MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Không có bảng giá đất nào “vẹn cả đôi đường”

Giá đất tăng cao đang trở thành tâm điểm lo ngại chung, khi cả người dân lẫn doanh nghiệp đều cảm thấy bị thiệt. Bất đồng sâu sắc nằm ở cách định giá chưa phản ánh hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và thị trường – một khoảng trống chính sách chưa dễ lấp đầy.

Dù Nhà nước đã nhiều lần sửa đổi các quy định liên quan đến định giá đất, hành trình hoàn thiện cơ chế vẫn còn nhiều ngổn ngang. Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã bước đầu mở đường cho các địa phương chủ động xác lập thông số định giá, phản ánh sát hơn với thực tiễn. Tại TP.HCM, hệ số điều chỉnh giá đất cũng đã được quy định rõ, giúp doanh nghiệp dự phóng được nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, quá trình xây dựng bảng giá đất mới – với xu hướng tiệm cận giá thị trường – lại đang dấy lên không ít tranh cãi. Sự gia tăng đáng kể so với bảng giá cũ khiến không chỉ người dân, mà cả cộng đồng doanh nghiệp rơi vào thế giằng co giữa kỳ vọng và thực tế.

Phát biểu tại hội thảo ngày 22/7, bà Nguyễn Thị Thoa – Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) – thẳng thắn chỉ ra mâu thuẫn mang tính phổ quát: người dân muốn giá bồi thường thật cao, nhưng khi phải nộp tiền sử dụng đất lại mong giá thấp. "Bản thân chúng ta đã là một nghịch lý, bởi quyền lợi mỗi người gắn với một mục tiêu khác nhau", bà nói.

Theo bà Thoa, trong thời gian qua, Bộ Tài chính đã nhận được nhiều phản ánh từ thực tiễn, từ đó tiến hành rà soát, gửi kiến nghị đến các bộ ngành liên quan để chuẩn bị cho việc sửa đổi Nghị quyết 18 và Luật Đất đai – dự kiến trình vào tháng 10 năm nay.

Bà cũng khẳng định, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103 đã có những thay đổi mang tính nền tảng, đặc biệt với việc giảm tiền sử dụng đất và thuê đất tới 50% so với trước đây. Tuy vậy, bài toán định giá đất vẫn "cực khó" và cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế phối hợp giữa Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên – Môi trường. Một trong các đề xuất đang được cân nhắc là giao quyền miễn giảm nghĩa vụ tài chính cho địa phương – linh hoạt theo từng điều kiện cụ thể để bảo đảm an sinh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Thắng – Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land – cũng nhìn nhận: tài chính đất đai là một "vùng trũng rủi ro", nơi hội tụ quá nhiều lợi ích chồng chéo và mâu thuẫn. Người dân muốn đền bù cao, Nhà nước lo ngại đội vốn đầu tư công, còn doanh nghiệp chỉ có thể tính toán theo hiệu quả đầu tư. Trong hoàn cảnh ấy, đội ngũ cán bộ định giá và cơ quan tư vấn đang chịu áp lực lớn khi phải tìm ra con số… đủ hài hòa.

Ông Nguyễn Thế Phượng – Phó Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam – kết luận dứt khoát: “Không có bảng giá đất nào thỏa mãn tất cả. Điều quan trọng là căn cứ vào đó để xác định nghĩa vụ tài chính cho từng đối tượng, từng mục đích cụ thể.”

Ông dẫn chứng: đất nông nghiệp nếu không được phân loại kỹ – như đất nằm trong khu quy hoạch đô thị, khu dân cư hay đất sản xuất thông thường – sẽ dẫn đến bất cập trong thuế suất. Nếu miễn thuế quá rộng hoặc áp mức quá thấp, hệ quả tất yếu là làn sóng bê tông hóa tràn lan, phá vỡ quy hoạch tổng thể.