Hé lộ thời điểm bùng nổ của cổ phiếu KDH

Theo DSC, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã chứng khoán: KDH) là doanh nghiệp duy nhất trên sàn chỉ tập trung thu gom đất tại TP. HCM trong nhiều năm, tính đến nay diện tích quỹ đất đã lên tới hơn 600 ha. Trong bối cảnh nguồn cung tại khu vực trung tâm ngày càng hạn hẹp, giá trị và mức độ hấp dẫn của những dự án từ quỹ đất trên sẽ mang nhiều hứa hẹn trong tương lai.

Nhờ đặc tính sản phẩm chung cư phù hợp với nhu cầu ở vốn rất mạnh ở các thành phố lớn, dự án Privia (An Dương Vương) bao gồm 3 toàn chung cư, hơn 1.000 căn hộ đã gần như bán hết sau khi mở bán trong quý 4 năm 2023. DSC kì vọng, với việc phát triển cả 3 tòa một cách đồng bộ, toàn bộ sản phẩm dự án này có thể bước vào giai đoạn bàn giao vào Q4/2024. DSC ước tính, với giá bán khoảng 45-50 triệu/m2, doanh thu từ dự án trong năm nay có thể lên tới khoảng 2.700 tỷ, biên lợi nhuận gộp không dưới 45%.

DSC nhận thấy, 2 dự án tại Thủ Đức là Clarita và Emeria, vốn đã được lên kế hoạch phát triển từ năm 2013) đang trở lại mạnh mẽ sau khi có sự tham gia góp vốn của Keppel Land (tập đoàn BĐS hàng đầu Singapore). Với động thái được đầu tư xây dựng mạnh tay kể từ năm 2023, DSC kì vọng 2 dự án trên là trọng điểm của doanh số trong giai đoạn 2024-2026.

Do không có dự án nào mới được ghi nhận, động lực KQKD của KDH chỉ dựa trên dự án cũ đã bàn giao tới 90% là Classia. Cụ thể, doanh thu thuần đạt 334 tỷ (-21% YoY), lợi nhuận sau thuế đạt 64 tỷ (-68% YoY), lần lượt hoàn thành 9% và 8% kế hoạch năm 2024. DSC dự báo, tình trạng KQKD thấp có thể tiếp tục kéo dài thêm 2 quý nữa, cho tới khi dự án Privia được ghi nhận vào quý 4.

Có thể thấy rõ giá trị tồn kho của KDH có mức tăng trưởng ấn tượng hàng đầu ngành khi lần lượt tăng trưởng 61% và 51% trong 2 năm gần nhất cho thấy KDH đang dồn sức chuẩn bị rất kĩ cho lượng hàng trong giai đoạn tới. Trong đó, năm 2023, có thể thấy các dự án đã "ngâm" khá lâu Solina, KDC Phong Phú 2, Clarita đã có các bước phát triển vượt bậc. DSC kì vọng, doanh số của KDH sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ trong thời kì 2024- 2026 nhờ các dự án thấp tầng trên.

2 dự án trên có tổng diện tích 11,8 ha, đều thuộc TP. Thủ Đức, với 49% cổ phần thuộc Keppel Land. KDH đã bắt đầu phát triển quỹ đất này từ khoảng hơn 12 năm trước, giúp biên lợi nhuận rất cao nhờ lợi thế giá vốn. Về sản phẩm, 2 dự án cung cấp khoảng 200 căn liền thổ và 600 căn chung cư, doanh thu dự kiến khoảng 6.000 tỷ.

DSC nhận thấy, sau khi có sự tham gia của Keppel, các khu liền kề tại 2 dự án trên đang được xây dựng rất nhanh chóng. Từ đó, việc triển khai bán hàng vào cuối năm 2024 là hoàn toàn có cơ sở, giúp KDH có lượng doanh số gối đầu lớn ngay sau khi bàn giao Privia.

DSC ước tính kết quả kinh doanh 2024 sẽ có sự hồi phục mạnh mẽ, dồn vào quỹ 4 nhờ bàn giao gần như toàn bộ can hộ tại dự án Privia. Cụ thể, doanh thu đạt 3.260 tỷ (+56% YoY), lợi nhuận sau thuế đạt 1.174 tỷ (+25% YoY). Sử dụng phương pháp P/B và RNAV, chúng tôi xác định mức giá hợp lý cho cổ phiếu KDH cho 1 năm tới là 40.800 VND/ cổ phiếu.

Thống kê báo cáo phân tích gần nhất của các công ty chứng khoán về mức giá mục tiêu 12 tháng tới của cổ phiếu KDH, giá mục tiêu bình quân là 42.800 VND/ cổ phiếu.

Hiện tại P/B của cổ phiếu KDH là 2,18 lần, tương đương mức trung bình 5 năm, các chỉ số định giá khác cũng cao hơn hơn đáng kể so với các doanh nghiệp cùng ngành. DSC đánh giá, thời điểm này không quá hấp dẫn để đầu tư KDH. Mặc dù vậy, với những câu chuyện rất tích cực từ cả KQKD lẫn doanh số bán hàng vào cuối năm, thời điểm đầu từ phù hợp có thể xem xét vào quý 3.