Hàng trăm dự án BĐS xen cài đất công sắp được 'giải cứu'

Nghị định 148 của Chính phủ có hiệu lực cho phép giao, cho thuê với các thửa đất công nhỏ hẹp xen kẽ các dự án được kỳ vọng sẽ tháo gỡ cho hàng trăm dự án bất động sản đang gặp khó trong việc xây dựng và làm sổ đỏ.

Giao đất, cho thuê đất công xen kẹt

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp (đất xen kẹt) do Nhà nước quản lý. Nghị định có hiệu lực từ tháng 2/2021.

Nghị định 148 bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp (đất xen kẹt) do Nhà nước quản lý.

Cụ thể, Nghị định mới quy định các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được giao đất, cho thuê đất phải đáp ứng các tiêu chí nhuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định.

Các thửa đất phải có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Đồng thời, phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai.

Ngoài ra, đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.

Nghị định cũng nêu rõ, về nguyên tắc giao đất, cho thuê đất ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.

Trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp có từ hai người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng thửa đất nhỏ hẹp; giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp chỉ có một người có nhu cầu sử dụng đất.

Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp cho người sử dụng đất liền kề được thực hiện sau khi UBND các cấp đã tổ chức rà soát, công bố công khai và lấy ý kiến của người dân nơi có đất.

Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp căn cứ vào đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất của người sử dụng liền kề và phải được thực hiện công khai, minh bạch và dân chủ.

Sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất theo quy định.

Bảo đảm các quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự; không phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.

Hàng trăm dự bán bất động sản bị "ách tắc" sắp được cứu

Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp cho người sử dụng đất liền kề được xác định thống nhất với thời hạn sử dụng của thửa đất mà người sử dụng đất liền kề đang sử dụng. Trường hợp giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp gắn với việc chuyển mục đích sử dụng của thửa đất liền kề với thửa đất nhỏ hẹp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 125 và Điều 126 của Luật Đất đai.

Hàng trăm dự bán bất động sản xen cài đất cồng bị "ách tắc" sắp được giải cứu khi Nghị định 148 có hiệu lực

Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định tại Điều 114 của Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết thi hành.

UBND cấp tỉnh quy định chi tiết việc rà soát, công bố công khai danh mục các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước trực tiếp quản lý, việc lấy ý kiến người dân và công khai việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp tại địa phương để sử dụng vào mục đích công cộng hoặc giao, cho thuê cho người sử dụng đất liền kề.

Trước đó, từ cuối năm 2019, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) có văn bản gửi UBND TP HCM kiến nghị một số giải pháp nhằm sớm giải quyết các vướng mắc trong việc lựa chọn chủ đầu tư; phê duyệt quy hoạch 1/500; tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý.

Theo HoREA, việc quy định doanh nghiệp có "đất ở" thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại như hiện nay đã dẫn đến ách tắc, do hầu hết các dự án đều có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài khoảng trên dưới 10% diện tích đất rạch, bờ đất, đường, hẻm (ngõ, ngách) thuộc nhà nước quản lý.

Cũng theo hiệp hội, phần lớn quỹ đất này thường có hình dáng bất định hình, nằm rải rác trong dự án, không thể xác lập các chỉ tiêu quy hoạch để hình thành dự án độc lập, nên không thể thực hiện đấu giá theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.

Ngoài ra, một số thửa đất thuộc Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có diện tích đủ lớn, có thể xác lập các chỉ tiêu quy hoạch để hình thành dự án độc lập, nên có thể thực hiện đấu giá lựa chọn chủ đầu tư...

HoREA cũng cho biết, thời gian qua, thị trường bất động sản bị ách tắc, bị sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và do "độ trễ" nên sẽ còn tiếp tục tác động tiêu cực trong những năm tới, dẫn đến một số doanh nghiệp có thể lâm vào tình cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản...

Như vậy, việc Nghị đinh 148 của Chính phủ có hiệu lưc sẽ giải cứu hàng trăm dự án bất động sản có đất công xen kẽ đang bị tạm dừng thời gian qua có thể tái khởi động, tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.