Hiện tượng bong bóng nhà đất dưới góc nhìn của bậc thầy kinh tế học

Ngay cả trước khi đại dịch xảy ra đẩy thị trường vào cơn lốc khan hiếm nguồn cung và những người mua điên cuồng tìm cách sở hữu nhà ở nên giá nhà trung bình tại nhiều nơi trên toàn thế giới đã tăng vọt.

Tại Mỹ, giá cả đã cao hơn 50% từ năm 2012 đến năm 2019 và đây là đợt bùng nổ nhà ở lớn thứ ba trong lịch sử nước Mỹ. Đại dịch chỉ càng làm cho người mua thêm sôi sục nhưng lại đóng băng nguồn cung trên thị trường khiến giá cả tăng chóng mặt. Giá nhà tại Mỹ hiện nay còn cao hơn mức đỉnh vào năm 2006 khi xảy ra bong bóng nhà ở. Mức đỉnh này được ghi nhận trước khi thị trường sụp đổ với giá lao dốc đến 60% và chạm đáy vào năm 2012.

Nhiều người lo ngại rằng thế giới lại đang trải qua một giai đoạn bong bóng nữa tương tự như vụ “tai nạn” nhà đất vào những năm 2000.

Nhìn lại các bong bóng nhà đất trong lịch sử

Các nhà kinh tế học định nghĩa bong bóng là khi giá của tài sản - chẳng hạn như cổ phiếu và nhà ở - đi theo chiều hướng khác với các nguyên tắc cơ bản của chúng. Nguyên tắc cơ bản là giá trị thực sự của một tài sản.

Giá trị cơ bản của một ngôi nhà bao gồm những thứ như vị trí gần các khu vực có việc làm được trả lương hậu hĩnh, có các cơ sở giáo dục và y tế tốt, các tiện ích đa dạng phục vụ cuộc sống, và thậm chí cả các yếu tố phong thủy như mảnh đất vuông vắn hay sở hữu phong cách kiến trúc thịnh hành. Quan trọng hơn, giá trị cơ bản của một ngôi nhà được xác định bởi cung và cầu về nhà ở tại một khu vực nhất định. Nếu người dân mong muốn sống trong khu vực đó và không có đủ nhà cho họ, thì giá trị cơ bản của mỗi ngôi nhà sẽ tăng lên.

Đã có một cuộc tranh luận kinh tế kéo dài hàng thập kỷ về việc tại sao giá trị các ngôi nhà rời xa các nguyên tắc cơ bản. Một số người cho rằng việc người mua và người bán hành xử một cách lý trí, xử lý hiệu quả các thông tin cơ bản trước khi mua bán sẽ giúp cân bằng giá. Họ tin rằng bong bóng nhà đất là rất hiếm, hoặc thậm chí là không thể xảy ra. Những người còn lại thì tin rằng tâm lý con người là yếu tố khiến người mua và người bán đánh giá sai giá trị cơ bản của căn nhà, dẫn đến bong bóng và đổ vỡ.

Trong nghiên cứu mới về chu kỳ nhà ở năm 2000 với tầm nhìn năm 2020, các nhà kinh tế học Gaiel Chodorow-Reich, Adam M. Guren và Timothy J. McQuade đã xem xét lại các tác động đến giá nhà, bao gồm các yếu tố như tăng trưởng việc làm và tiện nghi làm tăng nhu cầu nhà ở tại các thị trường. Họ cũng đánh giá mức độ khó khăn để bổ sung thêm nguồn cung nhà mới tại các khu vực đó nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng.

Các nhà kinh tế nhận thấy rằng những nguyên tắc cơ bản nêu trên giải thích phần lớn sự tăng trưởng giá nhà trong dài hạn. Không chỉ vậy, họ còn thấy rằng chúng giải thích lý do có những thị trường đạt được sự bùng nổ lớn nhất, doanh số bán nhà cao nhất và phục hồi mạnh mẽ nhất.

Chodorow-Reich, một nhà kinh tế học của Đại học Harvard, đồng tác giả của nghiên cứu trên, cho biết những thị trường đạt được thành công suốt vài thập kỷ chủ yếu là những thành phố “siêu sao". Tại Mỹ, đó là San Francisco, Seattle, San Diego và Boston - những nơi có nguồn cung nhà hạn chế, nhiều ngành công nghiệp đang phát triển và nhiều việc làm tốt.

Nhưng nếu có một lý do thực sự khiến giá cả ở những nơi này tăng cao, thì tại sao các thành phố này cũng xuất hiện bong bóng và sụp đổ?

Lý thuyết bong bóng của Charles Kindleberger

Để giải thích điều này, Chodorow-Reich và các đồng nghiệp của ông đã viện tới một lý thuyết của nhà kinh tế học Charles Kindleberger, người được coi là bậc thầy của các học thuyết liên quan tới khủng hoảng và bong bóng tài chính.

Cuốn sách nổi tiếng nhất của Kindleberger mang tên Manias, Panics và Crashes. Cuốn sách cung cấp một lịch sử sâu rộng về các cuộc khủng hoảng tài chính, từ cuộc khủng hoảng tiền tệ ở Đế chế La Mã Thần thánh, hội chứng hoa tulip ở Hà Lan, đến bong bóng dot-com vào cuối những năm 1990.

