HoREA: Hàng trăm dự án chung cư chưa được cấp "sổ hồng", gây bức xúc

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Chủ tịch UBND TP.HCM, kiến nghị cấp “sổ hồng” cho khách hàng mua căn hộ nhà chung cư (trong đó có khách hàng là cá nhân người nước ngoài) đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng.

HoREA cho biết hiện nay, trên địa bàn thành phố có hàng trăm dự án chung cư cao tầng chưa được cấp "sổ hồng" cho các căn hộ đã bán cho khách hàng, gây nhiều bức xúc cho cộng đồng cư dân. Nguyên nhân là do các dự án này có diện tích của công trình tầng hầm lớn hơn diện tích xây dựng khối đế.

Do vướng mắc này mà đến nay nhiều dự án chưa được cấp “sổ hồng” phần diện tích tầng hầm vượt ngoài ranh khối đế tòa nhà chung cư, dẫn đến hàng ngàn khách hàng mua căn hộ tại các dự án nhà chung cư cao tầng chưa được cấp “sổ hồng”, nên đã phát sinh tranh chấp.

Văn bản của HoREA nêu trong kiến nghị này có đề cập cư dân cụm nhà chung cư thuộc Dự án Khu liên hợp cao ốc Trung tâm thương mại - văn phòng và căn hộ (Gateway Thảo Điền) do Công ty cổ phần Bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land) làm chủ đầu tư.

Năm 2010, Sơn Kim Land đã được UBND TP.HCM giao 10.943,7m2 đất để thực hiện đầu tư xây dựng Khu liên hợp cao ốc Trung tâm thương mại - văn phòng và căn hộ tại phường Thảo Điền, quận 2.

Dự án đầu tư đã được Sở Xây dựng phê duyệt năm 2009 và điều chỉnh năm 2015 với quy mô tổng diện tích khu đất là 10.943,7m2. Trong đó, diện tích đất xây dựng công trình (phần nổi) là 5.742,8m2, diện tích đất xây dựng tầng hầm (phần ngầm) là 9.089,2m2. Tổng số căn hộ là 546 căn, gồm 461 căn bán và 85 căn cho thuê.

Sơn Kim Land đã bàn giao 100% căn hộ tòa nhà A&B thuộc Dự án Gateway cho khách hàng từ 14/4/2018 - 6/8/2019. Sơn Kim Land cho biết tất cả khách hàng mua nhà đều đã thực hiện đúng các nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán căn hộ và đã thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng mua nhà theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng đã kiểm tra nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy và thông báo kết quả kiểm tra nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng (văn bản số 108/GĐ-GD91 ngày 26/6/2018 của Cục Giám định Nhà nước).

Tuy nhiên, trong các nội dung trao đổi giữa đại diện Sơn Kim Land - chủ đầu tư Dự án Gateway - và cư dân thì có 2 vấn đề bức xúc lớn nhất cần sớm được giải quyết.

Thứ nhất là, bức xúc của khách hàng mua căn hộ nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (“sổ hồng”).

Thứ hai là, vướng mắc về việc tính tiền sử dụng đất diện tích tầng hầm lớn hơn diện tích xây dựng khối đế tòa nhà chung cư, dẫn đến người mua nhà chưa được cấp “sổ hồng”.

Theo dự án đầu tư được duyệt nêu trên thì “tầng hầm có diện tích đất 9.089,2m2” là 1 phần của khối chung cư, được chủ đầu tư xây dựng, sử dụng để kinh doanh.

Tuy nhiên, theo quyết định số 412/QĐ-UBND ngày 3/2/2016 của UBND TP.HCM để Sơn Kim Land thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với toàn dự án thì diện tích đất giao có thu tiền sử dụng đất được xác định là 5.742,8m2 (là diện tích “phần nổi”).

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, điều này dẫn đến Sở Tài nguyên và Môi trường không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Sơn Kim Land vì lúc này ranh đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là ranh đất của phần nổi đã nộp tiền sử dụng đất nhưng không trùng với ranh đất của phần ngầm, điều này ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng khi không được xác định diện tích chung trong giấy chứng nhận.

Hiệp hội cho biết thêm, Sở Tài nguyên và Môi trường đang đề nghị UBND TP.HCM xem xét, có thể yêu cầu Sơn Kim Land đóng bổ sung tiền sử dụng đất đối với phần diện tích 3.346,40m2 tầng hầm lớn hơn, vượt ngoài diện tích xây dựng khối đế tòa nhà.

HoREA nhận thấy, đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường chưa phù hợp với quy định pháp luật về đất đai. Bởi lẽ, khi tính tiền sử dụng đất Dự án Gateway theo phương pháp thặng dư thì các sở, ngành, đơn vị tư vấn và hội đồng thẩm định giá đất thành phố đã tính đủ doanh thu của toàn bộ diện tích tầng hầm.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết đây cũng là vướng mắc chung của hàng trăm dự án nhà chung cư cao tầng có diện tích của công trình tầng hầm lớn hơn diện tích xây dựng khối đế. Do vướng mắc này mà đến nay nhiều dự án chưa được cấp “sổ hồng” phần diện tích tầng hầm vượt ngoài ranh khối đế tòa nhà chung cư, dẫn đến hàng ngàn khách hàng mua căn hộ tại các dự án nhà chung cư cao tầng chưa được cấp “sổ hồng”, nên đã phát sinh tranh chấp, thậm chí có nơi xảy ra tranh chấp gay gắt giữa người mua nhà với chủ đầu tư dự án.

Các chủ đầu tư cũng bị thiệt hại lớn, không thể thu được 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua bán nhà do chưa làm được “sổ hồng” cho người mua nhà.

HoREA đề nghị UBND TP.HCM xem xét, chấp thuận cho Dự án Gateway Thảo Điền, quận 2 của Sơn Kim Land và các dự án tương tự trên địa bàn thành phố được cấp “sổ hồng” công nhận quyền sở hữu toàn bộ diện tích tầng hầm cho các chủ sở hữu nhà chung cư (theo quy định của Luật Nhà ở) và chủ đầu tư không phải thực hiện bổ sung nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị tách bạch vướng mắc về việc “có hay không có phát sinh tiền sử dụng đất” và giải quyết cấp “sổ hồng” cho người mua căn hộ của dự án đã hoàn thành đúng các nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà.