KDH: Thương hiệu phía nam, định giá bao nhiêu là phù hợp?

Trong bài viết này chúng tôi tiếp tục gửi đến quý nhà đầu tư mã BĐS lớn tiếp theo trên sàn đó là mã KDH của công ty cp đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền.

Đây là công ty hàng đầu về BĐS tại thị trường phía nam và được đánh giá rất cao về uy tín cũng như chất lượng sản phẩm. Vậy còn trên sàn giá cổ phiếu có còn rẻ và điểm nhấn các năm tiếp theo là gì?

Nếu so mức tăng giá trên sàn của KDH so với các mã ngành BĐS khác như DIG, HDC, HDG, … thì mức tăng của KDH là chưa ấn tượng bằng. và trong phần dưới chúng tôi sẽ đi trả lời xem KDH liệu còn cơ hội tăng giá nào không.

⦁ Tổng quan doanh nghiệp

Trước tiên chúng tôi sẽ đi qua các nền tảng cơ bản của công ty trước khi đi sâu vào phân tích các điểm nổi bật.

KDH là doanh nghiệp chuyên về bất động sản khu vực phía nam. Địa bàn chính là khu vực tp. HCM

Về sản phẩm kinh doanh của công ty thì sản phẩm chính là các dự án biệt thự, nhà liền kề và chung cư cao cấp, ngoài ra cũng có cả khu công nghiệp Lê Minh Xuân. Phân khúc mà KDH tập trung là phân khúc trung cấp, đây là phân khúc chiếm đến 55% tổng lượng mở bán trong 3Q-2020 và có mức tăng trưởng tốt nhất trong năm 2020 (10% trong khi các phân khúc khác tăng 4-6%). Cụ thể hơn các dự án chúng tôi sẽ trình bày trong phần phân tích chi tiết bên dưới.

Tiếp theo về tình hình tài chính công ty. Kết thúc báo cáo tài chính quý 3-2020 công ty tổng nợ vay của công ty là 1,782 tỷ, chiếm 12.1% tổng tài sản và 22.9% vốn chủ sở hữu. Tuy các quý gần đây nợ vay đã tăng lên đáng kể nhưng so với các công ty trong ngành thì tỉ lệ nợ vay của KDH vẫn được duy trì ở mức tương đối thấp và an toàn.

Ngoài ra dòng tiền của công ty cũng khá mạnh giúp cho nền tảng tài chính của KDH khá vững, vì vậy chúng tôi đánh giá cao nền tảng tài chính của công ty.

Tuy nhiên có 1 điều mà chúng tôi chưa thấy ưng ý khi nhìn vào KDH đó chính là cơ cấu cổ đông của công ty. Cơ cấu cổ đông hiện tại rất “loãng”, tỉ lệ sở hữu của ban lãnh đạo là không nhiều. Các cổ đông lớn đều là các quỹ còn ban lãnh đạo thì nắm tỉ lệ rất ít (Đều nắm dưới 1.2%).

Với việc nắm quá ít lợi ích của công ty thì có thể là điểm trừ cho động lực cống hiến để đưa công ty đi lên một cách lớn mạnh cũng như tham vọng lớn đánh chiếm thị trường. Chính vì điều này mà có lẽ bao năm qua khi con sóng BĐS đến thì giá cổ phiếu KDH khá ì so với mặt bằng chung các cổ phiếu khác.

⦁ Kết quả kinh doanh và tiềm năng tăng trưởng

Đây luôn luôn là phần chính và quan trọng nhất trong các bài viết của chúng tôi. Vì chỉ có tiềm năng tăng trưởng cộng với mức giá phù hợp mới khiến cổ phiếu trở nên hấp dẫn cũng như trở thành cơ hội đầu tư lý tưởng. Vậy với KDH tình hình kinh doanh trong năm 2020 đang ra sao? Tiềm năng ít nhất 1 năm tới sẽ như thế nào? Chúng tôi sẽ tập trung trả lời 2 câu hỏi này cho quý nhà đầu tư để nắm rõ được về KDH

⦁ Kết quả kinh doanh

Kết thúc quý 3-2020 doanh thu lũy kế 3 quý của KDH đạt 3,292 tỷ (tăng 76.9% yoy), lợi nhuận sau thuế lũy kế 3 tháng đạt 769.8 (tăng 50.8% yoy). Đây là một kết quả rất tốt, thậm chí có thể nói là xuất sắc trong 1 năm mà đại dịch covid đã khiến gần như tất cả các ngành nghề đều lao đao, trong đó có bất động sản.