“Điều chính mà chúng tôi rút ra từ cuốn sách đó là ý tưởng rằng những chu kỳ bùng nổ bắt đầu với một số thay đổi về nguyên tắc cơ bản", Chodorow-Reich nói.

Ví dụ, vào thế kỷ 19, nước Mỹ đã chứng kiến ​​sự phát minh và lan rộng của đầu máy xe lửa chạy bằng hơi nước. Các nhà đầu tư rất hào hứng với điều đó, và đúng như vậy: Đó là một công nghệ sẽ kiếm được nhiều tiền. Khi Hoa Kỳ bắt đầu xây dựng tuyến đường sắt xuyên lục địa, giá trị của đất đai xung quanh bất cứ nơi nào có tàu dừng trở nên có giá trị hơn. Mọi người có thể dừng lại, mua sắm, thành lập doanh nghiệp và sống gần đó dễ dàng hơn.

Tuy nhiên, theo lý thuyết của Kindleberger, các nhà đầu tư quá phấn khích về những thay đổi kinh tế mà công nghệ mới mang lại. Họ vượt mọi giới hạn đặt ra. Họ đầu cơ quá mức vào đất đai gần các điểm dừng của đường sắt, thường bằng cách vay ngân hàng và nợ nần chồng chất trong quá trình này. Tại một thời điểm nào đó, thực tế thị trường bắt đầu xuất hiện và giá bắt đầu giảm. Một khi giá giảm, các nhà đầu tư không thể trả nợ và dẫn đến khủng hoảng. Đó là một mô hình chung lặp đi lặp lại trong lịch sử.

Chodorow-Reich và các đồng nghiệp của ông nhận thấy điều tương tự trong sự bùng nổ và phá sản của thị trường nhà ở Hoa Kỳ từ năm 1997 đến năm 2012. Giá trị cơ bản của cuộc sống ở những nơi như San Francisco, New York và Boston và các thành phố siêu sao khác đã thực sự thay đổi. Công nghệ bùng nổ. Tài chính bùng nổ. Tất cả các loại ngành công nghiệp khác bùng nổ. Họ đã thu hút những người từ khắp nơi trên thế giới, những người muốn có công việc được trả lương cao. Các thành phố cũng trở nên an toàn hơn và đẹp hơn, với không gian xanh tốt hơn và nhiều tiện ích giải trí, khiến cuộc sống ở các lõi đô thị trở nên hấp dẫn hơn. Trong khi đó, không có đủ nguồn cung nhà ở để đáp ứng nhu cầu mới này.

Chodorow-Reich nói: “Những yếu tố cơ bản đó đã khiến giá cả tăng lên - nhưng sau đó người mua nhà lại lạc quan quá mức. Việc này đã trở thành một vấn đề nghiêm trọng vì vai trò lớn của thế chấp trong việc cung cấp tài chính cho các căn nhà. Khoản nợ này giống như gắn thuốc nổ vào động lực giá cả. Khi giá bắt đầu giảm, một loạt người bắt đầu nợ tiền thế chấp nhiều hơn giá trị căn nhà của họ. Và, cùng với một cuộc suy thoái rộng lớn hơn đã giết chết việc làm và giảm thu nhập, đã khiến vô số ngôi nhà bị tịch thu”.

Chodorow-Reich cho biết, một lượng lớn các ngôi nhà bị tịch thu tràn ngập thị trường đã đẩy giá xuống rất nhiều khiến chúng giảm xuống dưới mức cơ bản. Tuy nhiên, điều này cũng tạo ra các điều kiện cho sự phục hồi. Nó giải thích tại sao chúng ta bắt đầu thấy một đợt bùng nổ nhà ở khác sau năm 2012 khi lượng nhà bị tịch thu tồn đọng đã được mua hết.

Nguyên tắc cơ bản có ý nghĩa gì với thị trường nhà ở quá nóng hiện nay?

Dữ liệu của các nhà kinh tế hiện chỉ đến năm 2019 do đại dịch đã phá vỡ xu hướng vốn có, vì vậy không có nhiều điều để nói trực tiếp về giá nhà tăng cao trong thời đại đại dịch. Tuy nhiên, nhu cầu thêm không gian và xu hướng làm việc từ xa đã khiến các vùng ngoại ô trở nên đáng mơ ước hơn. Nói cách khác, nó đã thay đổi các nguyên tắc cơ bản của thị trường, đặc biệt là khi các vùng ngoại ô chưa sẵn sàng phát triển thêm nhiều nhà ở mới để đáp ứng nhu cầu mới.

Nhưng cũng có nhiều điều không chắc chắn về tương lai của công việc từ xa và có thể mọi người đang lạc quan quá mức về những nguyên tắc cơ bản này. Có thể người mua nhà đang đánh giá quá cao nhu cầu sống trong tương lai, hoặc có thể mọi người đang đánh giá quá cao tầm quan trọng của các thành phố siêu sao.

Chodorow-Reich nói, để ngăn nguy cơ tiềm ẩn trở thành một điều gì đó tồi tệ hơn, như bong bóng chẳng hạn, các nhà hoạch định chính sách cần lưu ý việc người dân vay nợ thế chấp quá nhiều có thể là công tắc kích hoạt nguy cơ này trở thành một thảm họa kinh hoàng cho thị trường bất động sản.