GS.TSKH Nguyễn Mại: 'Năm 2020 là khoảng lặng cần thiết để thị trường bất động sản tái cấu trúc'

Nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian gần đây, GS.TSKH. Nguyễn Mại cho rằng, năm 2020, thị trường bất động sản suy giảm nhiều, không chỉ ảnh hưởng tới lĩnh vực này mà còn ảnh hưởng tới hơn 50 ngành kinh tế liên quan. Tuy nhiên, đây là khoảng lặng cần thiết để tái cấu trúc thị trường bất động sản.

Sáng nay 24/9, Tạp chí Nhà Đầu tư và Tạp chí điện tử Nhadautu.vn tổ chức hội thảo “Sức bật từ các đại đô thị” với sự tham dự của đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT, Bộ GTVT, các chuyên gia kinh tế và đại diện lãnh đạo hơn 100 doanh nghiệp.

Đóng góp tham luận tại hội thảo, GS.TSKH Nguyễn Mại - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE) cho rằng, đang có rất nhiều cơ hội mở ra với bất động sản Khu Công nghiệp (KCN), Khu Đô thị. Năm 2020, thị trường bất động sản suy giảm; tuy nhiên, đây là khoảng lặng cần thiết để thị trường tái cấu trúc, phát triển đi vào chiều sâu, có chất lượng hơn.

Kinh tế Việt Nam đang chịu tác động tiêu cực của đại dịch COVID-19, tốc độ tăng trưởng rất thấp, hàng vạn doanh nghiệp gặp khó khăn trong sản xuất, kinh doanh, hàng triệu người lao động mất việc làm, giảm thu nhập. Tuy nhiên, vẫn có những điểm sáng trong tăng trưởng kinh tế 8 tháng đầu năm 2020 như: Kim ngạch xuất khẩu 8 tháng ước đạt 336 tỷ USD, chỉ giảm 0,3% so với cùng kỳ năm trước, trong đó xuất khẩu đạt 174,11 tỷ USD, tăng 1,6%.

Khu vực kinh tế trong nước vẫn tiếp tục là điểm sáng trong hoạt động xuất nhập khẩu khi kim ngạch xuất khẩu và nhập khẩu 8 tháng đều tăng so với cùng kỳ năm trước, xuất khẩu đạt 60,80 tỷ USD, tăng cao 15,3%; nhập khẩu đạt 72,05 tỷ USD, tăng 2,9%. Cán cân thương mại hàng hóa 8 tháng ước tính xuất siêu 11,9 tỷ USD. Kỳ vọng trong thời gian tới sẽ cân bằng kinh tế trong nước và nước ngoài.

Từ những điểm sáng trên, GS Nguyễn Mại cho rằng, "đến thời điểm hiện tại có thể khẳng định kịch bản xấu nhất tăng trưởng GDP năm 2020 từ 2-3% là khả thi". Cùng với đó, nhiều tranh luận cho rằng tăng trưởng 2021 ước đạt 6-7% là quá thấp (vì nền tảng tăng trưởng năm 2020 thấp) và có thể nỗ lực đạt tốc độ tăng trưởng 8-9% trong năm 2021.

Động lực tăng trưởng mới của năm 2021 được cho là: Các FTA mới có hiệu lực (CPTPP, EVFTA), cùng với đó là việc Việt Nam sẽ chuyển đổi kinh tế số nhanh và mạnh hơn trong thời gian tới. "Nếu tận dụng được cả 2 động lực tăng trưởng trên, khả năng cao là tăng trưởng năm 2021 có thể đạt là 8-9%", GS. Nguyễn Mại nhấn mạnh.

Về đầu tư nước ngoài, GS. Nguyễn Mại chi sẻ những con số đáng mừng: Lũy kế đến ngày 20/8/2020, cả nước có 32.539 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký 381,2 tỷ USD. Vốn thực hiện lũy kế của các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài ước đạt 223,1 tỷ USD, bằng 58,5% tổng vốn đầu tư đăng ký còn hiệu lực.

Tính chung trong 8 tháng năm 2020, khu vực đầu tư nước ngoài xuất siêu gần 22,6 tỷ USD kể cả dầu thô và xuất siêu 21,4 tỷ USD không kể dầu thô, bù đắp phần nhập siêu 11,6 tỷ USD của khu vực trong nước, giúp cả nước xuất siêu 10,9 tỷ USD. "Đây là mức cao nhất 10 năm trở lại đây. Kỳ vọng cả năm xuất siêu sẽ đạt 18-19 tỷ USD, có tác dụng ổn định kinh tế vĩ mô, ổn định tiền tệ, dự trữ ngoại hối có thể cuối năm nay đạt 100 tỷ USD thương đương khoảng 5 tháng xuất khẩu", GS. Nguyễn Mại nói.

