Khuyến nghị mua cổ phiếu VHM với giá mục tiêu là bao nhiêu?

Bất chấp thị trường BĐS không thuận lợi, Vinhomes (VHM) vẫn duy trì tình hình tài chính tốt và mở rộng quỹ đất. Sử dụng phương pháp NAV, ACBS lặp lại khuyến nghị mua cổ phiếu VHM với giá mục tiêu là 70.431 đồng/cp. Giá cổ phiếu hiện tại khá hấp dẫn với P/E 2023 là 7,2x và P/B 2023 là 1,3x, tương đối thấp đối với một công ty đầu ngành.

Công ty chứng khoán ACB – ACBS vừa đưa ra báo cáo phân tích Công ty CP Vinhomes (HOSE: VHM). Theo đó, kết quả kinh doanh năm 2022 của VHM suy giảm với doanh thu thuần đạt 62.393 tỷ đồng (-27% so với năm trước) và lợi nhuận sau thuế đạt 29.162 tỷ đồng (-25% so với năm trước). Kết quả này tương ứng với 89% và 99% so với dự phóng của ACBS.

Doanh thu thấp hơn dự phóng là do sự khác biệt trong phương pháp kế toán để ghi nhận các giao dịch bán sỉ (cụ thể là ACBS dự phóng một số giao dịch bán sỉ là chuyển nhượng một phần dự án và ghi nhận vào doanh thu và giá vốn thay vì là bán cổ phần và ghi nhận vào doanh thu tài chính).

Tuy nhiên không có sự khác biệt về dự phóng lợi nhuận thực hiện. Nếu gộp chung các dự án BCC và các giao dịch bán sỉ thì doanh thu điều chỉnh sẽ là 81.400 tỷ đồng (-14% so với năm trước). Kết quả sụt giảm trong năm 2022 so với năm trước chủ yếu là do doanh số bán sỉ thấp hơn và thuế suất thực tế cao hơn (24,5% so với 19,2%).

Tình hình bán hàng năm 2022 ghi nhận kết quả ấn tượng, bởi dù số căn bán ra chỉ đạt 30.900 (-21% so với năm trước) nhưng giá trị hợp đồng đạt 128.200 tỷ đồng (+63% so với năm trước) do bán được nhiều căn thấp tầng hơn chủ yếu ở dự án Vinhomes Ocean Park 2 với giá trị bán hàng khoảng 88.000 tỷ đồng và Vinhomes Ocean Park 3 với khoảng 20.500 tỷ đồng. Doanh số bán sỉ chiếm 68% tổng số căn và 37% tổng doanh số. Doanh thu chưa ghi nhận tính đến cuối năm 2022 là 107.600 tỷ đồng (+105% so với năm trước).

Lãi suất cao và tâm lý thận trọng của thị trường có thể dẫn đến việc chậm triển khai các dự án và ảnh hưởng đến doanh số bán lẻ. Mặt khác, các dự án của VHM vẫn thu hút các công ty phát triển BĐS nhà ở và VHM có thể tiếp tục ghi nhận các giao dịch bán sỉ trong năm 2023. ACBS dự phóng doanh số bán hàng năm 2023 ở mức 72.000 tỷ đồng (-44% so với năm trước).

Vào cuối 2022, VHM có tổng dư nợ là 36.200 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng chiếm 49% và trái phiếu doanh nghiệp chiếm 27%. Khoảng 48% tổng số nợ có lãi suất cốđịnh và không có nợ bằng ngoại tệ. Tỷ lệ đòn bẩy tăng với tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu là 12,9% và Nợ ròng/EBITDA là 0,5 lần vào cuối 2022 so với 7,8% và 0,2 lần vào cuối 2021. Tuy nhiên, các tỷ lệ này thấp hơn mức trung bình ngành lần lượt là 37,5% và 4,9x. Do đó, ACBS cho rằng tình hình tài chính của VHM không đáng lo ngại trong năm 2023.

