Khó khăn vẫn 'bủa vây' doanh nghiệp địa ốc

"Khó khăn hơn" là cụm từ được giới chuyên môn đưa ra khi nhận định về thị trường bất động sản bước sang năm 2020 được tính bằng đơn vị tuần.

Nhận định thị trường địa ốc năm qua, ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ phận R&D (Nghiên cứu và Phát triển) của DKRA Việt Nam chia sẻ, thị trường đã có sự sụt giảm về nguồn cung và sức cầu ở hầu hết mọi phân khúc. Trong đó, phân khúc đất nền có nguồn cung giảm mạnh với 14 dự án mới đáng chú ý ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 1.704 nền, bằng 46% so với nguồn cung mới của năm 2018 (khoảng 3.736 nền).

DKRA Việt Nam thống kê đây là năm thứ hai nguồn cung mới sụt giảm và là mức thấp nhất kể từ năm 2016. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 95% (khoảng 1.615 nền), bằng 49% so với năm 2018.

Ở phân khúc căn hộ, theo khảo sát, toàn thị trường có 47 dự án được mở bán trong năm 2019, cung cấp khoảng 24.514 căn hộ, bằng 64% nguồn cung năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới năm 2019 đạt 94% (khoảng 22.997 căn), bằng 67% so với năm 2018.

2019 cũng là năm ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2016 đến nay. Có thể nói sự khan hiếm căn hộ hạng C là một điểm sáng "hứa hẹn" cửa mở cho một phân khúc của các chủ đầu tư phù hợp ở năm sau.

Nhà phố và biệt thự theo DKRA có 16 dự án đáng chú ý được mở bán, cung ứng khoảng 1.413 căn, tăng 20% so với năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ trong năm 2019 đạt 78% nguồn cung mới (khoảng 1.100 căn), tăng nhẹ so với năm trước khoảng 0,5% (1.095 căn). Đây là điểm sáng của thị trường khi có tăng trưởng dương về nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ không tăng lớn.

Và cú sốc không nhẹ condotel đã khiến phân khúc giảm mạnh về cuối năm, trong khi đó ghi nhận cả năm có tới 14 dự án được đưa ra thị trường, cung ứng 10.290 căn và tăng tới 124% so với cuối 2018. Tỷ lệ hấp thụ đạt 78% và tăng khoảng 191% so với 2018.

Bất động sản nghỉ dưỡng đón nhận 14 dự án mới, cung ứng khoảng 2.586 căn biệt thự biển, tăng gấp 3 lần so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 77% (2,004 căn), tăng gần 5 lần so với năm trước. "Tuy nhiên, số lượng chỉ tập trung chủ yếu ở một vài dự án có quy mô lớn tại Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sức cầu chung toàn thị trường có dấu hiệu giảm từ giữa năm 2019 và thể hiện rõ trong giai đoạn cuối năm" - đại diện DKRA cho biết.

Khan hiếm căn hộ hạng C có thể xem là một gợi ý cho các chủ đầu tư có quỹ đất và sẵn sàng điều chỉnh chiến lược phù hợp

Nhìn chung trên toàn thị trường, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV dẫn nguồn số liệu Citibank Reseach, xét về nhóm ngành, bất động sản Việt Nam 2019 vẫn có mức tăng nhưng không cao, chỉ 4,5% - dưới mức bình quân chung của toàn thị trường. Những khó khăn đã xảy đến với thị trường bất động sản 2019, có thể còn tiếp tục ở 2020, trong một bối cảnh kinh tế toàn cầu càng ngày càng khó lường hơn, đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động thích ứng, điều chỉnh chiến lược.

Đây cũng là quan điểm của ông Phạm Lâm - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Vietnam. Ông Lâm cho rằng để vượt qua các thách thức trong năm 2020, tất cả chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, đơn vị môi giới, khách hàng, nhà đầu tư đều phải linh hoạt và điều chỉnh chiến lược thích hợp. Đồng thời cần không ngừng hoàn thiện chất lượng sản phẩm, dịch vụ, tăng cường minh bạch hóa thông tin dưới dự quản lý và hỗ trợ của Nhà nước.

Một điểm khác, việc ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực bất động sản (Proptech) là công cụ hỗ trợ đắc lực cho tất cả hoạt động của thị trường như đầu tư, phát triển dự án, tiếp thị… Ông Phạm Lâm đánh giá đây sẽ là xu hướng nổi bật trong năm 2020 và những năm tiếp theo giúp minh bạch hóa thị trường.

DKRA Vietnam cũng dự báo thị trường 2020 sẽ xảy ra tình hình với nhiều điểm tương đồng như năm qua: Nguồn cung mới không có sự đột biến và không quá dồi dào trong khi sức cầu vẫn cao, đặc biệt ở các phân khúc đất nền, căn hộ. Việc thiếu nghiêm túc khi tuân thủ pháp luật của một số chủ đầu tư, đơn vị môi giới tiềm ẩn nhiều rủi ro và tác động tiêu cực đến tâm lý khách hàng. Đây sẽ là những thách thức rất lớn cho thị trường bất động sản trong năm 2020.

Để tháo gỡ thách thức cần có sự chung tay một cách quyết liệt của tất cả các bên, trong đó quan trọng nhất là vai trò điều phối và quản lý của Chính phủ, Nhà nước, các cơ quan ban ngành. Cụ thể, thị trường bất động sản 2020 đòi hỏi những đột phá về cải thiện chính sách, pháp lý liên quan đến quy trình, thủ tục phê duyệt hồ sơ dự án… kịp thời tạo điều kiện cho nguồn cung mới ra thị trường.

Đồng thời, với những sai phạm, cơ quan nhà nước cần giám sát chặt chẽ và xây dựng chế tài nghiêm minh hơn để xử lý, răn đe và ngăn chặn rủi ro. Đối với quy hoạch hạ tầng giao thông, đặc biệt là các công trình giao thông liên kết vùng, thúc đẩy sự phát triển chung của kinh tế, xã hội… cần được đẩy nhanh.

Nhận định về thị trường bất động sản 2020, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế phân tích, thị trường bất động sản thường tăng trưởng mạnh bởi 2 yếu tố chính: Tín dụng đối với bất động sản tăng và nguồn vốn đầu tư hạ tầng dồi dào. Tuy nhiên, cả 2 yếu tố này đều đang diễn biến không như mong đợi của giới đầu tư. Nguồn tín dụng bất động sản bị thu hẹp dần, trong khi năm 2020 được đánh giá chưa phải là năm giải ngân thực sự cho các dự án hạ tầng kỹ thuật lớn nhất.

Hay nói cách khác, "khó khăn hơn" là cụm từ giới chuyên môn muốn chỉ ra với một thị trường bất động sản 2020. Ánh sáng của thị trường chính là sự linh hoạt và điều chỉnh chiến lược để chinh phục thử thách.