"Khai tử" khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở

Các chuyên gia khẳng định, "đất ở không hình thành đơn vị ở" là khái niệm được các địa phương tự "sáng tác" và không có trong bất cứ văn bản quy phạm pháp luật nào.

Mới đây, UBND tỉnh Thanh Hóa phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết dự án FLC Samson Golf Links và khu đô thị du lịch sinh thái FLC Sầm Sơn. Trong nội dung điều chỉnh cục bộ này, Thanh Hóa đã quyết định điều chỉnh các quỹ đất có chức năng quy hoạch là đất ở không hình thành đơn vị ởthành đất sử dụng hỗn hợp (không có chức năng đất ở).

“Khai tử” đất ở không hình thành đơn vị ở

Cụ thể, bản điều chỉnh này bao gồm các nội dung: bổ sung vào quy hoạch cổng dự án khu đô thị du lịch sinh thái FLC Sầm Sơn tại vị trí đường giao thông giữa lô đất OCT 14 và OCT 15; điều chỉnh các quỹ đất có chức năng quy hoạch là đất ở không hình thành đơn vị ở thành đất sử dụng hỗn hợp (không có chức năng đất ở).

Bên cạnh đó, UBND tỉnh Thanh Hóa quyết định bổ sung ranh giới dự án và tên khu đô thị du lịch sinh thái FLC Sầm Sơn trong tổng thể quy hoạch chi tiết dự án FLC Samson Golf Links và khu đô thị du lịch sinh thái FLC Sầm Sơn khi điều chỉnh quy hoạch lần này với diện tích 781.452m2, làm cơ sở báo cáo xin điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.

Trên thực tế, thời gian vừa qua nhiều địa phương đã đưa ra khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở", các khu du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel đã mọc lên tại các khu đất này. Không những vậy, người mua các sản phẩm bất động sản này được gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại đô thị không hình thành đơn vị ở được sử dụng ổn định lâu dài, cấp sổ đỏ sử dụng lâu dài.

Điển hình như trường hợp tại Khánh Hòa, riêng tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, UBND tỉnh Khánh Hòa đã cấp giấy chứng nhận đầu tư cho hơn 40 dự án. Tuy nhiên, trong số đó có đến 22 dự án đã được tỉnh này cấp đất sai quy hoạch từ đất thương mại dịch vụ thành "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Trong đó có thể kể đến như Dự án Sân golf và biệt thự sinh thái Cam Ranh của Công ty cổ phần đầu tư dầu khí Nha Trang, Hyatt Regency Cam Ranh Bay, Dự án Khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Flower, Dự án Khu du lịch The Manna, Dự án Khu du lịch cao cấp Phát Đạt …

Kết quả kiểm toán 2017 của Kiểm toán Nhà nước về công tác quản lý, sử dụng đất tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh đã chỉ ra rằng nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở chưa phù hợp với Luật Đất đai và các quy hoạch chung. Theo đó, yêu cầu rà soát và có những tính toán để điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với quy định của pháp luật.

Quá khuôn khổ pháp luật

Trong khi đó, tại Đà Nẵng, từ năm 2008 TP này đã tiến hành cấp "sổ đỏ" cho căn hộ condotel trên đất có mục đích sản xuất - kinh doanh - thương mại - dịch vụ có thời hạn ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở. Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ đã kết luận về việc cấp "sổ đỏ" như trên là sai, gây thất thu ngân sách nhà nước. Do đó, hồi giữa năm 2019, UBND TP Đà Nẵng đã yêu cầu thu hồi các sổ đỏ lâu dài đã được cấp và điều chỉnh theo hướng sửa sai là cấp sổ mới với thời hạn sử dụng còn 39 năm.

Chia sẻ tại Tọa đàm trực tuyến "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường CONDOTEL" do Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức hồi cuối tháng 2/2020, bà Phạm Thị Thịnh – Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, một số địa phương đưa ra khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở là vượt quá khuôn khổ pháp luật.

“Nếu đã là đất ở thì quy hoạch sử dụng đất, giao đất làm quy hoạch phải là đất ở, phải dựa vào quy mô dân số, điều kiện cho dân số pháp triển với hạ tầng, trường học, bệnh viện…Việc đưa ra hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở pháp luật chưa có quy định dẫn đến thông tin đầu vào chưa chuẩn xác, dẫn đến sự mù mờ giữa các nhà đầu tư thứ cấp, sơ cấp và khách hàng” – bà Thịnh khẳng định.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, các địa phương “vẽ ra” khái niệm đất ở không hình thành đơn vị nhằm mục đích có thể cấp “sổ hồng” hay “sổ đỏ” lâu dài cho cho một số dự án condotel, nhưng làm điều đó là trái luật.

“Đất ở không hình thành đơn vị ở là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào. “Đất du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích du lịch, không được tùy tiện biến thành đất ở tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực, có thể dẫn đến làm phá vỡ quy hoạch du lịch và tác động tiêu cực đến môi trường thu hút đầu tư phát triển du lịch”- ông Châu khẳng định.