Về các dự án nhà ở xã hội Happy Home thì công ty sẽ giới thiệu ra thị trường tổng cộng khoảng 3.500 căn tại Thanh Hóa (khoảng 3.100 căn chung cư) và Quảng Trị (khoảng 100 căn thấp tầng) trong giai đoạn 2022-2023. Công ty dự kiến giới thiệu dự án 26ha tại phường Tràng Cát, quận Hải An, tỉnh Hải Phòng trong nửa cuối 2023 với khoảng 5.000 căn hộ và 27 tòa. VHM đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 cho dự án này. Ngoài ra, vào tháng 11/2022, công ty mua lại 100% Công ty CP Muối Cam Ranh với tổng giá trị 3.470 tỷ đồng để phát triển một dự án trong đó có cấu phần nhà ở xã hội.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì nhà ở xã hội sẽ được miễn tiền sử dụng đất và biên lợi nhuận trước thuế không được vượt mức 10%. Công ty dự kiến sẽ hưởng lợi từ gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất trung và dài hạn trung bình của 4 ngân hàng thương mại nhà nước (BIDV, Agribank, Vietinbank và Vietcombank).

ACBS dự phóng doanh thu 2023 gần 88.000 tỷ đồng (+41% so với năm trước) và lợi nhuận sau thuế hơn 31.000 tỷ đồng (+7% so với năm trước) dựa trên giả định khoảng 70% doanh thu bán hàng chưa ghi nhận tính đến cuối 2022 là 107.600 tỷ đồng sẽ được hạch toán trong năm 2023 chủ yếu từ các dự án Vinhomes Ocean Park 2, Ocean Park 3,Ocean Park 1, Smart City và Grand Park, v.v.

ACBS giả định hầu hết các giao dịch bán sỉ được ghi nhận vào doanh thu và giá vốn thay vì vào doanh thu tài chính. Thuế suất dự kiến sẽ duy trì ở mức 24,5%, tương đương năm 2022.

Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi việc chính phủ thanh tra đấu thầu đất đai, các vi phạm về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, lãi suất cao và tín dụng thắt chặt đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà. Những yếu tố này dẫn đến sự chậm trễ trong việc giới thiệu và bàn giao dự án, cản trở việc mở rộng quỹ đất và doanh số bán lẻ chậm lại.

Tuy nhiên, chính phủ đã đưa ra những biện pháp hỗ trợ để phục hồi một trong những ngành quan trọng nhất của nền kinh tế thông qua việc giảm lãi suất huy động, phê duyệt gói hỗ trợ dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân 120.000 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, đề xuất sửa đổi Thông tư số 16 về chào bán và mua lại trái phiếu doanh nghiệp của các tổ chức tín dụng và ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP về bổ sung sửa đổi một số điều trong các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai như: cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất tại các dự án bất động sản không phải nhà ở và đẩy nhanh quá trình tính tiền sử dụng đất, thời gian giao đất, v.v.

Do đó, ACBS kỳ vọng thị trường BĐS sẽ bớt khó khăn hơn trong các quý tới và các chủ đầu tư sẽ tự tin hơn khi mở bán các dự án.

ACBS cho rằng Vinhomes sẽ đứng vững trong giai đoạn thử thách này và triển vọng dài hạn vẫn khả quan nhờ quỹ đất rộng 178 triệu m2, sức khỏe tài chính lành mạnh (tỷ lệ nợròng/vốn chủ sởhữu giảm từ 66,5% xuống 12,9% trong giai đoạn 2016-2022), khả năng huy động vốn tốt và vị thế dẫn đầu (thị phần căn hộ đạt 26% và nhà liền thổ đạt 33% giai đoạn 2016-2022).

Sử dụng phương pháp NAV, ACBS lặp lại khuyến nghị Mua cổ phiếu VHM với giá mục tiêu là 70.431 đồng/cp, giảm 23% so với báo cáo cập nhật tháng 8/2022 do tăng suất chiết khấu, giảm dự phóng bán hàng và dời thời gian triển khai các dự án mới. Giá cổ phiếu hiện tại khá hấp dẫn với P/E 2023 là 7,2x và P/B 2023 là 1,3x, tương đối thấp đối với một công ty đầu ngành.

Ngoài ra, ACBS nêu rủi ro đối với VHM gồm có: Việc kiểm soát tín dụng ngân hàng vào lĩnh vực BĐS và những quy định chặt chẽ hơn về phát hành trái phiếu doanh nghiệp làm hạn chế khả năng huy động vốn của doanh nghiệp và người mua nhà; Lãi suất cao ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ các dự án và lợi nhuận của doanh nghiệp; Kết quả kinh doanh biến động mạnh theo các giao dịch bán sỉ; và quá trình phê duyệt dự án và đền bù, giải phóng mặt bằng kéo dài.