Hai phân khúc 'ruột' của thị trường BĐS sẽ ra sao trong cuối năm?

Mặt bằng giá bán đất nền TP HCM và vùng phụ cận ghi nhận tăng bình quân từ 7% -11% so với thời điểm cuối năm trước. Việc tăng giá đến từ 4 nguyên nhân chính.

Đất nền, căn hộ vốn là những phân khúc nhận được sự quan tâm mạnh mẽ trên thị trường bất động sản (BĐS). Trong tháng 7, hai phân khúc này tiếp tục có những thay đổi lớn về nguồn cung, thanh khoản và giá bán, một phần nguyên nhân chịu ảnh hưởng từ chính sách kiểm soát tín dụng.

Để hiểu rõ hơn về thị trường, phóng viên Người Đồng Hành có cuộc trao đổi với ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển, Công ty DKRA Việt Nam.

Giá đất nền tăng bình quân 7 - 11%

- Theo nhận định của ông, trong tháng 7, thị trường đất nền khu vực TP HCM và vùng phụ cận có gì đáng chú ý?

Phân khúc đất nền TP HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận nguồn cung mở bán mới chỉ đạt khoảng 857 nền đến từ 6 dự án, tập trung chủ yếu tại Bình Dương (chiếm 63%). Tuy nguồn cung tăng gấp rưỡi so với tháng trước nhưng lượng tiêu thụ toàn thị trường chỉ khiêm tốn, đạt chưa đến một nửa giỏ hàng mở bán trong tháng (48%).

Quan sát trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán thứ cấp thống kê được có mức tăng bình quân từ 7 -11% so với thời điểm cuối năm 2021. Thanh khoản tiếp tục sụt giảm trước những những khó khăn chung của thị trường ở thời điểm hiện tại.

Diễn biến thị trường đất nền qua các tháng. Nguồn: DKRA Việt Nam

- Nguyên nhân nào khiến giá tăng trong thời điểm này? Việc tăng giá có phải “phi lý” không, thưa ông?

Mặt bằng giá bán đất nền TP HCM và vùng phụ cận ghi nhận tăng bình quân từ 7% -11% so với thời điểm cuối năm trước. Nhiều nguyên nhân dẫn đến tăng giá. Thứ nhất, sau khi lệnh giãn cách được dỡ bỏ, các hoạt động sản xuất kinh doanh dần quay trở lại kéo theo sự hồi phục của nhu cầu đầu tư BĐS.

Thứ hai, những thông tin tích cực về việc nâng cấp lên quận, thành phố của các huyện vùng ven TP HCM và tỉnh giáp ranh như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè (TP HCM) hay Tân Uyên, Bến Cát (Bình Dương)…

Thứ ba, gói kích thích kinh tế 350. 000 tỷ đồng trong đó 114.000 tỷ đồng tập trung cho phát triển hạ tầng giao thông, nâng cao khả năng kết nối vùng.

Cuối cùng, chi phí đầu vào phát triển dự án tăng, góp phần nới rộng khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp. Người mua với nhu cầu ở thực có xu hướng lựa chọn các sản phẩm giao dịch thứ cấp ở mức giá phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu bản thân.

- DKRA có ghi nhận việc cắt lỗ trên thị trường đất nền không? Thời điểm này có nên gom tiền mua đất nền?

Giá chào bán thứ cấp trên thị trường vẫn có sự điều chỉnh giảm cục bộ ở những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao để mua BĐS. Người bán có xu hướng hạ một phần lợi nhuận kỳ vọng để nhanh chóng thu hồi dòng tiền, giảm áp lực lãi vay trước động thái tăng lãi suất ở các ngân hàng. Những giao dịch này chủ yếu quan sát được ở các dự án gặp vấn đề về pháp lý, chủ đầu tư thiếu năng lực triển khai dự án, tiến độ hoàn thiện hạ tầng chậm trễ.

