hồ sơ thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản, mà các bên chuyển nhượng ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng bằng hoặc cao hơn giá nhà, đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì cơ quan thuế tiếp tục giải quyết tính thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản.

Nếu cơ quan thuế phát hiện dấu hiệu kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì cơ quan thuế yêu cầu các bên kê khai lại giá chuyển nhượng và xem xét giải quyết tính thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản như đã thực hiện trong các năm qua.

Cuối tháng 7, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM đã đưa ra dự thảo quyết định điều chỉnh quyết định số 02/2020-QĐ-UBND của UBND TPHCM về bảng giá đất trên địa bàn.

Theo dự thảo bảng giá đất này, 1 quận và 4 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần, cá biệt tại huyện Hóc Môn có mức tăng giá đến 51 lần.

Cụ thể, mức giá đất tại quận 1 tăng 5 lần; quận 3 tăng 4 - 9 lần; quận 4 tăng 11 lần; quận 5 và quận 7 tăng 6 lần; quận 6 tăng 5 - 11 lần; quận 8 tăng 4 - 18 lần; quận 10 tăng 5 - 6 lần; quận 11 tăng 4 - 9 lần; quận 12 tăng 3 - 33 lần; quận Bình Thạnh tăng 5 - 13 lần; quận Gò Vấp tăng 7 - 11 lần; quận Phú Nhuận tăng 7 - 8 lần; quận Tân Bình tăng 7 - 12 lần; quận Tân Phú tăng 7 - 17 lần; quận Bình Tân tăng 9 - 17 lần; TP. Thủ Đức tăng 6 - 35 lần; huyện Hóc Môn tăng 5 - 51 lần; huyện Củ Chi tăng 9 - 31 lần; huyện Bình Chánh tăng 2 - 36 lần; huyện Nhà Bè tăng 7 - 23 lần; huyện Cần Giờ tăng 8 - 23 lần.

Trước thông tin giá đất sẽ tăng đột biến, người dân TPHCM đã đổ xô đi làm thủ tục đất đai. Tuy nhiên hiện nay, các chi cục thuế tại TPHCM chỉ tính tiền sử dụng đất cho những hồ sơ nhận trước ngày 31/7. Đối với các hồ sơ sau ngày 1/8, tức ngày Luật Đất đai năm 2024 bắt đầu có hiệu lực, cơ quan thuế vẫn đang chờ hướng dẫn.