Kịch bản nào cho thị trường bất động sản hậu Covid-19?

Theo các chuyên gia, kịch bản của BĐS 6 tháng cuối năm phụ thuộc vào tình hình kiểm soát Covid-19, có thể 3-4 năm tới thị trường sẽ lập đỉnh mới.

Ba kịch bản cho thị trường BĐS Việt Nam

Theo PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, thế giới đang đứng trước rất nhiều biến động khó lường. Đó là cơ hội nhưng đồng thời cũng là thách thức đối với kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam nói riêng và vấn đề chính sách đất đai có liên quan.

Thứ nhất, đại dịch Covid-19 chưa có dấu hiệu kết thúc, thậm chí có những biểu hiện chuyển sang giai đoạn 2. Hệ quả là các chuỗi sản xuất, cung ứng tiêu thụ bị đứt gãy và không rõ biểu hiện phục hồi cũng như các yếu tố thay thế.

Thứ hai, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung ngày càng có ảnh hưởng đến kinh tế toàn cầu. Các chuỗi sản xuất – cung ứng – tiêu dùng đang di chuyển khỏi Trung Quốc. Việt Nam là một điểm đến của doanh nghiệp (DN) và đầu tư. Đây là một thuận lợi, tuy nhiên, để có thể trở thành điểm đến thực sự của doanh nghiệp và đầu tư như mong muốn còn rất nhiều thách thức. Thậm chí, nếu không có sự chuẩn bị và tự thay đổi, việc doanh nghiệp và đầu tư không mong muốn cập bến lại trở thành gánh nặng cho nền kinh tế.

Thứ ba, thế giới thay đổi, chuyển động thay đổi, đối tác thay đổi, bắt buộc chúng ta phải thay đổi. Tuy nhiên, thay đổi theo hướng nào, thay đổi để đi đến đâu; dựa vào cái gì để làm động lực và điểm tựa để thay đổi thật sự là một thách thức đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường BĐS Việt Nam nói riêng.

Thứ tư, những đòi hỏi sửa đổi chính sách đất đai ngày càng cấp bách. Rất nhiều chính sách cần phải được sửa đổi, bổ dung theo hướng phải đảm bảo những yêu cầu gì để đất đai thực sự đáp ứng được đòi hỏi của giai đoạn chuyển biến quan trọng này.

Thứ năm, điều hành của Chính phủ, sự trỗi dậy của các doanh nghiệp, sự đồng hành của hệ thống tài chính, nền tảng công nghệ 4.0, chất lượng lao động của giai đoạn dân số vàng cần phải phối kết hợp với nhau như thế nào để tạo được tính đồng bộ hệ thống trong giai đoạn này.

Dựa trên những bối cảnh này, PGS. TS. Trần Kim Chung đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm 2020.

Kịch bản trung tính: Đây là kịch bản đến cuối năm thị trường quốc tế, các đối tác quốc tế mới phục hồi và quay trở lại bình thường. Nền kinh tế suy giảm nhưng không lớn. Thị trường BĐS trầm lắng nhưng không đổ vỡ. Kịch bản này được cho là dễ xảy ra nhất. Nền kinh tế suy giảm nhưng không lớn, thị trường bất động sản trầm lắng nhưng không đổ vỡ.

Thứ hai, kịch bản tích cực: Các nền kinh tế phuc hồi trong quý IV/2020. Chiến tranh thương mại Trung – Mỹ đi vào giai đoạn ổn định, các doanh nghiệp định hình và định vị tại Việt Nam. Nền kinh tế phục hồi hoàn toàn trạng thái trước dịch Covid-19 vào quý IV/2020. Thị trường BĐS sẽ chuyển động tích cực trong quý IV và trước tết Tân Sửu 2021.

Kịch bản tiêu cực: Covid-19 chưa được ngăn chặn, thương chiến Trung – Mỹ không hòa hoãn, các lò lửa chiến tranh bị kích động, kinh tế thế giới không khả quan. Điều này sẽ dẫn đến tình hình kinh tế Việt Nam sẽ khó khăn, thị trường BĐS sẽ đóng băng.

3-4 năm tới thị trường có thể sẽ lập đỉnh mới

Còn theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup, trong ngắn hạn và trung hạn (từ 12 - 24 tháng), thị trường BĐS Việt Nam sẽ có những thay đổi cục bộ ở một số phân khúc.

"Dịch bệnh không hẳn là nguyên nhân duy nhất tác động tới giao dịch BĐS, mà những xu hướng dịch chuyển này đã xuất hiện từ năm 2018 và trở nên rõ nét từ nửa cuối 2019. Trong đó, đối với nhà ở đô thị, phân khúc giá rẻ vốn luôn giữ vai trò điều tiết thị trường sẽ chững lại và giảm nhẹ về số lượng giao dịch. Phân khúc trung và trung bình khá được quan tâm hơn", ông Hưng cho hay.

Ông Hưng cho rằng, bất động sản cao cấp vẫn sẽ gặp khó. Đây là phân khúc có độ "lì" cao, ít nhạy cảm về giá. Riêng biệt thự hoặc nhà liền kề trong những dự án cao cấp vẫn sẽ có khách hàng và giao dịch tốt hơn những chung cư cao cấp.

Đối với condotel và biệt thự biển, nếu không được cấp sổ đỏ lâu dài sẽ thoái trào trong vài năm tới. Thay vào đó, những căn hộ dịch vụ và những mô hình du lịch trải nghiệm như homestay, farmstay sẽ lên ngôi. Second home (ngôi nhà thứ 2) sẽ là một xu thế mới ở vùng ven các đô thị lớn. Một số loại hình khác như BĐS công nghiệp (nhà xưởng), BĐS logistic (kho, bến bãi, căn hộ dịch vụ nằm gần khu công nghiệp…) sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

"Trong ngắn và trung hạn, thị trường BĐS Việt Nam có thể chững lại về lượng giao dịch nhưng sẽ không có xảy ra hiện tượng giảm giá sâu, thậm chí còn có thể tăng nhẹ. Trừ loại hình BĐS du lịch truyền thống", ông Hưng nhận định.

Còn xét trong dài hạn, từ 3-10 năm tới, Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup dự báo, Việt Nam sẽ chạm tới một giai đoạn vàng của thị trường bất động sản (như từng xảy ra ở Trung Quốc) khi GDP bình quân đầu người của Việt Nam chạm, thậm chí vượt mức 3.000 USD. Bên cạnh đó, một trong những tác động của khủng hoảng do Covid-19 đó là lượng cung tiền mặt tăng vọt ở nhiều cường quốc, khiến bất động sản ở các nước phát triển sẽ tăng theo, sau vài năm sẽ tác động mang tính hiệu ứng đối với thị trường Việt Nam.

“Vì vậy, tôi dự báo năm 2023-2024 sẽ thiết lập một đỉnh cao mới của thị trường BĐS Việt Nam”, ông Hưng nhận định.