Hình phạt với lỗi chậm làm sổ đỏ cho cư dân không đủ sức răn đe

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 thay thế Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, mức phạt tối đa với chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ làm sổ đỏ cho khách mua chung cư vẫn giữ nguyên ở mức 1 tỷ đồng.

Muôn kiểu nợ sổ đỏ

Tại không ít chung cư, sau nhiều năm dọn về sinh sống, người dân vẫn trong tình trạng mòn mỏi chờ được cấp sổ đỏ.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong tổng số 108 dự án có tranh chấp, thì có 11 dự án (chiếm khoảng 10%) liên quan việc chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ cho cư dân.

Tại Hà Nội, chung cư được mệnh danh là “6 sao” - Hòa Bình Green City, quận Hai Bà Trưng do Công ty TNHH Hòa Bình làm chủ đầu tư, cư dân nhiều lần căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư cấp sổ đỏ vì thất hứa. Theo đó, nhiều cư dân ở tòa B - Hòa Bình Green City bức xúc vì đã về ở hơn 3 năm, nhưng chưa được cấp sổ đỏ.

Tình trạng này cũng diễn ra ở Khu đô thị Đoàn Ngoại giao ở quận Bắc Từ Liêm do Tổng công ty Xây dựng Hà Nội - Hancorp làm chủ đầu tư khi cư dân chưa được cấp sổ đỏ dù đã nhận giao nhà 4 năm.

Cùng cảnh, tại dự án Star City Lê Văn Lương, quận Thanh Xuân, cả trăm cư dân đã nhiều lần phản đối chủ đầu tư vì không thực hiện đầy đủ cam kết, trong đó nổi cộm nhất là vấn đề nợ sổ đỏ. Cư dân tại đây cho biết, nhiều hộ dân đã hoàn thành mọi nghĩa vụ, vào nhận nhà cũng được 3 năm, nhưng đến nay vẫn trong tình trạng ngóng chờ từng ngày được cấp sổ. Nguyên nhân do chung cư này chưa được hoàn công, nên chưa đủ điều kiện để cấp sổ đỏ.

Hay tại Chung cư Westa, quận Hà Đông do Công ty cổ phần COMA 18 làm chủ đầu tư, người dân cũng phản ánh, dù nhận bàn giao nhà từ năm 2014, nhưng đến giờ họ vẫn chưa được làm sổ đỏ. Qua thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, cư dân mới được biết nguyên nhân là chủ đầu tư đang thế chấp cả toà nhà ở ngân hàng.

Tại TP.HCM, nhiều dự án cũng trong cảnh tương tự, thậm chí có dự án dù đã về sinh sống hơn 15 năm, cư dân vẫn chưa có sổ đỏ. Đơn cử, tại Khu dân cư Sông Đà, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, dù đã bàn giao nền cho khách hàng xây nhà từ năm 2003, nhưng đến nay, chủ đầu tư là Công ty Đại Hải không giao sổ đỏ cho khách hàng, mà mang đi thế chấp ngân hàng. Thậm chí, chủ đầu tư này đã giả mạo cả hồ sơ để cấp sổ đỏ cho cư dân.

Tương tự, dự án Tân An Huy, do Công ty Tân An Huy làm chủ đầu tư ở xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, đã hình thành gần 17 năm, nhưng đến nay, trong số hơn 310 nền đất mà người dân đã đóng tiền mua, sang nhượng có công chứng và thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước, chỉ có hơn 10 trường hợp xây dựng được nhà ở, nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Các trường hợp còn lại, một số người được giao nền, nhưng chưa xây dựng được nhà, chưa được cấp sổ đỏ; một số chỉ được giao nền đất… trên giấy. Nguyên nhân khiến khách hàng lâm vào tình cảnh này là do đến nay, dự án chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng, dính hàng loạt sai phạm về đất đai.

Nhiều năm qua, hàng trăm khách hàng đã làm đơn kiện, kêu cứu khắp nơi, nhưng sự việc vẫn chưa được giải quyết.

Hình phạt vẫn không đủ sức răn đe

Trước thực trạng nhiều dự án đô thị, khu dân cư chậm làm sổ đỏ, mà phần lớn xuất phát từ lỗi của chủ đầu tư, năm 2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định 102/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo đó, với trường hợp chậm làm sổ đỏ cho cư dân, chủ đầu tư có thể bị phạt tối đa 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau 5 năm thực hiện, nghị định này không giúp làm giảm tình trạng chây ỳ làm sổ đỏ cho cư dân của nhiều chủ đầu tư.

Mới đây, ngày 19/11/2019, Chính phủ đã ban hành Nghị định 91/2019/NĐ-CP thay thế Nghị định 102 và có hiệu lực từ ngày 5/1/2020.

Theo đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan soạn thảo Nghị định, Nghị định 91 không hồi tố xử lý các trường hợp vi phạm trước đó, mà chỉ áp dụng cho các trường hợp phát hiện, chưa xử lý kể từ ngày 5/1/2020. Các trường hợp sai phạm liên quan đến đất đai bị phát hiện, ra quyết định xử phạt trước ngày Nghị định 91 có hiệu lực vẫn áp dụng pháp luật hiện hành để xử lý.

Cũng theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, mức phạt tối đa 1 tỷ đồng với các chủ đầu tư chậm làm sổ đỏ cho khách hàng tại Nghị định 102 vẫn được giữ nguyên tại Nghị định 91, nhưng các hành vi vi phạm được quy định chi tiết hơn, giúp cơ quan thực thi pháp luật dễ dàng.

Bên cạnh đó, Nghị định 91 cũng bổ sung thêm một số hành vi vi phạm đến mức bị xử lý cũng rõ ràng hơn. Đồng thời, cũng có thêm các hình phạt bổ sung để tăng tính răn đe.

Lý giải nguyên nhân không tăng mức phạt, đại diện Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài Nguyên và Môi trường) cho biết, cơ quan soạn thảo đã cân nhắc đến việc lĩnh vực bất động sản là ngành có giá trị kinh tế cao, mức phạt 1 tỷ đồng là không thấm vào đâu với lợi ích mà chủ đầu tư có được khi vượt rào để vi phạm. Tuy nhiên, mức phạt tối đa 1 tỷ đồng là căn cứ theo Luật Xử lý vi phạm hành chính.

Đồng thời, việc phạt vi phạm hành chính mang tính răn đe là chính, còn cao hơn sẽ là mức hình sự, bởi thực hiện dự án bất động sản phải tuân thủ nhiều sác luật khác nhau. Ngoài ra, tại Nghị định 91 cũng có nêu rõ các hình phạt bổ sung cho mỗi hành vi vi phạm để đảm bảo tính giáo dục, răn đe, tránh chây ỳ.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law Firm (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, mức phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai tối đa chỉ 1 tỷ đồng là không đủ sức răn đe, quá nhẹ, nên nhiều chủ đầu tư không ngần ngại phạm luật để có lợi nhuận. Hiện nay, quy trình cấp sổ đỏ đã được số hóa, thông tin đều được đưa lên mạng. Chính vì thế, ngay từ bước ban đầu, cần công khai hết lên hệ thống về ngày nộp hồ sơ, tiến độ thực hiện, thời hạn cấp sổ đỏ, danh sách các căn hộ được cấp... để tất cả cùng theo dõi, giám sát, làm tăng tính minh bạch. Khi đó, nếu đơn vị nào làm chậm sẽ chịu trách nhiệm. Nếu chủ đầu tư chậm sẽ bị phạt, còn lỗi cơ quan chức năng làm chậm cũng nên có chế tài xử lý về mặt hành chính.