Khó chia “miếng bánh” xây mới chung cư cũ

Chủ đầu tư và cư dân chưa thống nhất được lợi ích, chính quyền cũng gặp khó do vướng mắc về chính sách khiến việc cải tạo, xây mới chung cư cũ tại TP.HCM “giậm chân tại chỗ” nhiều năm.

Các bên đều không muốn “bị thiệt”

Hành lang tối om, không hệ thống báo cháy, sàn nhà và tường trong ngoài đều xập xệ, bong tróc là cảnh tượng khi bước chân vào Chung cư 155 - 157 Bùi Viện (phường Phạm Ngũ Lão, quận 1), tọa lạc trên diện tích đất gần 600 m2 ở vị trí đắc địa bậc nhất phố đi bộ Bùi Viện, trung tâm của “khu phố Tây” nổi tiếng được xây dựng từ trước năm 1975.

Năm 2019, UBND quận 1 đã có chủ trương cải tạo, xây dựng mới chung cư này. Tuy nhiên, cho đến nay, do vướng mắc nhiều thủ tục cũng như chưa có nhà đầu tư nên vẫn còn hàng chục cư dân phải bám trụ lại.

Trong căn hộ chưa đầy 30 m2 đã xuống cấp, anh Lê Duy Mạnh vừa sửa lại chiếc vòi nước đã gỉ sét, vừa trò chuyện với phóng viên. Anh cho biết, suốt một năm qua, nhiều lần đối thoại với chính quyền nhưng các vấn đề liên quan tới việc tìm kiếm chủ đầu tư, quy hoạch kiến trúc… vẫn chưa có lời giải.

“Điều mong muốn của cư dân là sớm được quay về tái định cư tại nơi ở cũ, an cư lạc nghiệp tại chung cư mới được xây dựng lại. Thế nhưng sau khi di dời cư dân, chính quyền lại không đốc thúc chủ đầu tư tiến hành xây dựng nên dự án vẫn ‘trùm mền’ hoặc làm với tiến độ ‘rùa bò’, mà trường hợp của Chung cư 128 Hai Bà Trưng và Chung cư 23 Lý Tự Trọng là minh chứng”, anh Mạnh lo ngại.

Có nhiều lý do dẫn đến sự bế tắc trên, một trong số đó là khó khăn trong công tác đàm phán, hỗ trợ người dân di dời, đặc biệt liên quan tới ngân sách tạm ứng để hỗ trợ việc tạm cư cho người dân. Một lãnh đạo Phòng Quản lý đô thị quận 1 cho biết, dù UBND quận, huyện đã được giao quyền tự quyết nhưng vẫn vướng mắc ở nhiều khâu, nhất là nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước. Có những chung cư cũ tìm mãi không ra doanh nghiệp đăng ký, nếu có thì luôn kèm điều kiện phải được điều chỉnh quy hoạch.

Chẳng hạn, Chung cư Trúc Giang (quận 4) sau hàng chục năm mời gọi nhà đầu tư mới có 3 đơn vị tham gia, nhưng sau đó đều lần lượt bỏ đi vì không thống nhất được vấn đề tài chính và hiện chưa có nhà đầu tư mới. Tương tự, Chung cư Ngô Gia Tự (quận 10) cũng trong tình trạng không có nhà đầu tư quan tâm, dù đây là chung cư cấp D nằm trong diện di dời khẩn cấp.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, khi cải tạo chung cư cũ sẽ chia làm 2 nhóm: Một là xây dựng những căn hộ diện tích tối thiểu để đáp ứng cho việc bố trí tái định cư tại chỗ; hai là xây dựng căn hộ thương mại diện tích lớn để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, nếu hoạch toán theo quy định hiện hành, sau khi trừ mọi chi phí, gồm cả tiền hỗ trợ tạm cư, tái định cư và chi phí đền bù..., lợi nhuận thu về rất thấp nên doanh nghiệp không mặn mà tham gia.

Cần nhanh chóng gỡ vướng

Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ quy định rõ, đối với những chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng, cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư có 3 - 12 tháng để lựa chọn chủ đầu tư và quyết định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để xây mới chung cư. Nếu quá thời hạn mà các chủ sở hữu chung cư không chọn được nhà đầu tư thì Nhà nước có trách nhiệm phá dỡ và lựa chọn nhà đầu tư để tiến hành xây mới.

Quy định là vậy, nhưng thực tế khó thực hiện do các chủ sở hữu không thỏa thuận được phương án bồi thường, tái định cư với chủ đầu tư. Nhiều trường hợp ban đầu người dân đồng thuận nhưng sau đó lại đổi ý, chuyển từ nhận nhà tái định cư sang nhận tiền hoặc ngược lại, gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ, với hơn 3 triệu m2 sàn được xây dựng trước năm 1994, trong đó có khoảng 25% thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm. Tuy nhiên, 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chưa đầy 3%.

Như câu chuyện của Chung cư Trúc Giang (quận 4), chỉ có 4 hộ nói “không” nhưng khiến hơn trăm hộ khác phải chờ đợi. Còn nhớ, đầu năm 2019, hy vọng dường như đã đến với cư dân nơi đây khi tìm được một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM làm nhà đầu tư với phương án sẽ bố trí tái định cư tại chỗ cho 123 hộ dân. Sau khi xây dựng, người dân sẽ được tái định cư từ tầng 5 đến tầng 10 với tỷ lệ quy đổi 1 m2 sàn căn hộ cũ sẽ được tái định cư bằng 1,1 m2 sàn căn hộ mới. Nếu ai không có nhu cầu ở có thể bán lại cho chủ đầu tư với giá 27,5 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, phương án này lại không được sự đồng thuận của 100% cư dân, do đó UBND quận 4 không thể ra quyết định công nhận chủ đầu tư. Do chung cư đã xuống cấp trầm trọng, có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào, buộc UBND quận 4 phải di dời người dân đi nơi khác. Hiện đã có 119 hộ dân dọn đến nơi tạm cư, còn 4 hộ dân vẫn bám trụ tại đây.

Trong văn bản góp ý sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101/2015 gửi tới Bộ Xây dựng mới đây, UBND TP.HCM cho biết đã xây dựng dự thảo quy định về bồi thường, tái định cư đối với chung cư cũ, trong đó đề cập tới trường hợp nếu Nhà nước trực tiếp đầu tư, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm thì chỉ bồi thường, tái định cư bằng căn hộ, không bồi thường bằng tiền. Trường hợp có từ 50% chủ sở hữu chấp thuận phương án Nhà nước đưa ra, số hộ còn lại không đồng ý thì Nhà nước sẽ cưỡng chế di dời để xây mới. Những chủ căn hộ bị cưỡng chế chỉ nhận được tiền bồi thường, hỗ trợ bằng với giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã chấp thuận.

Tuy nhiên, dự thảo chưa được thông qua do Nghị định 101/2015 cho phép cơ quan có thẩm quyền thực hiện cưỡng chế tháo dỡ chung cư cũ, nhưng chưa quy định cụ thể được cưỡng chế trong trường hợp nào.

Một khó khăn nữa, theo UBND TP.HCM, đó là sự phức tạp trong cách tính giá trị bồi thường nhà ở cũ với giá nhà ở mới, dẫn tới sự bất nhất giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư, từ đó khiến việc bồi thường, tái định cư bị kéo dài.