Hà Nội tìm cơ chế đặc biệt để cải tạo chung cư cũ

Trước những khó khăn trong việc triển khai kế hoạch cải tạo chung cư cũ, UBND TP. Hà Nội đã thành lập Tổ chuyên gia để nghiên cứu, hoàn thiện các cơ chế, chính sách đặc thù nhằm hoàn thiện Đề án về cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ trên địa bàn.

Cải tạo chung cư cũ: Khó!

Hầu hết các thành viên thị trường thừa nhận rằng, cái khó nhất trong việc giải bài toán chung cư cũ không nằm ở nguồn vốn, mà nằm chính ở cơ chế và lợi ích các bên: Nhà nước - doanh nghiệp - người dân.

Trong những năm qua, Quốc hội, Chính phủ, bộ, ngành và các địa phương đã ban hành hàng loạt chính sách liên quan đến cải tạo chung cư cũ như Nghị quyết 34/2007/NQ-CP, Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, Thông tư số 21/2016/TT-BXD... Thế nhưng, đến nay, mọi thứ vẫn giậm chân tại chỗ.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, trong cả nước có khoảng 2.500 khối nhà cũ, nguy hiểm. Tuy nhiên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thừa nhận, công tác cải tạo chung cư cũ còn gặp nhiều khó khăn, chủ yếu do chưa hài hòa được lợi ích người dân, Nhà nước và nhà đầu tư.

Theo các chuyên gia, dù liên tục có các chính sách, giải pháp tháo gỡ, nhưng thực tế, cơ quan quản lý vẫn lúng túng trong thực thi, chưa tạo dựng được cơ chế đồng thuận cộng đồng. Ở nước ngoài, quyền sử dụng đất đai là có thời hạn, hết niên hạn, chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới.

Trong trường hợp cải tạo trong thời gian sử dụng, các nước sẽ sử dụng cơ chế đồng thuận cộng đồng theo đa số. Người phát ra nhu cầu cải tạo có thể là Nhà nước, chủ đầu tư, hoặc cộng đồng… Phương án được đưa ra thảo luận tại cộng đồng và có chính quyền, đại diện quyền lợi người dân… đều tham gia, phân tích kỹ lưỡng phương án cải tạo được nêu ra, phân rõ quyền lợi các bên. Khi đạt được đồng thuận khoảng 70% cư dân, phương án sẽ được lựa chọn. Khi đó, chính quyền sẽ đứng ra thu hồi đất và giao lại cho doanh nghiệp thực hiện.

Tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp cũng đề xuất xây dựng cơ chế đồng thuận cộng đồng như trên, nhưng chưa được thực hiện.

Tìm cơ chế đặc thù

Để tìm lời giải cho bài toán cải tạo chung cư cũ, ngày 9/12/2019, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định 7020/QĐ-UBND về việc thành lập Tổ chuyên gia để nghiên cứu, hoàn thiện các cơ chế, chính sách đặc thù của UBND Thành phố, hoàn thiện Đề án về cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố.

Việc thành lập Tổ chuyên gia với thành phần là lãnh đạo chủ chốt của các cơ quan ban, ngành có thể là tín hiệu tốt cho chương trình cải tạo chung cư cũ vẫn đang rơi vào tình trạng "húc đầu vào đá" như hiện nay của Hà Nội.

Tuy nhiên, điều các doanh nghiệp quan tâm là nếu xây dựng được cơ chế, thì cơ chế đó như thế nào và đến bao giờ mới được áp dụng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp đang có ý định triển khai dự án cải tạo một chung cư cũ tại quận Đống Đa, Hà Nội cho biết, tâm lý người dân chỉ muốn được tái định cư tại chỗ khiến việc triển khai càng thêm khó khăn, nếu không có sự ủng hộ tích cực từ phía các cấp chính quyền, của các hộ dân. Đặc biệt, nhiều chung cư cũ nằm tại các quận trung tâm, trên đất vàng, nên người dân thường đòi hỏi cơ chế bồi thường lớn, hệ số cao. Rồi còn chuyện tầng thấp, tầng cao, cả vấn đề lòng tin khi thực hiện dự án…

"Cùng với đó, khi xây dựng lại chung cư cũ, nếu tuân thủ chỉ tiêu quy hoạch được duyệt, quy định không được tăng chiều cao dự án, không tăng dân số, chủ đầu tư không đủ diện tích để cân đối quỹ nhà tái định cư và hiệu quả đầu tư kinh doanh", vị lãnh đạo này nói và cho biết, sự phối hợp ba bên: Người dân - nhà đầu tư - chính quyền là rất quan trọng. Hiện nay, vấn đề vướng mắc nhất vẫn là ở người dân, ở một số nơi, sự đồng thuận chưa tốt, ảnh hưởng đến tiến độ của nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP-Invest cho biết, cải tạo chung cư cũ hiện nay không khác gì “húc đầu vào đá”. Mặc dù các dự án cải tạo chung cư cũ, chủ đầu tư không phải trả tiền thuê đất, nhưng với diện tích phải đền bù căn hộ cho dân từ 1,8 - 2,4 lần, chi phí thuê nhà cho người dân trong quá trình cải tạo, đặc biệt là bị giới hạn chiều cao, thì không thể làm được.