“Trong nguy có cơ”, tuy thị trường hiện tại đang đối mặt với nhiều thách thức nhưng đây cũng có thể là cơ hội cho những nhà đầu tư với tầm nhìn trong trung - dài hạn. Họ có thể sàng lọc lựa chọn cho mình những bất động sản tốt với mức chiết khấu hấp dẫn, kỳ vọng vào động thái giải ngân cho vay bất động sản trở lại cũng như những tín hiệu tích cực của thị trường vào đầu năm sau.

Bên cạnh đó, người mua/nhà đầu tư cũng cần nghiên cứu kỹ lưỡng tiêu chí như định hướng quy hoạch địa phương; Tình trạng pháp lý dự án; Năng lực triển khai của chủ đầu tư. Đồng thời, hạn chế việc sử dụng đòn bẩy hoặc có một kế hoạch vay/trả lãi phù hợp nhằm tối ưu hiệu quả đầu tư.

Giá căn hộ có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ

- Đối với thị trường căn hộ, diễn biến thị trường TP HCM và vùng phụ cận tháng 7 ra sao? Điểm nào đáng chú ý?

Thị trường BĐS phân khúc căn hộ tại TP HCM và vùng giáp ranh trong tháng 7 ghi nhận nguồn cung mới đạt khoảng 2.159 căn đến từ 13 dự án mở bán, giảm 25% so với tháng trước. Mặc dù vậy, lượng tiêu thụ chỉ đạt ở mức xấp xỉ 54% tổng giỏ hàng mở bán trong tháng, đây cũng là mức thấp nhất ghi nhận được kể từ khi lệnh giãn cách xã hội được gỡ bỏ vào cuối năm trước.

Bên cạnh đó, sự bất cân đối về cơ cấu nguồn cung mới giữa các phân khúc và khu vực ngày càng rõ nét. Căn hộ hạng A (từ 60 triệu đồng/m2, gồm VAT) chiếm đến 63% nguồn cung mới trong tháng. Nguồn cung tập trung hầu hết tại khu Đông TP HCM – khu vực được thành phố đẩy mạnh đầu tư phát triển về hạ tầng giao thông kết nối vùng trong những năm gần đây. Căn hộ hạng C, nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục vắng bóng nguồn cung trên thị trường.

Thị trường căn hộ qua các tháng gần nhất. Nguồn: DKRA Việt Nam

- Giá bán căn hộ được ghi nhận không có nhiều biến động trong tháng 7. Điều này liệu có tiếp tục tiếp diễn trong tháng 8? Theo nhận định của ông, giá căn hộ trong cả quý III sẽ diễn biến ra sao?

Với việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát room tín dụng cũng như chưa nhiều thông tin tích cực hậu thuẫn cho thị trường ở thời điểm hiện tại thì đối với thị trường sơ cấp, tôi cho rằng việc giảm giá ở thị trường này rất khó. Nguyên nhân bởi áp lưc chi phí đầu vào (nguyên vật liệu, nhân công, chi phí đất, lãi vay,…) hiện nay rất cao, rất khó để doanh nghiệp giảm giá ở thời điểm hiện tại bởi liên quan đến giá vốn và lợi nhuận của doanh nghiệp.

Giá bán sơ cấp trong tháng 8 và quý III có thể sẽ đi ngang hoặc tăng nhẹ ở những dự án được chủ đầu tư áp dụng chính sách bán hàng, hỗ trợ kéo giãn tiến độ thanh toán hỗ trợ người mua.

Đối với thị trường thứ cấp, trước tình thế “khó chồng khó” như hiện nay, thị trường vẫn có thể chứng kiến những sự điều chỉnh nhất định (nhất là về giá bán) là điều hoàn toàn có thể xảy ra, đặc biệt ở những dự án thiếu tính cam kết về độ hoàn thiện pháp lý, tiến độ thi công, phát triển bởi những chủ đầu tư thiếu uy tín trên thị trường…

Cơ hội đầu tư thời điểm này

- Trong tháng 7, nguồn cung căn hộ nhiều mà lực cầu lại thấp. Ông có cho rằng thị trường căn hộ đang chững lại và không còn là phân khúc đầu tư có hiệu quả thời điểm này, tức là không nên rót tiền mua căn hộ để đầu tư?

