Hạn chế tranh chấp chung cư, phải chặn từ nguồn

Câu chuyện tranh chấp sở hữu căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người mua nhà luôn là vấn đề nóng trên thị trường địa ốc.

Người mua luôn bị thiệt

Theo phân tích của TS. Nguyễn Xuân Quang, Trường đại học Luật TP.HCM, mặc dù pháp luật về mua bán căn hộ chung cư đã được quy định trong các văn bản luật và dưới luật, nhưng vẫn còn những khoảng trống để bên bán “lách luật” hoặc các bên thỏa thuận khác trái với quy định của pháp luật.

Cụ thể, theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được huy động vốn khi đã hoàn thành xong móng và phải có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc đủ điều kiện để bán. Tuy nhiên, thực tế, nhiều chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán dưới dạng “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ” hoặc “hợp đồng góp vốn” với mức đặt cọc lên đến 20 - 30% giá trị căn hộ.

Hệ quả của việc lách luật này là nếu dự án không được triển khai, chủ đầu tư dùng tiền huy động của bên mua cho mục đích khác, thì thiệt hại luôn thuộc về bên mua. Nếu có kiện đòi lại tiền đặt cọc thì cũng mất rất nhiều thời gian, thậm chí không thể đòi lại được tiền.

Một nguyên nhân khác nảy sinh tranh chấp chung cư là căn hộ mà người mua nhận không như quảng cáo, căn hộ mẫu.

Thực tế, khi giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, đa phần người mua được chủ đầu tư giới thiệu về căn hộ thông qua căn hộ mẫu, phối cảnh dự án với những lời quảng cáo có cánh. Tuy nhiên, căn hộ nhận bàn giao trên thực tế lại khác biệt với căn hộ mẫu. Người mua khi đó có kiện thì cũng rơi vào thế bất lời, vì trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư lại không mô tả chi tiết các yếu tố về kết cấu, bố trí căn hộ.

Trả lời phỏng vấn phóng viên, kiến trúc sư Vũ Quốc An (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) cho rằng, đối với căn hộ chung cư đã hình thành trên thực tế, khi nhận bàn giao nhà, người mua nhà có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Tuy nhiên, hệ thống các tiêu chuẩn kỹ thuật về kiểm định và giám sát chất lượng công trình căn hộ chung cư còn lỏng lẻo. Nhiều công trình vừa xây dựng xong, chưa có sự kiểm định đã bàn giao cho người dân vào sinh sống và sử dụng dịch vụ.

Về cơ bản, người mua thường không có kiến thức chuyên môn về xây dựng công trình, do đó, việc kiểm định chất lượng công trình so với quy hoạch, kế hoạch, so với cam kết ban đầu là khó khăn khi mà thỏa thuận trên hợp đồng không ghi nhận rõ.

Theo quan sát của PV, tình trạng các dự án chung cư chưa được kiểm định về chất lượng, phòng cháy chữa cháy… nhưng vẫn đưa dân về ở không thiếu trên thị trường. Thảm họa xảy ra tại dự án Carina là bài học đắt giá trong việc này.

Cần chế tài mạnh

Để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho người mua nhà, theo các chuyên gia, cần có sự điều chỉnh, hoàn thiện quy định pháp luật mang tính hệ thống, toàn diện. Trong đó, cần thiết phải tăng cường cơ chế giám sát hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu sau khi hợp đồng này được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Các bên cũng cần phải hiểu biết và tôn trọng pháp luật nhằm hạn chế những tranh chấp khi tham gia giao dịch này.

Còn theo TS. Nguyễn Xuân Quang, Nghị định 76/2014/NĐ-CP đã đưa ra mẫu hợp đồng, tuy nhiên chỉ dừng lại ở dạng cho “các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng”. Thực tế cho thấy, khi tham gia vào giao dịch mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư, người mua thường không được chủ động đưa ra các điều khoản giao dịch, mà dựa vào mẫu hợp đồng sẵn có của chủ đầu tư. Đối tượng của hợp đồng này là bất động sản có giá trị cao, do đó không nên trao sự tự do đặt ra các điều khoản cho các chủ đầu tư.

Việc đưa ra mẫu hợp đồng với những điều khoản cụ thể nhằm tạo cơ sở pháp lý tối thiểu để bảo vệ người mua trong giao dịch này.

“Đối với trường hợp lách luật huy động vốn trước đủ điều kiện mở bán, hoặc huy động vốn vượt qua quy định của pháp luật, nếu cơ quan chức năng phát hiện được cần có những chế tài thật nghiêm khắc. Qua đó, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và tạo ra "sân chơi" bình đẳng trong kinh doanh nhà chung cư”, ông Quang nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông An cho rằng, mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện hành chỉ quy định là chưa đầy đủ. Việc không thỏa thuận cụ thể về chất lượng căn nhà chung cư trong hợp đồng (thỏa thuận về kết cấu, màu sắc, chất lượng, vật liệu, thiết bị, thiết kế căn hộ) đã dẫn đến tình trạng “giới thiệu một đằng, giao nhà một nẻo” của các chủ đầu tư. Do đó, việc chi tiết hóa các điều khoản mô tả này là một căn cứ quan trọng để ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư trong việc đảm bảo chất lượng căn hộ đúng như giới thiệu ban đầu, người mua có thể đánh giá một cách dễ dàng thay vì căn cứ vào bản vẽ đã được phế duyệt hay những mô tả ban đầu của chính chủ đầu tư.

Ở góc độ khác, theo PGS. TS. Nguyễn Tiến Quang, Trường đại học Luật Hà Nội, cần sửa đổi, bổ sung quy định về xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ quy định của Luật Nhà ở 2014 trong việc chiếm dụng trái phép phần diện tích thuộc sở hữu chung của cư dân sinh sống trong tòa nhà chung cư.

Theo ông Nguyễn Tiến Quang, hiện nay một trong những vấn đề phát sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư với cộng đồng cư dân sinh sống trong tòa chung cư mà đại diện là Ban quản trị liên quan đến việc quản lý và sử dụng phần diện tích sở hữu chung của tòa nhà chung cư. Trên thực tế, có không ít chủ đầu tư khi đã bán, cho thuê các căn hộ chung cư cho người mua, người thuê nhưng không bàn giao phần diện tích thuộc sở hữu chung cho Ban quản trị tòa nhà mà cố tình chiếm dụng nhằm mục đích kiếm lợi bất chính.

“Để khắc phục tình trạng này, cần xử phạt nặng với mức phạt lên đến hàng chục tỷ đồng đối với chủ đầu tư vi phạm. Đồng thời, chuyển hồ sơ sang cơ quan công an để truy cứu trách nhiệm hình sự đối với các chủ đầu tư cố tình tái phạm vi phạm. Có như vậy, câu chuyện tranh chấp về sở hữu chung cư mới được ngăn chặn phần nào”, PGS. TS. Nguyễn Tiến Quang nhấn mạnh.