HoREA đề xuất hàng loạt giải pháp đặc trị “sốt” đất, “sốt” giá nhà

Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vừa có Văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất các giải pháp đặc trị "sốt" đất, "sốt" giá nhà, trong đó đề nghị ban hành các sắc thuế mới và đánh thuế cao các trường hợp có nhiều đất, chậm đưa đất vào sử dụng.

Nguyên nhân chính gây “sốt” đất, “sốt” giá nhà

Theo Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), trong 15 năm gần đây, thị trường bất động sản đã phát triển vượt bậc, nhưng vẫn chưa đạt được mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững. Kể từ năm 2017, thị trường bất động sản lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất, nhất là cơn sốt đất xảy ra liên tiếp trên diện rộng hiện nay, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, ảnh hưởng đến an sinh và trật tự xã hội.

Thủ phạm chính của các đợt “sốt” đất, “sốt” giá nhà, sốt giá đất nền là giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” thực hiện các thủ đoạn tung tin đồn thổi, làm giá - thổi giá, lợi dụng “tâm lý đám đông - hám lợi”, cài “chim mồi” giao dịch mua bán giả tạo và thừa cơ hội “đục nước béo cò”, trục lợi bất chính và trong một số trường hợp đã có sự móc nối, tiếp tay, “chống lưng” của cán bộ cơ sở.

Bên cạnh tình trạng sốt đất, còn có tình trạng giá nhà tăng vọt, mà nguyên nhân chủ yếu là do sụt giảm mạnh nguồn cung dự án nhà ở, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu căn hộ có giá vừa túi tiền, hoặc nhà ở thương mại giá thấp, nhất là rất thiếu loại căn hộ nhà ở xã hội.

HoREA nhận định, tình trạng thiếu hụt nguồn cung, do các dự án nhà ở (mới) không được phê duyệt do bị “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng, vô hình chung đã tạo lợi thế cho một số doanh nghiệp đã có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở “áp đảo” thị trường, “áp đặt” được giá bán và đạt lợi nhuận rất cao (thậm chí là “siêu lợi nhuận”). Nguyên nhân chính dẫn đến ách tắc nguồn cung dự án nhà ở, nguồn cung sản phẩm nhà ở bắt nguồn từ một số “vướng mắc, xung đột pháp luật” và từ công tác thực thi pháp luật không thống nhất tại một số địa phương.

Đề xuất Chính phủ ban hành các sắc thuế mới

Để “đặc trị”sốt đất và bình ổn giá nhà, HoREA đề xuất sử dụng hiệu quả công cụ thuế và ban hành thuế bất động sản. Cụ thể, đánh thuế thu nhập cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập; xem xét, quy định mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà, đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được 3 năm, hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà, đất là chính đáng, thì áp dụng thuế suất bình thường. Như vậy, sắc thuế này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở, có nhu cầu tạo lập nhà ở thực.

Cùng với đó, HoREA đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất: Nguyên tắc là người sở hữu nhà đất dùng để ở thì chịu mức thuế thấp nhất. Người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh, thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Trong trường hợp thị trường bất động sản bị đầu cơ, thì có thể áp dụng thuế suất rất cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ. Sắc thuế này sẽ điều chỉnh và định hướng hành vi mua, bán, chuyển nhượng nhà, đất trên thị trường bất động sản hướng đến mục tiêu phát triển lành mạnh, ổn định.

Việc chậm đưa đất vào sử dụng, HoREA cũng cho rằng cần có sắc thuế đánh trên hành vi của người sử dụng đất chậm đưa đất vào sử dụng, với thuế suất cao nhằm triệt tiêu ý chí “găm giữ” đất, chậm đưa đất vào sử dụng và để chống đầu cơ đất đai.

Đặc biệt, HoREA đề xuất ban hành “thuế bất động sản”. HoREA cho biết, hiện nay hay hiện nay, người sở hữu nhà chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở, mà mới chỉ phải nộp “thuế sử dụng đất phi nông nghiệp”, trong đó có “đất ở” với thuế suất đối với “đất ở” trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất, nên mức nộp thuế rất thấp, gần như không đáng kể.

HoREA nhất trí với đề xuất của Bộ Tài chính về việc cần thiết xem xét ban hành “thuế bất động sản” đánh trên giá trị nhà và đất, để tạo nguồn thu ổn định và bền vững cho ngân sách nhà nước. HoREA chỉ đề nghị Bộ Tài chính cân nhắc kỹ thuế suất, để đảm bảo phù hợp với thu nhập phổ biến của số đông cá nhân, hộ gia đình là người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp ở nước ta.

Tuy nhiên, để không xảy ra tình trạng “thuế chồng thuế”, HoREA cho rằng cần phải thay thế phương thức thu “tiền sử dụng đất” - vốn đang là gánh nặng cho người mua nhà tại các dự án nhà ở (đối với dự án nhà chung cư, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành căn hộ) và cũng là gánh nặng cho người thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở (xin cấp “sổ đỏ”).

Thay thế thu “tiền sử dụng đất” bằng “thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất rõ ràng, vừa góp phần làm giảm giá thành dẫn đến làm giảm giá bán nhà, vừa minh bạch và loại trừ cơ chế “xin-cho” hiện nay, HoREA đề xuất.

Để sử dụng hiệu quả công cụ thuế và thuế suất để bình ổn khi có biến động của thị trường bất động sản, HoREA đề nghị Quốc hội giao thẩm quyền cho Chính phủ quyết định thuế suất chống đầu cơ, để kịp thời xử lý vàbình ổn thị trường bất động sản khi có biến động.

Quản lý chặt chẽ tín dụng vào bất động sản

Khi có dấu hiệu đầu cơ, sốt “bong bóng” bất động sản, HoREA đề nghị Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước xem xét nâng lãi suất tái cấp vốn, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, giảm ngay tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn để cắt cơn sốt “bong bóng” bất động sản. Bên cạnh đó, sử dụng biện pháp giảm tỷ lệ cho vay tín dụng mua bất động sản để kiểm soát đầu tư “lướt sóng” cũng như kiểm soát chặt "tín dụng tiêu dùng", ngăn chặn việc chuyển một phần nguồn vốn vay xây nhà, sửa nhà, mua nhà, để "lướt sóng" khi thị trường bất động sản sốt nóng "bong bóng".

Ngoài ra, HoREA đề xuất kiểm soát chặt chẽ nguồn "tiền bẩn" mua bất động sản để "rửa tiền". HoREA cho biết, trong 3 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tín dụng bất động sản 3%, tuy có cao hơn tăng trưởng tín dụng chung chỉ tăng 2,93% nhưng không quá bất thường. Như vậy, một câu hỏi lớn đặt ra là nguồn vốn đầu tư rất lớn làm cho thị trường bất động sản sốt nóng “bong bóng” hiện nay đến từ đâu ?

Để tháo gỡ “ách tắc”, tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở để bình ổn thị trường bất động sản, HoREA cũng đề nghị Chính phủ sớm sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP); Điểm b, Khoản 2, Điều 8 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 7 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP); UBND cấp tỉnh xem xét giải quyết một số “vướng mắc”trong công tác thực thi pháp luật thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của địa phương gồm: Quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148/2020/NĐ-CP; Quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại.