KBC – Kỳ vọng ghi nhận bàn giao đất khu công nghiệp trở lại giúp KBC ghi nhận LNST dương trong quý 2/2024

Ước tính KQKD Quý 2/2024 – Ghi nhận bàn giao đất khu công nghiệp trở lại giúp KBC ghi nhận LNST dương trở lại.

Trong quý 2/2023, chúng tôi ước tính tổng doanh thu của KBC ước đạt 1.430 tỷ đồng (-44%YoY), LNST cổ đông công ty mẹ ước đạt 473 tỷ đồng (-52%YoY) chủ yếu từ đóng góp của mảng KCN. Cụ thể:

Mảng kinh doanh đất KCN – Theo ước tính, KBC có thể ghi nhận bàn giao khoảng 33 ha đất khu công nghiệp với đơn giá thuê bình quân USD153/m2. Trong đó, (1) 15,7 ha đã kí hợp đồng trong năm 2023 tại KCN Quang Châu mở rộng có thể bàn giao cho khách hàng, khi UBND xã Yên Việt đã tiến hành thu hồi đất đợt cuối trong tháng 5/2024, (2) Dự án nhà máy FCPV Foxconn (14,2 ha) tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL) cũng đã hoàn thành thủ tục đầu tư và thành lập doanh nghiệp trong tháng 6, và (3) KCN Tân Phú Trung ước tính có thể ghi nhận thêm ~3,3 ha dựa trên số dư người mua trả tiền trước tại thời điểm cuối quý 1/2024 (55 tỷ đồng).

Mảng kinh doanh cho thuê nhà xưởng xây sẵn (NXXS) – Sau khi chi hơn 1.110 tỷ đồng cho việc mở rộng quy mô NXXS trong năm 2023 (22 căn NXXS có diện tích từ 5.000-8000 m2/căn) - sẽ tiếp dục duy trì doanh thu cho thuê so với quý trước và cao hơn so với cùng kỳ khi tỷ lệ lấp đầy được cải thiện.

Mảng kinh doanh dịch vụ tiện ích trong KCN, sau khi phản ảnh yếu tố mùa vụ và yếu tố tăng trưởng do tỷ lệ lấp đầy tăng lên, có thể mang về doanh thu 107 tỷ đồng trong quý 2 này.

Trong khi đó mảng kinh doanh BĐS dân cư có thể không ghi nhận doanh thu khi KBC đã bàn giao hết phần sản phẩm nhà ở tại KDC Tràng Duệ trong Q1. Trong khi đó dự án Phúc Ninh có thể phải chờ sang quý 3 hoặc quý 4 để bàn giao các sản phẩm của giai đoạn 2; với tiến độ hoàn thành nghĩa vụ về đất hiện Sở Tài Nguyên Môi trường tỉnh Bắc Ninh đang đầu thầu lựa chọn đơn vị thẩm định giá đất dự án (theo quyết định số 137/QĐ-STNMT ngày 16/4/2024). Đối với thương vụ “chuyển nhượng 1 phần dự án KĐT Tràng Cát” (40,5 ha; đã nhận cọc 5,650 tỷ đồng, tương ứng với 40% giá trị sản phẩmcho công ty Sài Gòn Hàm Tân để thực hiện nghiệp vụ môi giới) đang cần thêm thời gian để hoàn thiện điều chỉnh giấy chứng đầu tư sau khi điểu chỉnh quy hoạch 1/500.

Trong kịch bản thận trọng hơn là thủ tục bàn giao đất cho khách thuê tại KCN Quang Châu và NSHL không kịp hoàn tất trong tháng 6/2024, phần doanh thu và lợi nhuận từ hai dự án này có thể sẽ được chuyển ghi nhận trong nửa cuối năm. Trong trường hợp này, doanh thu và LNST-CĐM ước tính đạt 367 tỷ đồng và 103 tỷ đồng trong Q2/2024. Việc này chỉ ảnh hưởng đến ước tính lợi nhuận hàng quý của doanh nghiệp mà không làm ảnh hưởng dự phóng KQKD cả năm 2024 cũng như quan điểm của chúng tôi đối với cơ hội đầu tư ở cổ phiếu KBC.