Như hình trên về doanh thu và lợi nhuận của KDH chúng ta thấy thực tế không phải KDH không ảnh hưởng bởi dịch khi mà quý 1,2 doanh thu và lợi nhuận không tăng nhiều, mà cú bứt phá nằm ở quý 3 (thời điểm dịch bệnh đã phần nào được khống chế). Điều đó cho thấy khả năng hồi phục của KDH là rất tốt. Nhờ đâu mà công ty lại có được điều đó?

Theo chúng tôi đó chính là do nền tảng tài chính mạnh, thương hiệu công ty được khẳng định cũng như các dự án đang trong giai đoạn bàn giao giúp doanh thu và lợi nhuận bứt phá. Cụ thể tính đến quý 3-2020 số lượng lũy kế các căn đã bán tại Verosa park và Lovera Vista đạt mức gần 90%, (Cuối 2019 tỉ lệ là 55%). Trên báo cáo tài chính chúng ta cũng có thể thấy được phần nào tốc độ bán hàng của KDH khi mục người mua trả tiền trước và tồn kho của công ty đang liên tục tăng trong các quý gần đây.

Vì mảng BĐS đóng góp gần như 100% vào doanh thu và lợi nhuận của KDH nên chúng tôi sẽ không bóc tách kết quả kinh doanh của công ty. Và với kết quả kinh doanh khá tốt trong một năm kinh tế gặp vô vàn khó khăn thì các quý tiếp theo các dự án của công ty sẽ được hạch toán như thế nào?

⦁ Tiềm năng các dự án đang triển khái và quỹ đất rộng lớn

Hiện tại KDH là một trong những doanh nghiệp có quỹ đất tại HCM lớn nhất (Trên 500ha) với giá vốn tốt và tập trung nhiều tại các quận 2, quận 9, Bình Chánh, Bình Tân. Gần đây chính phủ đã chính thức đồng ý chủ trương thành lập thành phố Thủ Đức (bao gồm 3 Quận Thủ Đức, Quận 2, Quận 9) sẽ là động lực giúp tăng mặt bằng giá đất tại các khu vực này. Đây chính là nguồn ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tốt cho KDH trong tương lai.

Điểm cộng tiếp theo là các dự án của KDH đều có pháp lý rõ ràng, được công khai khi mở bán giúp tạo niềm tin cho khách hàng cũng như tạo uy tín, thương hiệu cho các sản phẩm của KDH

Cụ thể dưới đây chúng tôi sẽ trình bày các dự án đang được triển khai và sắp được hạch toán trong các quý tới.

⦁ Dự án Verosa park

Đây là dự án nằm tại Quận 9 với tổng diện tích lên đến 8.1ha, cung cấp 293 căn nhà liền kề có sân vườn, 03 căn biệt thự với tiện nghi vô cùng sang trọng. Đây là dự án đã và đang mang lại lợi nhuận trong năm 2020 cho KDH khi mà các tòa nhà được hoàn thiện và bàn giao từ năm 2020. Doanh thu ước tính của dự án đạt 4,000 – 5,000 tỷ. LNG đạt 1,500-1,600 tỷ giúp công ty có kết quả kinh doanh khả quan trong năm 2020 và đầu 2021.

Chi tiết dự án:

- Vị trí: Quận 9, tp HCM

- Tổng diện tích: 8.1ha

- Đơn vị thi công: Ricons

- Sản phẩm: Biệt thự 03 căn, nhà liền kề 293 căn

- Hình thức bàn giao: hoàn thiện phần ngoài, thô phần trong

- Thời điểm bàn giao: 2020

- Giá bán: 100-110tr/m² và từ 13-22 tỷ/ căn. Chi tiết như bảng giá hình bên dưới

⦁ Dự án Safira

Dự án căn hộ Safira Khang Điền tọa lạc tại mặt tiền đường Võ Chí Công (Vành Đai 2), P. Phú Hữu, Quận 9. SaFira Khang Điền Quận 9 mang đến một cuộc sống tốt đẹp, an toàn cùng nhiều tiện ích cao cấp mà chủ đầu tư Khang Điền muốn xây dựng đem đến cho cư dân nơi đây. Từ trong ra đến ngoài căn hộ đều được bao bọc bởi những điều thú vị, đảm bảo cuộc sống của cư dân sẽ được an nhiên thư thái. SaFira Khang Điền là dòng sản phẩm cao cấp mới nhất của Khang Điền được khách hàng kỳ vọng phân khúc giá tốt nhất khu vực phường Phước Long B, phường Phú Hữu liền kề quận 2 và trung tâm thể thao Rạch Chiếc quận 2.

