Khát vốn

Thị trường BĐS đang "khát vốn" và không khó để nhận ra điều đó. Tuy nhiên, có phải cứ bơm vốn, nới room là giải quyết được tình trạng hiện nay hay không?

Thời gian vừa qua là thời gian của "dòng tiền dễ dãi", không chỉ ở Việt Nam mà nó ở quy mô toàn cầu. Dòng tiền dễ dãi thể hiện ở việc huy động tiền khá dễ, giá thị trường các công ty tăng lên chóng mặt, và đặc biệt với Crypto, thì nhiều khi làm cái token vô thưởng vô phạt cũng bán ra để thu về một lượng tiền kha khá.

Tiền dễ dãi thường xuất hiện ở góc độ tài chính, đại khái liên quan đến huy động vốn, điều chuyển dòng tiền... chứ không phải từ sản xuất kinh doanh, vì ai cũng biết để làm sản xuất kinh doanh thì cần một thời gian nhất định chứ không thể nhanh được.

Quay lại Việt Nam, thì thời gian qua việc BĐS tăng trưởng có đóng góp một phần không nhỏ từ dòng tiền dễ dãi. Với quan điểm đầu tư, cứ tỉ suất lợi nhuận cao hơn lãi ngân hàng là "chơi tới", mà khi người người, nhà nhà đầu tư BĐS trong thời gian qua thì thật khó để tăng thấp hơn lãi suất ngân hàng lắm.

Các ông lớn trong ngành BĐS thì nhiều ông đang trên sàn chứng khoán, mà vì đặc thù của BĐS nên các cty lên sàn phải giải quyết một vấn đề lớn đó là "Tăng trưởng". Đại khái để giữ giá cổ phiếu, thì kế hoạch tăng trưởng buộc năm sau phải cao hơn năm trước, trong khi BĐS găn liền với dự án, nó lại là sản phẩm có thời gian nhất định, mua đứt bán đoạn chứ không phải kinh doanh lâu dài.

Điều này đặt ra một thách thức là các CĐT phải cố gắng tìm cách để gia tăng quỹ đất, dự án sau phải to hơn dự án trước. Cơ mà nhìn chung các thức phát triển đa phần là từ trung tâm ra ngoại vi, mà giá trung tâm thì luôn cao hơn ngoại vi, thế nên để đạt mức doanh thu tăng trưởng đều đặn thì phải làm càng ngày càng to, càng nhiều.

Nếu quan sát, chúng ta có thể thấy các dự án của các ông lớn có xu hướng đi ra xa hơn, và với công thức đơn giản là Doanh thu = số lượng x đơn giá, thì nếu khu vực mà đơn giá thấp hơn 10 lần, sẽ phải làm diện tích to hơn 10 lần để đặt cùng 1 mức doanh thu. Nên càng làm xa thì càng phải làm to, mà càng to thì càng có nhiều vấn đề.

Bên cạnh đó, còn có tình trạng "nước lên thuyền lên", thói quen của chúng ta là nơi nào mà có các ông lớn về làm dự án thì mặc nhiên giá đất chỗ đó sẽ tăng, thậm chí tăng mấy lần trong thời gian rất ngắn. Làm BĐS thì đất ban đầu chính là đầu vào, mà đầu vào tăng thì giá thành phải tăng, đó là một vòng xoáy. Nên để tránh được việc rủi ro tăng giá thành thì phải mua trước, vấn đề là lấy tiền đâu để mua trước?

Trong vòng xoáy đó, mặc nhiên trong nhiều kế hoạch phát triển, thậm chí là kế hoạch bán hàng, giá mặc nhiên được tăng theo giai đoạn. Đó là ý chí, vì không dựa theo ý chí như thế thì cái kế hoạch bị "fail".

Nếu không có sự can thiệp cụ thể nào, thì cái vòng xoáy này sẽ ngày càng to ra, to ra, cho đến lúc mất cân bằng thì nó tự bùm. Để có ví dụ, cách đây 3 năm, 1 miếng đất bên Q9 sát quận 2 có giá 30-35tr/m2, sau 3 năm, gần như khu vực này không có sự thay đổi nào đáng kể vê mặt hạ tầng, hàng hóa cũng không có nhiều biến đổi, thu nhập của nhiều người có lẽ cũng không tăng, chỉ có giá đất là tăng gấp đôi. Đấy là ở gần, còn ở xa hơn sẽ có các vùng, miếng đẹp đẽ, rào xịn, giá 1ty, sau hơn 1 năm, không có gì thay đổi ngoại trừ hàng rào sụp và nhiều cỏ hơn, nhưng giá đã lên 2ty....

Đương nhiên việc tăng trưởng là nên có, nhưng nó cần hài hòa, nếu một số thứ đi nhanh hơn bình thường thì phải làm gì đó làm cho nó chậm lại, chứ không thì kiểu gì cũng chết.

Mình gặp nhiều bạn đã thực sự "đổi đời" trong thời gian qua nhờ BĐS, đổi đời ở đây là gia tăng tài sản lên nhiều lần, nếu tính thu nhập trung bình hàng năm có khi còn cao hơn thu nhập ở các nước phát triển. Với những người như thế, cuộc đời bước sang một trang khác, giai đoạn này họ có thể không tốt như trong quá khứ nhưng nhìn chung cuộc sống là ổn. Đấy là chưa kể ở quê nhiều người nhờ bán đất để trở thành triệu phú đô la.

Cũng có không ít bạn không tận dụng gì được trong thời gian qua, để đến thời điểm khó khăn này thì trở nên bần cùng. Xã hội thì vận hành theo quy luật của nó, quy luật chung, còn mỗi người thì lại vận hành theo cá nhân mỗi người. Nếu 2 bên mà cộng hưởng với nhau thì gọi là "thời tới", còn không cộng hưởng thì "không gặp thời". Giỏi giang là 1 phần, may mắn cũng là một phần quan trọng không kém.

Tuy nhiên, sau cơn mưa thì trời lại sáng, qua khó khăn thì sẽ lại đến lúc tươi sáng, quan trong là đến lúc đó lại có gặp thời hay không.

Với BĐS, vì đang phát triển quá nóng, tăng giá quá nhanh, nên vụ siết tín dụng là một trong những hành động để làm giảm độ nóng. Chúng ta cứ tưởng tượng, về lâu về dài mọi thứ phải đi theo quy luật, cuộc sống này cha ông ta còn nói đến vụ "Quả báo nhãn tiền" kia mà, là để thể hiện rằng với thời gian đủ dài, mọi thứ sẽ đi theo quy luật. Nên nếu trong một giai đoạn nào đó mọi thứ đi nhanh hơn bình thường, thì theo quy luật sẽ có thời đoạn mọi thứ đi chậm hơn bình thường. Thời gian đi nhanh càng nhiều, thì thời gian đi chậm để bù lại càng lâu.

Việc nới room tín dụng hay giải quyết vấn đề khát vốn trong BĐS thì không khó, cái khó là làm sao điều chỉnh được tốc độ của nó. Việc mở tín dụng ra thị trường cũng không khó, cái khó là làm sao tín dụng đó ko chảy vào BĐS?