Kịch bản nào cho đất ngoại thành Hà Nội

Trong cơn trầm lắng của thị trường bất động sản cả nước, vừa qua, tại khu vực ven khu công nghệ cao Hoà Lạc, Hà Nội (thuộc huyện Thạch Thất) lại lên cơn sốt giữa đại dịch Covid-19. Thực sự điều gì đang diễn ra?

Chiêu trò của dân “cò” bất đông sản

Thực tế trong những tháng đầu năm của năm 2020 đất ở một số khu vực ngoại thành Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì… cũng đã được đẩy giá lên bất chấp việc giao dịch không hề tăng.

Cần phải thấy rằng giới đầu cơ cũng đã quay cuồng với những cơn sốt đất ngoại thành Hà Nội vào những năm trước đó khi mà một loạt tin đồn các huyện vùng ven như Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm sẽ lên quận. Tuy nhiên, suốt mấy năm qua việc quy hoạch đó vẫn chỉ nằm trên giấy. Các nhà đầu tư dường như đã bắt đầu có dấu hiệu đuối sức khi mà một số nguồn vốn đầu tư thường là đi vay ngân hàng hay bạn bè, gia đình.

Nhưng để tạo “sóng” cho bất động sản ngoại thành, các “cò’ hay các “trùm” bất động sản vẫn phải đưa ra những thông tin mạng tính chất đồn thổi vô căn cứ.

Bắt đầu vào những dịp cuối năm 2019, thị trường bất động sản ở Đông Anh dậy sóng với tin đốn khu vực Đông Anh sẽ được quy hoạch thành một thành phố thông minh và sẽ trở thành một thành phố vệ tinh cho thủ đô. Kết quả chỉ trong vòng mấy tháng đầu năm giá đất ở Đông Anh tăng chóng mặt, bình quân khoảng 20 đến 30%, cá biệt có khu vực đất nền tăng 50%.

Tiếp đến, gần đây nhất trên mạng có thông tin một Tập đoàn lớn vừa có văn bản gửi UBND huyện Thạch Thất (Hà Nội) đề nghị xây dựng 2 khu đô thị trên địa bàn. Chưa rõ thực hư câu chuyện và dù chỉ mới là đề xuất của doanh nghiệp nhưng hiện tại hàng trăm nhà đầu tư đã đổ xô về khu vực này khiến “cơn sóng” đất bất ngờ được thổi lên làm cho giá đất tăng nhanh theo từng giờ, ngày. Tâm điểm của “cơn sốt” là những khu đất nằm tại Quân Giai - thôn Trúc Động, xã Đồng Trúc.

Tìm hiểu tại các tâm điểm “sốt” tại huyện Thạch Thất thì một số môi giới ở đây tiết lộ trong hàng trăm người có mặt tại “chợ bất động sản” này thì chỉ khoảng 10% là khách đến xem đất. Giá tăng từng giờ, thậm chí từng phút đều là qua miệng cò đất đưa ra, thực tế, giao dịch thành công không nhiều.

Nguy hiểm hơn nữa là các giao dịch đất ngoại thành chủ yếu thông qua hình thức đặt cọc, viết giấy tay rồi ra phòng công chứng chứng thực giao dịch. Với những loại đất không đủ pháp lý mua, bán như đất vườn, đất nông nghiệp, đất được chính quyền giao quản lý, canh tác..cũng được bán với hình thức làm vi bằng (do văn phóng thừa phát lại chứng nhận). Giá chốt mua và bán cũng vô chừng, nhốn nháo, chộp giật, tùy vào sự hiểu biết của khách.

Nhận định về việc thị trường bất động sản bị chi phối bởi các tin đồn thổi, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thông tin ở các khu vực có khả năng "sốt" đất thường chưa được kiểm chứng, chưa rõ ràng. Việc thiếu thông tin, thông tin không rõ ràng có phần lỗi từ cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương", ông Khởi cho hay.

