Hàng trăm đô thị “ma” sẽ mọc ở Long Thành?

Đồng Nai tham vọng biến 15.000 ha đất quanh sân bay Long Thành thành các khu đô thị, cụm đô thị. Quỹ đất này tương đương khoảng 162 dự án quy mô như Gem Sky World (92,2 ha) hoặc 301 dự án như Century City (49,8ha).

Lời tòa soạn: Sân bay quốc tế Long Thành với quy mô 5.000 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 16 tỷ USD, được thiết kế với công suất phục vụ 100 triệu hành khách/năm, 5 triệu tấn hàng hóa/năm.

Theo kế hoạch dự kiến, sân bay này sẽ được xây dựng theo 3 giai đoạn:

Giai đoạn 1: ( đến năm 2025 ) sẽ đầu tư nhà ga hành khách một đường cất hạ cánh công suất 25 triệu hành khách/năm và nhà ga hàng hóa công suất 1,2 triệu tấn/năm.

Giai đoạn 2: ( đến năm 2035 ) nâng công suất lên 50 triệu hành khách/năm, 1,5 triệu tấn hàng hóa/năm.

Giai đoạn 3: ( sau năm 2035 ) nâng công suất lên 100 triệu hành khách/năm, 5 triệu tấn hàng hóa/năm.

Đây là dự án quy mô lớn, có nhiều tác động đối với kinh tế, xã hội địa phương cũng như cả nước. Sân bay quốc tế Long Thành càng tăng tốc thì càng có nhiều dự án bất động sản ăn theo dự án này. Tuy nhiên, đâu là giá trị thật, đâu là tiềm năng được tô vẽ thiếu thực tế? Để làm sáng tỏ hơn vấn đề này Reatimes giới thiệu đến độc giả loạt bài Phân tích tác động từ các yếu tố vĩ mô đến chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp, ăn theo sân bay Long Thành.

Trân trọng giới thiệu đến Quý độc giả!

Vẽ quy hoạch “hút” 3 triệu người về ở quanh sân bay

Sân bay Long Thành, vốn đầu tư dự kiến 16 tỷ USD, được quy hoạch trên diện tích 5.000 ha, theo mô hình "Thành phố sân bay - Airport City". Theo Chủ tịch HĐQT Tổng Công ty Cảng hàng không Việt Nam (ACV) Lại Xuân Thanh, mô hình này lấy dịch vụ vận chuyển hàng không làm trung tâm để hình thành và phát triển các trung tâm công nghiệp, dịch vụ thương mại, logistics, hội nghị, văn phòng, cơ sở y tế, nhà hàng, khách sạn, vui chơi giải trí, hệ thống giao thông thuận tiện như một đô thị, nhưng không phát triển về khu dân cư trong quy hoạch 5.000 ha.

Tiếp giáp với vùng sân bay 5.000 ha, Đồng Nai dự kiến quy hoạch thêm 3 vùng. Cổng thông tin của tỉnh này cho biết, vùng 2 có quy mô khoảng 15.000 ha sẽ quy hoạch các khu dân cư hiện hữu, khu tái định cư, khu đô thị.

Vùng 3 được quy hoạch trên diện tích 5.000 ha, được đặt ở cửa chính lối ra vào sân bay, gồm các khu thương mại tự do, khu vui chơi giải trí, dịch vụ hỗ trợ cho sân bay.

Vùng 4 cách sân bay 10 km, quy hoạch khoảng 2.000 ha, gồm các khu du lịch, dịch vụ, thể thao, phục vụ cho khách đi chuyến dài và cán bộ công nhân viên.

Những con số và thông tin quy hoạch dự kiến 3 vùng bên ngoài sân bay Long Thành cho thấy tham vọng lớn của chính quyền địa phương. Chỉ tính riêng vùng 2, quy mô khoảng 15.000 ha, tương đương 162 dự án quy mô như Gem Sky World (92,2 ha) hoặc 301 dự án như Century City (49,8ha).

Về dân số, tạm lấy quy hoạch 1/500 của Gem Sky World để tham chiếu. Dự án này với diện tích 92,2 ha, có quy mô dân số theo quy hoạch được duyệt là khoảng 15.500 - 18.500 người. Nếu cứ nhân lên theo tỷ lệ tương ứng thì vùng 2, với diện tích 15.000 ha, sẽ có quy mô dân số khoảng 3 triệu người (gần bằng tổng dân số Đồng Nai hiện nay).

Như vậy, Đồng Nai đặt kỳ vọng rất lớn cho việc hút dân về ở cạnh sân bay Long Thành. Tuy nhiên, dân từ đâu đến ở đây, và ở đây rồi đi làm ở đâu mới là vấn đề cần làm rõ.