Chi tiết dự án:

- Vị trí dự án: Mặt tiền đường Võ Chí Công, P. Phú Hữu, Q9, tp HCM

- Tổng diện tích: 2.7 ha

- Mật độ xây dựng: 35%

- Loại hình đầu tư: Căn hộ cao cấp

- Quy mô dự án: 4 tháp cao 22 tầng với tổng 1570 căn hộ (1PN, 2PN,3PN)

- Diện tích sàn: 142,814 m²

- Giá bán: 30-33tr/m²

- Thời điểm thi công: Q3/2018

- Thời điểm bàn giao dự kiến: Q3/2020-2021

Như vậy với việc bàn giao vào cuối năm 2020 và đầu 2021 cùng việc bán hàng đạt trên 90%, dự án dự kiến sẽ mang về doanh thu cho KDH khoảng 4,000 tỷ doanh thu và khoảng 800-1,000 tỷ LNG

⦁ Dự án Lovera Vista

Dự án Lovera Vista nằm trong KDC Phong Phú 4 (Việt Phú Garden). Dự án có quy mô khoảng 2 hecta, nằm đối diện với Block G, Khu 1 dự án Lovera Park Bình Chánh. Dự án được thừa hưởng rất nhiều tiện ích của KDC Phong Phú 4 như công viên cây xanh, trường học, trạm y tế, hồ bơi, phòng GYM...

Chi tiết dự án:

- Tên dự án: Lovera Vista

- Chủ đầu tư: Khang Điền

- Đơn vị xây dựng: An Phong

- Vị trí: KDC Phong Phú 4, Phong Phú, Bình Chánh, HCM

- Diện tích: 1,8 hecta

- Quy mô: 1310 căn hộ trong đó có 15 căn Duplex, diện tích 51 – 82m2 (1 – 3PN).

- Tổng diện tích: 18,233 m²

- Mật độ xây dựng: 37.4%

- Bàn giao: Hoàn thiện cơ bản

- Pháp lý: Sổ hồng, sở hữu ổn định lâu dài.

- Kế hoạch triển khai: Khởi công dự án vào Quý 2/2018 và bàn giao Q3/2021

Như vậy với giá bán khoảng 30tr/m², dự án sẽ mang về doanh thu khoảng 2,500 tỷ, LNG đat khoảng 500 tỷ trong năm 2021.

⦁ Tổng kết phần 1

Như vậy với nền tảng tài chính và 3 dự án đang trong giai đoạn bàn giao và sắp bàn giao trong 2021 chúng ta có thể dự đoán được kết quả kinh doanh của KDH trong năm 2021. Khi 3 dự án được bàn giao chúng tôi cho rằng tổng doanh thu của công ty trong năm 2021 có thể đạt 5,000-6,000 tỷ doanh thu và lợi nhuận gộp có thể đạt khoảng 2,000 - 2,500 tỷ. Đây có thể coi là năm trở lại mạnh mẽ về doanh thu và LN của KDH sau 1 năm 2020 có phần nào ảnh hưởng từ Covid. Chúng tôi đánh giá cao mô hình kinh doanh của KDH và cho rằng với vĩ mô hiện tại thì giá của cổ phiếu sẽ tiến đến vùng 4x trong 2021.

Cụ thể hơn định giá chúng tôi sẽ viết trong phần 2 của bài viết. Do bài viết dài nên chúng tôi xin phép để phần Khu công nghiệp và các dự án gối đầu trong vài năm tới, tiềm năng quỹ đất khi Thủ Đức được quy hoạch lên thành phố cùng định giá doanh nghiệp với vĩ mô hiện tại sang phần 2 của bài viết. Rất mong quý nhà đầu tư đón nhận!