KBC - Kỳ vọng phê duyệt KCN Tràng Duệ 3 thúc đẩy doanh số cho thuê đất KCN năm 2024

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) và tăng giá mục tiêu thêm 14% lên 40.200 đồng/CP.

Điểm nhấn tài chính

• Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu là do (1) chúng tôi điều chỉnh tăng 12% định giá của dự án KĐT Tràng Cát sau khi ghi nhận việc diện tích thương phẩm gia tăng theo quy hoạch 1/500 sửa đổi và (2) điều chỉnh giảm chiết khấu RNAV ước tính cho KBC xuống 10% so với 15% trước đây, khi chúng tôi kỳ vọng triển vọng thuận lợi hơn cho các dự án KDC của KBC (đặc biệt là dự án KĐT Tràng Cát).

• Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024/2025 lần lượt đạt 2,1 nghìn tỷ đồng (+7% YoY) và 3,3 nghìn tỷ đồng (+55% so với năm 2024). Dự báo tăng trưởng này được thúc đẩy bởi kỳ vọng của chúng tôi về (1) đóng góp từ mảng KĐT tăng YoY (dự kiến bàn giao KĐT Phúc Ninh trong năm 2024 và bàn giao KĐT Tràng Cát trong năm 2025) và (2) mức bàn giao đất KCN được duy trì, đạt 155 ha/142 ha lần lượt trong năm 2024/2025 (so với 151 ha vào năm 2023), được hỗ trợ bởi các KCN mới như KCN Tràng Duệ 3 (TD3).

• Chúng tôi điều chỉnh -10%/-3% cho dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024/2025, chủ yếu là do dự báo bàn giao tại các cụm/KCN tại Long An và Hưng Yên chậm hơn so với dự báo trước đó của chúng tôi.

Luận điểm đầu tư

Dự phóng doanh số cho thuê đất KCN năm 2024 vẫn duy trì ổn định nhờ dự kiến ra mắt KCN TD 3.

Chúng tôi dự đoán KBC sẽ duy trì lượng bàn giao đất KCN trong năm 2024 ở mức 155 ha (+2% YoY so với 151 ha vào năm 2023), chủ yếu đến từ việc bàn giao đất tại TD3 (50 ha) và KCN Nam Sơn Hạp Linh (NSHL) (70 ha). Chúng tôi tiếp tục kỳ vọng KCN TD3 sẽ được phê duyệt chủ trương đầu tư, sau đó triển khai mở bán và bắt đầu bàn giao trong năm 2024 với LG là đối tác tiềm năng. LG đã cam kết đầu tư 1 tỷ USD để mở rộng sản xuất tại Hải Phòng, có tiềm năng mang lại lợi ích cho KCN TD3 khi nhiều nhà cung cấp và công ty con của LG, bao gồm LG Innotek, đều nằm trong KCN Tràng Duệ 1 & 2 (đã được lấp đầy) của KBC.

Tiếp tục bàn giao KĐT Phúc Ninh trong năm 2024 & mở bán KĐT Tràng Cát từ năm 2025.

Diện tích thương phẩm của dự án KĐT Tràng Cát tăng từ khoảng 70 ha lên khoảng 320 ha theo quy hoạch 1/500 sửa đổi. Chúng tôi kỳ vọng KBC sẽ hoàn tất thanh toán tiền sử dụng đất cho dự án này trong năm 2024, sau đó có thể bắt đầu mở bán khoảng 10 ha trong năm 2025. Trong khi đó, chúng tôi dự phóng dự án KĐT Phúc Ninh sẽ tiếp tục bàn giao trong năm 2024 (khoảng 9,5 ha doanh số chưa ghi nhận) sau khi thanh toán phí sử dụng đất còn lại trong năm 2024, hỗ trợ dự báo tổng doanh số KĐT năm 2024/2025 của chúng tôi đạt khoảng 8,5/ 18,9 ha so với doanh số không đáng kể trong năm 2023 từ mảng này.

Quỹ đất KCN lớn sẽ được phát triển trong trung và dài hạn.

Ngoài KCN TD3 và các dự án đang triển khai, ước tính KBC còn khoảng 1.240 ha diện tích cho thuê tại các KCN ở vị trí thuận lợi đang được phát triển. Tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu hiện tại của KBC là 13,9%, tạo nhiều dư địa để tăng cường nguồn vốn nhằm phát triển quỹ đất lớn này