05/03/2024 Cập nhật ĐHCĐ 2024

KBC – Chờ mùa hoa phượng nở

Cập nhật KQKD Q4,2023 và cả năm 2023 – Doanh số bàn giao đất thấp hơn kỳ vọng tạo dư địa cho năm 2024

Mảng kinh doanh cho thuê lại đất KCN dưới mức kỳ vọng, với mức doanh thu 680 tỷ/847 tỷ tổng doanh thu, khi KBC chỉ bàn giao 7 ha tại KCN Quang Châu, 13 ha tại KCN Tân Phú Trung trên tổng số 50 ha như kỳ vọng tại thời điểm cuối quý 3. Lũy kế hợp đồng còn lại để thể bàn giao là 33 ha từ các hợp đồng đã ký chính thức và hợp đồng MOUs.

Tuy nhiên, mảng cho thuê NXXS cũng ghi nhận doanh thu ấn tượng với 34 tỷ (so với 12 tỷ trong quý 4/2022) nhờ vào việc đưa vào kinh doanh diện tích NXXS mới. Cụ thể, KBC đã đưa thêm phần diện tích nhà xưởng trị giá ~50 tỷ đồng vào kinh doanh trong quý 4 và lũy kế giá trị diện tích NXXS cả năm 2023, tăng thêmlà 1.110 tỷ đồng.

Mảng kinh doanh bất động sản ghi nhận 26 tỷ đồng tăng thêm trong quý 4 nhờ vào việc bàn giao sản phẩm tại dự án KDC Tràng Duệ.

Lũy kế cả năm 2023, KBC đạt 5,885 tỷ đồng doanh thu (+319%YoY); LNST 2.218 tỷ đồng (+39%YoY) và EPS đạt 2.600 đồng. Với kết quả này, KBC thực hiện được 65% chỉ tiêu tổng doanh thu và 55% chỉ tiêu lợi nhuận sau thuế. Nguyên nhân khiến KBC chưa thể hoàn thành mục tiêu đề ra đến từ: (1) KBC chỉ hoàn thành doanh số bán hàng 185 ha/ kế hoạch 250; (2) KBC chưa thể bàn giao đúng tiến độ 33 ha đất đã ký hợp đồng với khách hàng trong quý cuối cùng của năm; và (3) KBC không thể hoàn thành kế hoạch bàn giao giai đoạn 2 của dự án Phúc Ninh do tiến độ thu tiền sử dụng đất cho dự án này không diễn ra như dự kiến.

Triển vọng kinh doanh 2024 và cập nhật tiến độ các dự án đang kinh doanh và sắp triển khai

Mảng bất động sản dân cư - Dự án Phúc Ninh khả năng cao sẽ triển khai trở lại hoạt động đầu tư và bán hàng trong năm 2024, trong khi đó Dự án Tràng Cát kỳ vọng sẽ có những tín hiệu tốt hơn để tái khởi động trong nửa cuối năm và bán hàng trong năm 2025.

Chúng tôi kỳ vọng rằng điểm nghẽn pháp lý chính yếu của dự án Phúc Ninh, tính tiền sử dụng đất cho phần còn lại của dự án, sẽ được tháo gỡ trong năm 2024, qua đó góp phần giúp KBC có thể bàn giao phần còn lại của giai đoạn 2 và ghi nhận 1.245 tỷ đồng doanh thu. Cơ sở cho nhận định trên đến từ: (1) nội dung về định giá đất đã được hoàn thiện trong văn bản luật đất đai 2024 vừa được Quốc Hội thông qua; (2) Nghị Định 12/2024/NĐ-CP đã được Chính Phủ phê duyệt vào ngày 5/2/2024, bổ sung cho NĐ 44/2014 về việc quy định rõ hơn trình tự thực hiện, các phương pháp định giá và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất. Đây là cơ sở để vướng mắc về thẩm định giá đất và tính tiền sử dụng đất hiện đang tắc nghẽn tại các địa phương có hướng tháo gỡ.

Trong khi đó, dự án khu đô thị Tràng Cát được kỳ vọng sẽ có những tín hiệu tốt hơn về việc tái khởi động dự án. Chấp thuận quy hoạch 1/500 điều chỉnh và tính tiền sử dụng đất cho phần diện tích tăng thêm (~100ha) hiện đang là hai điểm nghẽn pháp lý còn lại của dự án. Về quy hoạch 1/500 điều chỉnh, đồ án quy hoạch này đã được UBND thành phố phê duyệt vào quý 4/2023 . Về việc tính tiền sử dụng đất, chúng tôi kỳ vọng rằng quá trình thẩm định giá và tính tiền sử dụng đất sẽ hoàn tất nhờ vào Nghị Định 12/2024/NĐ-CP như đã trình bày. Phía KBC cũng đã hoàn thành việc tăng vốn thêm 6.051 tỷ đồng trong năm 2023 vào dự án này để chuẩn bị đầu tư cho giai đoạn tiếp theo. Tuy nhiên, quá trình bán hàng từ 2025 sẽ khả thi hơn do KBC phải mất thêm thời gian tiến hành chi đầu tư hoàn thiện hạ tầng cơ bản và tìm kiếm khách hàng.

Mảng bất động sản khu công nghiệp – Điểm nghẽn chi tiêu sử dụng đất của KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh - đã được tháo gỡ, tạo tiền đề đẩy nhanh quá trình bán hàng trong năm 2024 trong bối cảnh nhu cầu đất công nghiệp tại miền Bắc đang cao, trong khi đó Tràng Duệ 3 vẫn có khả năng đóng góp vào KQKD.

Trong các dự án KBC đang kinh doanh, mối quan ngại về triển vọng bán hàng của KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh trong năm 2024 cơ bản được giải quyết nhờ vào chỉ tiêu sử dụng đất cho phần diện tích đất còn lại của dự án (102,76 ha) thuộc xã Lạc Vệ, huyện Tiên Du đã được UBND tỉnh Bắc Ninh phê duyệt trong văn bản 657/QĐ-UBND ngày 29/12/2023. Do đó, KBC có thể đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng (đa phần là đất nông nghiệp), san lấp mặt bằng và tiến hành kinh doanh trong năm 2024. Trong kịch bản cơ sở, chung tôi kỳ vọng KBC có thể kí hợp đồng 60 ha tại khu vực này trong, trong đó có 10 ha từ hợp đồng cũ của năm 2023. Ngoài ra, chúng tôi cũng kì vọng KBC có thể ghi nhận 20 ha tại KCN Tân Phú Trung (tương đương 10% tổng diện tích thương phẩm, trong đó có 8 ha từ hợp đồng cũ) và bàn giao 17 ha con lại tại KCN Quang Châu mở rộng.

Bên cạnh đó, KCN Tràng Duệ 3 có khả năng cao sẽ sẵn sàng kinh doanh từ quý 4/2024. Cơ sở cho nhận định này đến từ (1) dự án đã được UBND thành phố Hải Phòng phê duyệt quy hoạch 1/2000, một bước tiến quan trọng trong việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư, và (2) chúng tôi kì vọng KCN này sẽ nhận quyết định thành lập trong quý 1/2024. Với diện tích đã GPMB lên đến 200 ha, KBC có thể xúc tiến ngay thương vụ cho LG thuê 90 ha trong năm 2024.