Ông Khởi dẫn chứng một số thông tin chưa kiểm chứng, thiếu rõ ràng như thông tin sáp nhập huyện, thông tin huyện lên quận, sáp nhập môt số đơn vị hành chính vào thành phố nào đó. Theo ông, những thông tin này không được công khai minh bạch sẽ rất dễ tạo ra "sốt" đất. Cũng không loại trừ các loại tin đồn để tạo sóng thị trường bất động sản.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, những đồn thổi về việc quy hoạch lên quận, lên thành phố của một số huyện ngoại thành Hà Nội làm cho giá đất tại đây sẽ có biến động rất lớn, nhưng thực tế những “cơn sốt” này chỉ mang tính nhất thời. Nếu người dân mua đất để ở thì không có nhiều rủi ro, tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư mới tham gia thị trường, nếu muốn tìm kiếm cơ hội đầu tư ngắn hạn cần hết sức cẩn trọng với các cơn sốt đất và rủi ro thanh khoản của khoản đầu tư của mình.

Hãy tỉnh tảo để không cuốn vào “vòng xoáy” bất động sản ảo

Theo đánh giá của các chuyên gia, câu chuyện sốt đất tại Thạch Thất (Hà Nội) đang có kịch bản gần giống với cơn sốt đất diễn ra cách đây 1 tháng tại Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Nhà đầu tư cần thực sự tỉnh táo khi đầu tư lao theo tâm lý đám đông, đổ tiền mua những khu đất không rõ nguồn gốc, không có hạ tầng để rồi khi cơn sốt qua đi âm thầm ngậm trái đắng.

Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung của Savills Việt Nam cho hay đất nền, nhất là những đất tại các vùng ven, ngoại thành là sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai. Là nhà đầu tư, không phải chỗ nào cũng mua.

Các nhà đầu tư luôn có suy nghĩ trong đầu rằng đầu tư để kiếm lợi nhuận mà quên mất câu chuyện đầu tư còn để bảo toàn vốn, bảo toàn tài sản, để tránh câu chuyện tiền có thể mất giá.

Ông Hiển khuyến cáo, trước khi xuống tiền đầu tư đón đầu cơ hội, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ các quy hoạch vùng liên quan, các dự án, khu đô thị có đảm bảo tính pháp lý hay không.

Thực tế việc mua đất ở ngoại thành Hà Nội đối với một số người có nhu cầu tìm cho mình một ngôi nhà để an cư là một lựa chọn hợp lý cho tương lai, khi mà giá đất ở khu vực nội thành cao ngất ngưởng. Cũng cần phải thấy rằng tuy chưa lên quận những một số huyện ven Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức… đã được cải thiện đáng kể về giao thông, hạ tầng… các phương tiện giao thông công cộng cũng đã phát triển thuận lợi hơn.

Anh Dương Minh Thanh, Vân Trì, Đông Anh chia sẻ, trước đây vợ chồng anh ở với bố mẹ đẻ tại Đặng Tiến Đông, Đống Đa, diện tích sử dụng chỉ chưa đầy 50m2 mà có tới 5 người chen chúc. Năm ngoái khi gia đình anh thêm một thành viên mới thì anh quyết định phải tách ra để con cái có điều kiện sinh hoạt tốt hơn. Với số tiền dành dụm chưa tới 1 tỷ đồng, vợ chồng anh hầu như không thể mua nhà được trong khu vực nội thành. Sau khi tham khảo anh đã chon mua một mảnh đất 60m2 tại Vân Trì, Đông Anh với giá 800 triệu đồng, vay mượn nội, ngoại thêm chút ít đến nay anh đã xây được ngôi nhà khang trang 3 tầng.

Chia sẻ về chốn an cư mới của gia đình, anh Thanh cho rằng đây là một lựa chọn hợp lý khi anh chọn khu vực ngoại thành Đông Anh để mua nhà. Hiện tại việc đi lại của 2 vợ chồng cũng hết sức thuận lợi khi có cây cầu Nhật Tân.

Với trường hợp như vợ, chồng anh Thanh thì việc mua một mảnh đất để ở, hay để dành cho tương lại thì đó là một lựa chọn sáng suốt khi mà giá đất ở các khu vực ngoại thành vẫn còn ở mức dễ chịu. Còn đối với các nhà đầu tư thì cần hết sức tỉnh táo với các chiêu trò thổi giá của các “cò” đất.

Đã hết rồi thời kỳ mà các “cơn sốt” bất động sản đưa lại các món siêu lợi nhuận. Các vùng đất sẽ phát triển trong tương lai, trong đó có ngoại thành Hà Nội chỉ có thể đưa lại lợi nhuận cho nhưng ai tỉnh tảo với các thông tin để có sự đầu tư một cách bên vững.