Khoản tiền cọc không quá 5% giá bán nhà sẽ thanh lọc chủ đầu tư ra sao?

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa mới được Quốc hội thông qua. Trong đó, có quy định mới về tỷ lệ đặt cọc của người mua khi dự án được phép bán nhà “trên giấy” không vượt quá 5%, áp dụng từ ngày 01/01/2025. Liệu đây có phải thách thức đối với các chủ đầu tư?

Sắp hết thời đặt cọc… “trên trời”?

Đặt cọc khi mua bán bất động sản (BĐS) là thông lệ bấy lâu nay, trong đó có việc đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai, hay còn gọi là “nhà trên giấy”. Tuy nhiên, tỷ lệ cọc chiếm bao nhiêu phần trăm giá trị dự án lại là vấn đề được nhiều người quan tâm.

Những năm vừa qua, tình trạng đặt cọc mua bán BĐS trên thị trường không đồng nhất, tiềm ẩn một số rủi ro. Nhiều chủ đầu tư (CĐT) nhận cọc, thỏa thuận giữ chỗ với số tiền rất lớn, có trường hợp nhận lên đến 90% giá trị nhà đất. Thậm chí một số dự án còn chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chào bán, kêu gọi khách hàng xuống tiền đặt cọc để huy động thêm vốn.

Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh, nhưng chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch huy động vốn xảy ra trước thời điểm đó như đặt cọc, hứa mua, hứa bán, hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết, hợp đồng góp vốn… Chính vì vậy xuất hiện tình trạng một số CĐT “lách luật” để huy động vốn khi chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Nếu người mua nhà không tìm hiểu kỹ lưỡng, có thể sẽ gặp rủi ro bị chiếm dụng nguồn vốn trong thời gian dài do CĐT chưa đủ giấy phép xây dựng, trì trệ dự án... Tệ hơn nữa là việc CĐT sẽ tô vẽ dự án “ma” để thu tiền đặt cọc có giá trị lớn nhằm lừa đảo, ôm tiền của khách hàng bỏ trốn.

Và sau đó… biện pháp khắc phục

Cọc không quá 5% giá bán sẽ được áp dụng vào đầu năm 2025. Đồ họa: Tuấn Trần

Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vừa được thông qua ngày 28/11, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, một trong những nội dung được nhiều người mua nhà quan tâm là khoản tiền cọc.

Do Luật hiện hành không đưa ra các quy định cụ thể về tiền cọc với mua bán, thuê BĐS hình thành trong tương lai. Theo quy định mới, đặt cọc mua bán nhà “trên giấy” được siết lại để hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế.

Cụ thể, CĐT dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Theo Luật Kinh doanh BĐS 2014, dự án BĐS “trên giấy” chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Như vậy, với việc chỉ cọc không quá 5% giá bán nhà “trên giấy”, người mua nhà sẽ phần nào yên tâm và ngủ ngon hơn khi rủi ro được thu hẹp lại. Nhưng ngược lại, đây có thực sự là thách thức đối với các CĐT?

Chuyên gia nói gì?

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, đối với các CĐT kiểu cũ đây có thể là thách thức, vì CĐT “ôm” quá nhiều dự án, vốn tràn lan. Do đó, khi phát triển một dự án mà họ không đủ vốn và phải huy động vốn từ khách hàng, số tiền mà mình chưa chắc chắn có. Còn kinh doanh thị trường BĐS bền vững, các CĐT thực sự có năng lực thì mới nên kinh doanh và khách hàng cọc 5% là hợp lý, không phải là thách thức.

Việc CĐT áp dụng mức cọc từ 20 - 30% như trước đây đối với BĐS hình thành tương lai là không hợp lý, nó chỉ đúng trong việc mua bán BĐS hiện hữu đã có giấy tờ sổ hồng, sổ đỏ đầy đủ và thường sẽ được thương lượng giữa hai bên. Nhưng với các dự án nhà “trên giấy” thiên về hướng đầu tư trung và dài hạn, việc quy định đặt cọc không quá 5% đủ để CĐT bù đắp bổ sung một khách hàng khác do người mua trước bỏ cọc.

Ông Hiển cho rằng, mức 20 - 30% thì không phải tiền cọc nữa mà là tiền CĐT ứng trước để xây dựng, do vậy rất nguy hiểm và không có gì đảm bảo rằng CĐT sẽ dùng đúng số tiền đó để xây dựng mà có thể dùng cho việc phát triển một dự án khác. “Các CĐT áp dụng mức tiền cọc với tỷ lệ 20 - 30% vừa qua là CĐT không có tiềm lực về tài chính và họ quá tham lam trong việc phát triển nhiều dự án để lấy tiền từ các nhà đầu tư. Việc Quốc hội đưa ra cọc 5% là đúng bản chất tiền cọc, bảo đảm quyền lợi cho CĐT”, ông Hiển nêu quan điểm.

