Khung giá đất tăng đẩy giá bất động sản lên cao

Việc tăng khung giá đất từ ngày 1/1/2020 liệu có kéo giá bất động sản tăng theo?

Bảng giá đất đồng loạt tăng…

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa trình Chính phủ xem xét, ban hành khung giá đất áp dụng cho 5 năm tới (2020 - 2024). Theo đó, dự kiến mức tăng trong 5 năm tới ở 7 vùng kinh tế là khoảng 20-30%, riêng Hà Nội và TP.HCM có thể tăng cao hơn.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, định kỳ 5 năm một lần, UBND các tỉnh xây dựng và công khai bảng giá đất các loại vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Bảng giá này được xác định làm căn cứ tính tiền sử dụng đất; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất...

Hiện nhiều địa phương trên cả nước đang xây dựng bảng giá đất mới. Tại Hà Nội, các ngành chức năng đề xuất tăng bình quân khoảng 30% giá đất đô thị. Một số tuyến phố như Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ... được đề xuất điều chỉnh giá đất ở mức cao nhất: từ 162 triệu đồng lên 210,6 triệu đồng/m2. Giá đất thấp nhất thuộc địa bàn quận Hà Đông là hơn 4,5 triệu đồng/m2.

Tại Bình Dương, bảng giá đất dự kiến tăng tối thiểu 45% so với hiện nay. Cụ thể, giá đất khu vực TP. Thủ Dầu Một tăng bình quân 50% so với bảng giá hiện hành; thị xã Thuận An và Dĩ An tăng bình quân 95% so với hiện hành; thị xã Bến Cát và Tân Uyên tăng bình quân 60%; huyện Bàu Bàng và Bắc Tân Uyên tăng bình quân 80%; huyện Phú Giáo và Dầu Tiếng tăng bình quân 45% so với bảng giá hiện hành.

TP.HCM cũng đang xây dựng bảng giá đất mới, dự kiến điều chỉnh tăng 30-50%. Trước đó, UBND Thành phố đã ban hành quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k) trên địa bàn. Theo đó, hệ số k năm 2019 tăng bình quân 0,4 lần so với hệ số năm 2018 ở tất cả các nhóm và khu vực.

Có làm tăng giá nhà?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho rằng, khung giá đất tăng đồng nghĩa với chi phí đầu vào của sản phẩm bất động sản sẽ tăng theo. Việc tăng giá trong bảng giá đất sẽ tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp, nhà máy, khu công nghiệp đang thuê đất của Nhà nước, bởi giá thuê đất cũng tăng theo. Khi giá đất tăng 5-10%, doanh nghiệp có thể chấp nhận được, nhưng tăng 30 - 40% là đột biến, ảnh hưởng không nhỏ đến việc sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo ông Hiệp, với các dự án bất động sản nhà ở, tiền đất thường chiếm 10-14% giá thành. Khi giá đất tăng lên gấp 1,5-2 lần, con số này sẽ lên đến 25-30%%, nên giá bán chắc chắn phải tăng. Chi phí về đất tăng còn kéo theo các sản phẩm liên quan đến ngành xây dựng như xi măng, sắt thép, gạch… cũng sẽ tăng giá, từ đó đẩy giá thành nhà ở lên cao.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích, giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước, thường chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. “Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất tăng tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng”, ông Châu nói.

Bên cạnh đó, giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Điều này trước hết sẽ tác động tới phân khúc cao cấp, condotel…, tiếp theo là giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp đang rất nóng.

Khác biệt lớn so với giá thị trường

Thực tế cho thấy, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm khá dài trong khi giá bất động sản thay đổi liên tục. Bên cạnh đó, ràng buộc của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh, thành phố khi ban hành giá đất (không quá 30% so với mức giá tối đa của khung giá đất) đã hạn chế tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá (Savills TP.HCM) đề xuất, giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường, nên thay đổi từng ngày, từng giờ. Do đó, về dài hạn, nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm.

“Nên chăng các nhà làm luật chỉ quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực để thực hiện. Việc xác định giá đất theo giá trị thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan”, bà Linh nói.

Theo GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, vai trò của khung giá đất cần được thay thế bằng cơ quan định giá đất quốc gia hoặc hội đồng thẩm định giá đất quốc gia. Cơ quan này có chức năng ban hành các quyết định cuối cùng về giá đất và quản lý giá đất như giải quyết các xung đột về giá đất, quyết định về các phương pháp định giá đất.

HoREA đề xuất bỏ quy định khung giá đất

HoREA đã nhiều lần gửi kiến nghị lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bỏ quy định khung giá đất, đồng thời giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và tình hình thực tế của địa phương.

Hữu Tuấn