Khó khăn và thách thức vẫn đang chờ đón thị trường bất động sản năm 2023

Ông Lê Quốc Kiên, người luôn sống dưới nóc nhà, cho rằng khó khăn và thách thức vẫn đang chờ đón thị trường bất động sản năm 2023, vì vậy xu hướng đầu tư ưu tiên cho sự an toàn và tối ưu hóa dòng tiền khai thác trên bất động sản sẽ lên ngôi.

Nhà đầu tư nên lựa chọn các sản phẩm có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng. Để thanh khoản tốt, sản phẩm đó phải có pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay như loại nhà có thể ở hay cho thuê ngay, nhà xưởng có thể làm nơi sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê, đất đang được khai thác sản xuất kinh doanh nông nghiệp cho hiệu quả tốt, hay nhà cho thuê có thu nhập đều...

Một kinh nghiệm để đánh giá mức độ an toàn của bất động sản là khả năng cho vay của ngân hàng khi thế chấp bằng bất động sản đó, vì bản thân các nhà băng cũng có hệ số đề phòng rủi ro cho chính họ khi cho vay. Ví dụ, tài sản 10 tỷ được định giá 9 tỷ và cho vay trên 6-7 tỷ là tài sản tốt (thường ngân hàng định giá bằng 80-90% giá thị trường và cho vay 70-90% định giá này). Ngược lại, cũng là tài sản 10 tỷ nhưng ngân hàng chỉ cho vay 2-3 tỷ, thậm chí chỉ cho vay theo giá đền bù nhà nước, điều đó chứng tỏ mức độ an toàn của bất động sản không cao nên ngân hàng đã có đề phòng nhất định. Dù không có nhu cầu vay hoặc chỉ vay tỷ trọng thấp trên giá trị tài sản, việc tìm đến ngân hàng để thẩm định hồ sơ vay là một thủ thuật hiệu quả giúp giảm thiểu rủi ro.

Trong giai đoạn khó khăn về "tiền tươi" hiện nay, bất động sản có thu nhập dòng tiền cũng sẽ được ưu tiên hơn bất động sản để không. Các tài sản có tỷ suất lợi nhuận cho thuê hàng năm (được hiểu là phép toán so sánh thu nhập dòng tiền trên giá trị tài sản) dưới 3% một năm là hiệu quả thấp, 3-4,5% một năm là hiệu quả trung bình, tốt 4,5-5,5% và xuất sắc 6-8% trở lên. Tuy nhiên, cần phân biệt doanh thu khai thác tối đa - con số hay được bên bán và môi giới đề cập - để đẩy giá trị tài sản với "lợi nhuận thực tế thu về" - là thu nhập thực tế bỏ túi sau khi đã trừ đi tất cả chi phí.

Năm 2023 không còn cơ hội cho trường phái đầu tư lướt sóng do thanh khoản thị trường chưa hồi phục đồng thời rủi ro đầu tư ngắn hạn ngày càng tăng khi lãi vay cao và kiểm soát tín dụng với bất động sản vẫn còn tiếp diễn. Do đó, tốt nhất là sử dụng dòng tiền nhàn rỗi, không vay khi mua tài sản. Trường hợp nhà đầu tư muốn vay phải hoạch định sẵn nguồn tiền để đóng ngân hàng trong ít nhất 2 năm, và chỉ nên vay tối đa 20-30% giá trị tài sản để giảm thiểu rủi ro.