Theo TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), 5% là tỷ lệ không quá cao và không quá thấp, đảm bảo được tính công bằng trong thị trường. Đây cũng là tỷ lệ đặt cọc tiêu chuẩn mua BĐS hình thành trong tương lai của các thị trường quốc tế như Anh, Úc, Mỹ... Tuy nhiên, đây cũng sẽ là thách thức đối với các CĐT nhỏ lẻ vốn yếu. Nhưng đối với các CĐT lớn, có nhiều kênh huy động vốn thì sẽ không phải là thách thức quá khó khăn.

Ông Khôi cũng cho rằng, việc sửa đổi này sẽ có nhiều tác động tới CĐT và người mua nhà. Đối với người mua nhà việc giảm tỷ lệ đặt cọc sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro, giảm gánh nặng tài chính và giúp người mua nhà có thể tham gia giao dịch được sớm hơn. Đối với CĐT, việc này sẽ giảm khả năng huy động vốn từ khách hàng, tăng rủi ro bỏ cọc của khách hàng, tăng chi phí xây dựng và thời gian thi công.

Ưu và nhược điểm của chính sách?

Theo chuyên gia, chỉ các công ty có thực lực, bằng chính vốn của mình thì mới phát triển dự án và việc cọc để CĐT giữ suất cho khách hàng thay vì người khác là đúng bản chất. “Trước khi thu tiền tiếp theo của khách hàng thì CĐT phải có vốn đầy đủ. Còn trong khi tiến hành xây dựng, khách hàng sẽ giải ngân theo tiến độ của dự án”, TS. Đinh Thế Hiển cho hay.

TS. Phạm Anh Khôi cho rằng, ưu điểm chính sách là sẽ nâng cao chất lượng của các CĐT, đảm bảo sự an toàn và công bằng cho người mua nhà. Nhược điểm là sẽ làm tăng chi phí vốn cho các dự án, và gia tăng rủi ro cho các CĐT. Bên cạnh đó, Chính phủ cần tạo thêm nhiều kênh huy động vốn hiệu quả và chi phí hợp lý hơn cho các CĐT lẫn người mua nhà tham gia thị trường.

2024 là năm quyết định đối với các CĐT

Chính sách cọc không quá 5% giá bán đối với nhà “trên giấy” sẽ được áp dụng vào đầu năm 2025 (tức còn khoảng hơn 1 năm). Chuyên gia Đinh Thế Hiển nhận định, năm 2024 (tức trước thời gian áp dụng cọc 5%) về phương thức thanh toán, chất lượng sản phẩm và uy tín của CĐT sẽ quyết định dự án đó thành công hay không, cọc chỉ là một phần. Thậm chí, thay vì chờ tới 2025, chính trong năm 2024 sẽ có một số CĐT áp dụng chính sách cọc mới ngay để thu hút nhà đầu tư cũng như khách hàng, đây được kỳ vọng là các CĐT mạnh về tài chính và uy tín.

Về thiếu hụt nguồn cung như thông tin gần đây, ông Hiển cho rằng, thiếu hụt nguồn cung vừa qua là hiện tượng “ảo” nếu không thị trường sẽ không đóng băng, các doanh nghiệp BĐS sẽ không thiếu vốn.

Nếu thiếu hụt nguồn cung thì hàng hóa trên thị trường ít, khan hiếm thì các công ty BĐS sẽ không phải lo lắng, sẽ không sợ không bán được nhà, không sợ không có người mua. Thiếu hụt nguồn cung là cầu nhiều hơn cung thì người mua ào ào và còn tăng giá chung cư, chứ không phải thị trường đang xuống giá như hiện nay.

“Những chung cư tốt có thể giữ được giá nhưng các chung cư không được đánh giá cao đã giảm giá rồi. Khi có cầu thì tự có cung, khi có cầu rồi thì không cần cọc 5%, thậm chí người mua xin được đặt cọc. Và khi cầu cao, ngân hàng sẽ cho vay, công ty BĐS sẽ huy động được vốn, do vậy thiếu hụt nguồn cung như thông tin dạo gần đây là không có logic”, ông Hiển nêu quan điểm.

Bàn về ý kiến cho rằng với tỷ lệ cọc 5%, chỉ chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh mới tiến hành dự án được, qua đó có thể gây thiếu hụt nguồn cung và sẽ tác động làm giá bán bất động sản cao hơn. Ông Khôi cho rằng: “Chúng ta chưa thể khẳng định được điều này 100%, nhưng về lý thuyết thì khi chi phí vốn tăng thì sẽ gây áp lực lên giá. Ngoài ra, các chủ đầu tư nhỏ lẻ sẽ khó lòng tham gia thị trường sẽ dẫn đến việc thiếu hụt nguồn cung. Các chủ đầu tư lớn, vốn mạnh thì sẽ có nhiều thế mạnh cạnh tranh hơn trong thị trường”.