Nguy cơ đô thị “ma” bủa vây sân bay Long Thành

Theo Cổng thông tin của Đồng Nai, sân bay Long Thành ước tính tạo công ăn việc làm cho trên 200.000 người lao động. Còn theo tiến sỹ Dương Như Hùng, Trường ĐH Bách khoa TP.HCM, cho rằng với quy mô phục vụ 100 triệu hành khách/năm, ước tính cần khoảng 100.000 nhân viên làm việc hằng ngày tại sân bay Long Thành.

Con số tốt nhất về số công ăn việc làm được tạo mới ở sân bay Long Thành là 200.000 người. Nhưng địa phương đã lo quy hoạch chỗ ở cho khoảng 3 triệu người. Nếu khoảng cách giữa nhu cầu ở thực và “bánh vẽ” quy hoạch quá lớn, thì đây chính là cái gốc của viễn cảnh hàng trăm thành phố ma bủa vây quanh sân bay Long Thành.

Bàn về vấn đề quy hoạch các đại đô thị ở Long Thành, KTS Ngô Viết Nam Sơn nhận định, về cơ bản, sân bay Long Thành nếu có thể đi vào hoạt động như dự kiến thì với công suất 100 triệu hành khách mỗi năm, sẽ cần đến khoảng 100.000 nhân viên làm việc trong sân bay. Như vậy các khu đô thị này sẽ phục vụ tốt về nhu cầu nơi ăn chốn ở cho chính nhân viên làm việc trong các nhà ga. Tuy nhiên, đây chỉ là bài toán đặt ra khi sân bay chính thức đi vào hoạt động. Còn trên thực tế, để một sân bay có thể đi vào vận hành sẽ phụ thuộc nhiều vào ngân sách, hạ tầng….

Theo KTS Ngô Viết Nam Sơn, nếu xây sân bay mà thiếu đường kết nối, giao thông công động, hạ tầng cần thiết thì không thể hoạt động. Một khi sân bay chưa hoàn thiện xong toàn bộ, kể cả các tuyến đường giao thông kết nối vào thì chưa nên cho phép quy hoạch đô thị quanh sân bay vì sẽ dẫn đến tình trạng đầu cơ đất. Bất động sản phải đi sau sân bay, nghĩa là sân bay phải tồn tại thì mới có nhu cầu sử dụng đô thị.

Ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa Ốc Xanh dự đoán, nếu tình trạng đô thị cứ phát triển rầm rộ ở Long Thành, đi trước cả sân bay thì nguy cơ đô thị “ma” lặp lại ở Long Thành là cao. Một khi nhu cầu thực không có thì các khu đô thị sẽ dần biến thành nhà hoang.

“Các dự án đất nền không thể kéo dân về ở, chưa kể đến xung quanh sân bay ô nhiễm tiếng ồn, thiếu tiện ích nên không phải là lựa chọn hợp lý của các đối tượng là chuyên gia trong các khu công nghiệp. Giả sử nhiều chủ đầu tư vẽ ra viễn cảnh khu đô thị sầm uất với đầy đủ các trung tâm thương mại - giải trí, nhưng trên thực tế để hoàn thành mơ ước này thì trước tiên phải có dân về ở. Nếu dân không có nhu cầu thì không thể vận hành các loại hình dịch vụ nói trên”, ông Đực nói.

Theo phân tích của KTS Ngô Viết Nam Sơn, nếu đô thị đi trước sân bay sẽ khiến cho quá xây dựng sân bay gặp khó khăn hơn nhiều. Bởi một khi tình trạng đầu cơ đất xuất hiện càng nhiều sẽ xảy ra tình trạng thổi giá, ngáo giá, gây hại cho quá trình phát triển sân bay. Khi đó tiến trình bồi thường cho các tuyến đường nối liền vào sân bay sẽ vô cùng khó khăn, giá đất lên cao không đủ tiền bồi thường.

Trước đó, trong bài Đất Long Thành bị đồn “ngáo giá”, vậy đâu là giá thật? Reatimes cũng đã phân tích mức giá vốn tham chiếu của đất Long Thành vào khoảng 13,23 triệu/m2. Tuy nhiên, thực tế đã có dự án chào giá lên đến 22 triệu/m2.

Theo KTS Ngô Viết Nam Sơn, chính quyền Đồng Nai cũng nên có những chính sách hạn chế đầu cơ đất vào thời điểm này. Bởi điều này sẽ gây thiệt cho cả 2 bên. Đất bị thổi giá thì nếu làm con đường, tiền đền bù hết mất một nửa rồi thì làm sao có thể hoàn thiện, như vậy sân bay thậm chí không thể hình thành.