“Với dự án chung cư số 17 Huỳnh Thúc Kháng (quận Đống Đa, Hà Nội), để hoà vốn, chủ đầu tư phải thiết kế chiều cao tối thiểu 17 tầng, nhưng Thành phố chỉ cho xây 14 tầng, doanh nghiệp sẽ lỗ nặng”, ông Hiệp nói.

Theo ông Hiệp, Hà Nội không nên để doanh nghiệp tự thoả thuận với các hộ dân, mà áp dụng chung hệ số tái định cư bằng 1 (có nghĩa là tái thiết cho các hộ dân một diện tích ở mới tốt hơn nơi ở cũ), còn đối với phần diện tích mua thêm, các hộ phải trả theo giá thành xây dựng. Thành phố nên nghiên cứu chỉ cho phép chủ đầu tư thu 10% lợi nhuận, phần còn lại xem xét đưa về quỹ bình ổn của Thành phố để điều tiết các khu vực khác.

Ngoài ra, cũng đã đến lúc, TP. Hà Nội nên xây dựng cơ chế huy động nguồn lực tài chính đất đai từ chính các khu chung cư cũ. Cụ thể, khi tiến hành việc cải tạo tổng thể các khu chung cư cũ sẽ có phần diện tích đất khoảng trống, sử dụng chung của các chung cư cũ sẽ được quy hoạch và bố trí phục vụ mục đích công cộng như công viên, cây xanh, tiện ích khác và một phần diện tích đất, không gian xây dựng sẽ bố trí diện tích để làm mặt bằng kinh doanh thương mại.

Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội cho biết, cái khó nhất trong giải quyết bài toán chung cư cũ không nằm ở nguồn vốn, mà nằm chính ở cơ chế và lợi ích các bên. Muốn giải quyết được bài toán cải tạo chung cư cũ, phải có sự phân biệt khác nhau về thời kỳ xây dựng, vị trí địa lý, kỹ thuật xây dựng, chất lượng cuộc sống của người dân trong từng khu dân cư và đối chiều với chính sách của Nhà nước qua từng thời kỳ...

“Chỉ khi nhận diện rõ được những điều này, thì chúng ta mới có khung chính sách cho từng loại chung cư, còn không thì kiến nghị của chúng ta chỉ dừng trên giấy”, ông Nghiêm nói.

Theo UBND TP. Hà Nội, hiện có 19 doanh nghiệp được giao lập quy hoạch chi tiết 1/500 cải tạo, xây dựng lại các chung cư, tập thể cũ trên địa bàn Thành phố. Trong đó, Sun Group làm 3 khu tập thể: Khu tập thể Kim Liên với 42 nhà cao từ 2 - 6 tầng; Khu tập thể Thanh Xuân Bắc với 61 nhà cao 5 tầng; Khu tập thể Thanh Xuân Nam với 8 nhà cao từ 3 - 5 tầng.

Tập đoàn Vingroup làm 5 khu tập thể: Khu tập thể Ngọc Khánh có 58 nhà cao tầng từ 2 - 5 tầng; khu tập thể Giảng Võ có 22 nhà cao từ 3 - 5 tầng; Khu tập thể Đường sắt với 9 nhà cao từ 2 - 5 tầng; Khu tập thể 60 Thổ Quan với 6 nhà cao từ 2 - 5 tầng; Khu tập thể Xí nghiệp Xây lắp H24 với 10 nhà cao từ 2 - 5 tầng…

Ngoài ra, Tập đoàn FLC với Khu tập thể Kim Giang, số lượng 68 nhà cao 2 - 5 tầng; Tập đoàn T&T với 2 khu thuộc Tập thể Bách Khoa, số lượng 29 nhà cao 2 - 5 tầng và Tập thể Đại học Thủy lợi với 12 nhà cao từ 2 - 5 tầng; Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội (Geleximco) với Khu tập thể Khương Thượng, gồm 30 nhà chung cư cao từ 2 - 5 tầng; Tập đoàn Hòa Phát với Khu tập thể Tân Mai, có diện tích 20 ha, gồm 88 nhà cao từ 2 - 5 tầng; Vinaconex cũng muốn cải tạo Khu tập thể thuốc lá Thăng Long với 7 nhà cao tầng từ 2 - 5 tầng...