Hơn 142.000 tỷ đồng tồn kho bất động sản của Novaland đang được cầm cố ở đâu?

Đến hết quý II/2024, tồn kho của Novaland ở mức cao kỷ lục 142.000 tỷ đồng và đang được doanh nghiệp dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay gần 58.000 tỷ đồng.

Tồn kho gấp nhiều lần các “ông lớn” cùng ngành

Số liệu tại báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2024 của Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland (mã NVL) cho thấy, đến ngày 30/6/2024, tập đoàn này có hơn 142.000 tỷ đồng giá trị tồn kho bất động sản, chiếm hơn 59% tổng tài sản và tăng hơn 3.000 tỷ đồng so với đầu năm.

So với một số doanh nghiệp cùng ngành, giá trị tồn kho của Novaland tại ngày 30/6/2024, gấp hơn 6,6 lần con số tồn kho của Khang Điền (21.457 tỷ đồng); gấp gần 7,4 lần Nam Long (19.232 tỷ đồng); gấp 10,2 lần Đất Xanh (13.896 tỷ đồng); gấp hơn 11,3 lần Phát Đạt (12.523 tỷ đồng); gấp gần 18,6 lần DIC Corp (7.654 tỷ đồng) và gấp hơn 20,2 lần tồn kho của Quốc Cường Gia Lai (7.028 tỷ đồng)...

Trong cơ cấu tồn kho của Novaland, bất động sản để bán đang xây dựng chiếm gần 134.000 tỷ đồng, tăng gần 4.000 tỷ đồng so với đầu năm. Đây chủ yếu gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến dự án.

Bên cạnh đó, Novaland còn có trên 8.380 tỷ đồng tồn kho là bất động sản đã hoàn thành sẵn sàng để bán.

Nguồn: BCTC hợp nhất quý II/2024 của Novaland

Dù không thuyết minh chi tiết, song nhiều khả năng giá trị tồn kho lớn nhất của Novaland sẽ thuộc các đại dự án như Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận) hay NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu)... Thời gian qua, cùng với giai đoạn chững lại của thị trường, nhiều "dự án sống còn" của Novaland cũng gặp khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, quy hoạch... nên việc triển khai chưa theo đúng kế hoạch. Điều này, tác động trực tiếp lên "sức khỏe tài chính" của doanh nghiệp.

Đến hết quý II/2024, toàn bộ danh mục hàng tồn kho đã được Novaland dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay là 57.910 tỷ đồng. Trong khi đó, tổng nợ vay của Novaland đến cuối quý II ở mức 59.215 tỷ đồng, (tăng hơn 1.500 tỷ đồng so với đầu năm).

Hiện, chủ nợ lớn nhất của Novaland vẫn là Credit Suisse AG với 10.862 tỷ đồng cả nợ ngắn hạn, trái phiếu và vay của bên thứ ba được thu xếp bởi Credit Suisse AG, tăng 449 tỷ đồng so với đầu năm.

Tiếp theo là các khoản trái phiếu do các công ty chứng khoán làm đầu mối thu xếp phát hành, như Chứng khoán VPS, Chứng khoán MB, Chứng khoán dầu khí, Chứng khoán SSI, Chứng khoán BIDV, Chứng khoán Tân Việt, Chứng khoán Tiên Phong...

Một số khoản trái phiếu dài hạn của Novaland do các tổ chức, công ty chứng khoán làm đầu mối thu xếp phát hành - Nguồn: BCTC hợp nhất quý II/2024 của Novaland

Về phía các ngân hàng, có 3 nhà băng cho Novaland vay trên 1.000 tỷ đồng: MB cho vay 2.909 tỷ đồng, VPBank cho vay 2.459 tỷ đồng, VietinBank cho vay hơn 2.000 tỷ đồng. Ngoài ra, TPBank đang cho Novaland vay gần 1.000 tỷ đồng.

Dự kiến đến đầu năm 2026 có thể trả hết nợ

Dù dư nợ vay đến cuối quý II của Novaland vẫn lớn (gấp gần 1,3 lần vốn chủ sở hữu), song doanh nghiệp chỉ phải chịu mức chi phí lãi vay 74 tỷ đồng, giảm đáng kể so với con số 200 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Lũy kế 6 tháng, chi phí lãi vay phải trả chưa đến 150 tỷ đồng, chưa bằng một nửa cùng kỳ năm 2023.

Một điểm đáng chú ý nữa là tiến trình cơ cấu nợ vay của Novaland cũng đang có những tiến triển mới. Gần đây nhất, vào đầu tháng 7/2024 tập đoàn này đã hoàn thành tái cấu trúc gói trái phiếu chuyển đổi trị giá 298,6 triệu USD với lãi suất 5,25% và đáo hạn năm 2026 được quyền chuyển đổi thành cổ phần phổ thông. Thời điểm thanh toán là ngày đáo hạn trái phiếu vào tháng 6/2027 hoặc đợt mua lại trước hạn (nếu có) trong tương lai.

Tại cuộc họp báo cáo tình hình tái cấu trúc diễn ra vào ngày 30/7, ông Dương Văn Bắc - Giám đốc Tài chính của Novaland cho biết, với nhóm nợ trong nước, thời gian gần đây Novaland đã thanh toán nợ cũ 5.700 tỷ đồng, đồng thời giải ngân mới 3.700 tỷ đồng cho việc triển khai tiếp các dự án. Do đó, tổng nợ trong nước ghi nhận mức giảm khoảng 2.000 tỷ đồng và cơ bản hoàn thành tái cấu trúc.

Đối với các khoản nợ nước ngoài, Novaland thực hiện tái cấu trúc để giảm được 2.545 tỷ đồng và gia hạn thêm 15.390 tỷ đồng. Thời gian tới, công ty sẽ tiếp tục đàm phán thêm hơn 5.800 tỷ đồng nợ nước ngoài.

Ở mảng trái phiếu phát hành riêng lẻ cho nhà đầu tư cá nhân, công ty đã giảm và có phương xử lý 3.585 tỷ đồng. Trong đó, cổ đông nội bộ như Novagroup và Chủ tịch Bùi Thành Nhơn đã liên tục bán ra cổ phiếu để hỗ trợ trả cho trái chủ.

Cũng theo lãnh đạo Novaland, công ty dự kiến có kế hoạch trả hết các khoản nợ vay và trái phiếu từ quý I hoặc quý II/2026 khi doanh nghiệp khả năng đã vượt qua khó khăn và ghi nhận dòng tiền mạnh mẽ, có đủ thặng dư để hoàn thành các nghĩa vụ tài chính.

Để đạt được mục tiêu, từ nay đến ít nhất quý II/2025, công ty sẽ không tập trung bán sản phẩm mới mà dồn lực cho khâu hoàn thiện pháp lý đến bàn giao và thu tiền các sản phẩm đã bán. Đến nửa cuối năm 2025, khi thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến tích cực để hỗ trợ hoạt động bán hàng của các chủ đầu tư thì khi đó Novaland sẽ đẩy mạnh công tác bán sản phẩm mới (trong quý III hoặc quý IV/2025).

Lãnh đạo Novaland khẳng định, quá trình tái cấu trúc của Novaland phụ thuộc vào tình trạng hoàn thiện pháp lý của các dự án. Trong đó, dự án Aqua City khi giải quyết xong vướng mắc, Novaland sẽ hoàn thành 90% quá trình tái cấu trúc.

Theo đó, khi những vấn đề pháp lý được giải quyết dứt điểm, các dự án triển khai xong, Novaland sẽ có thể trả sạch nợ và có thêm thặng dư.