Trên thực tế, trong tháng 7, thị trường căn hộ TP HCM và giáp ranh sụt giảm cả về nguồn cung lẫn sức cầu thị trường, lần lượt chỉ đạt 28% và 17% nguồn cung và lượng tiêu thụ mới so với mức đỉnh điểm hồi tháng 5.

Tuy nhiên, việc quyết định đầu tư phân khúc BĐS căn hộ còn phụ thuộc vào mục đích của nhà đầu tư (đầu tư căn hộ cho thuê, mua đi bán lại…). Cụ thể đối với đầu tư cho thuê, những dự án sở hữu vị trí đắc địa, hạ tầng giao thông thuận tiện kết nối về khu vực trung tâm thành phố, tỷ suất sinh lợi cho thuê cao với tỷ lệ lấp đầy ổn định vẫn tiếp tục là điểm sáng.

Với lợi thế dòng tiền thanh toán giãn cách theo tiến độ từ 1 đến 3 năm, phân khúc căn hộ vẫn được những nhà đầu tư mua đi bán lại cân nhắc lựa chọn, kỳ vọng vào sự hồi phục của thị trường vào đầu năm sau khi tín dụng BĐS được nới lỏng giải ngân.

Ông Võ Hồng Thắng: Động thái tăng cường kiểm soát tín dụng tiếp tục để lại những sức ép nhất định lên thị trường. Ảnh: NĐT

- Một điểm đáng ý chú trong báo cáo tháng 7 của DKRA là việc siết tín dụng ảnh hưởng tới thanh khoản của nhiều loại hình, trong đó có căn hộ và đất nền. Số liệu cụ thể nào thể hiện điều này? DKRA đánh giá trong tháng cuối năm, tình hình này có tiếp diễn?

Như đã đề cập, phân khúc đất nền TP HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận nguồn cung mở bán mới khoảng 857 nền đến từ 6 dự án với lượng tiêu thụ toàn thị trường chỉ đạt quanh mức 48%. Nguồn cung mới căn hộ trong tháng khoảng 2.159 căn đến từ 13 dự án mở bán, giảm 25% so với tháng trước với lượng tiêu thụ đạt xấp xỉ 54% giỏ hàng mở bán.

Theo tôi, động thái tăng cường kiểm soát tín dụng tiếp tục để lại những sức ép nhất định lên thị trường, cộng thêm tâm lý thận trọng trong giao dịch vào “tháng Ngâu” khiến tình hình nguồn cung – sức cầu trong tháng 8 nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp so với tháng 7.

Bước sang quý IV, với những dự báo vĩ mô tương đối tích cực (World Bank nâng dự báo tăng trưởng GDP lên 7,5% trong năm nay), thị trường được kỳ vọng có những sự phục hồi nhất định vào quý cuối năm, tuy nhiên sẽ khó có sự đột biến trong ngắn hạn.

- Vậy theo ông, đâu là cơ hội cho nhà đầu tư giai đoạn này?

Tình hình phân khúc BĐS căn hộ và đất nền có thể sẽ diễn biến tương tự theo xu hướng chung của thị trường được tôi đề cập ở trên. Nhà đầu tư có thể xác định rõ nhu cầu, mục tiêu đầu tư, lựa chọn phân khúc phù hợp với khả năng tài chính bản thân (đất nền, căn hộ…). Ngoài ra, nhà đầu tư cần trang bị cho mình đầy đủ kiến thức về dự án (pháp lý, tiến độ triển khai hạ tầng, uy tín chủ đầu tư…); Theo dõi sát các chuyển động của thị trường, lựa chọn cho mình những BĐS tốt, sở hữu tiềm năng tăng trường khi thị trường hồi phục.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!