Tuy nhiên, FDI vẫn tồn tại 3 nhược điểm lớn, chưa thể khắc phục theo yêu cầu Nghị Quyết 50 của Bộ Chính trị: Một là 8 tháng đầu năm chủ yếu là dự án quy mô nhỏ 1-2 triệu USD/Dự án. Hai là đầu tư Mỹ và châu Âu quá khiêm tốn (trong năm 2019 có 246 tỷ vốn thực hiện thì Mỹ và châu Âu chưa tới 8% (khoảng 20 tỷ USD). Ba là thiếu vắng các dự án công nghệ cao, chăm sóc sức khoẻ… theo yêu cầu của Nghị quyết 50. "Nếu chúng ta không lưu ý tới chất lượng FDI trong thời gian tới thì rất khó đạt được mục tiêu chất lượng cao hơn", GS. Nguyễn Mại nói.

Về thị trường bất động sản, GS.TSKH Nguyễn Mại cho rằng, năm 2020, thị trường bất động sản suy giảm nhiều, không chỉ ảnh hưởng tới lĩnh vực bất động sản mà còn ảnh hưởng tới 50 ngành kinh tế liên quan. Tuy nhiên, sự suy giảm đợt này rất khác với năm 2012-2013 là giá cả không giảm. Trong khi trước đây giá bất động sản thường giảm 30-40%. "Theo tôi đây là khoảng lặng cần thiết để tái cấu trúc thị trường, để lĩnh vực bất động sản có chất lượng cao hơn, doanh nghiệp bất động sản phát triển chuyên nghiệp và công nghệ cao hơn", GS. Nguyễn Mại nhấn mạnh.

Theo đó, bất động sản khu công nghiệp được đánh giá là có tiềm năng lớn trong thời gian tới vì đầu tư nước ngoài có xu hướng gia tăng với xu thế mới là mua bán, sáp nhập, liên doanh với nhà đầu tư trong nước để nâng cấp dự án.

Nhiều tập đoàn kinh tế của Việt Nam như Vingroup, Becamex đã tham gia xây dựng khu công nghiệp. Với 3 loại khu công nghiệp chính là KCN đã được xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật, thu hút được nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, nhưng chưa chú trọng hạ tầng xã hội như nhà ở, trường học, bệnh viên, trung tâm thương mại, trung tâm thể thao; hiếm có KKT, KCN xây dựng khu đô thị để tạo điều kiện phát triển dồng bộ kinh tế - xã hội - môi trường.

KCN đã được quy hoạch đang hoặc sắp xây dựng hạ tầng kỹ thuật - xã hội chưa có các nghiên cứu khả thi nhu cầu của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, xu hướng phát triển của địa phương và vùng kinh tế để xây dựng phương án phát triển trung hạn và dài hạn.

KCN được các địa phương xây dựng mới đang trình Chính phủ phê duyệt để đón làn sóng FDI mới và đầu tư trong nước.

"Với sự tham gia của các tập đoàn kinh tế lớn, bất động sản khu công nghiệp thời gian tới hứa hẹn sẽ trở thành điểm đến hấp dẫn", GS Nguyễn Mại nói.

GS. Nguyễn Mại cũng cho biết, sau một thời gian thực hiện Nghị định số 82/2018 của Chính phủ, Câu lạc bộ Ban Quản lý KCN, KKT đã kiến nghị với Chính phủ tạo điều kiện thực hiện cơ chế hành chính “một cửa, một cửa tại chỗ” hỗ trợ nhà đầu tư, đồng hành cùng doanh nghiệp; cần có sự phân cấp, ủy quyền cụ thể, rõ ràng, ủy quyền nhiệm vụ của các sở, ngành tại địa phương. Việc phân cấp, ủy quyền cho các Ban Quản lý cần thống nhất trong phạm vi toàn quốc.

Khi chức năng quản lý nhà nước KCN, KKT thuộc thẩm quyền của Ban Quản lý thì lúc đó quy chế phối hợp giữa Ban Quản lý với các sở, ngành tại địa phương mới thực sự hiệu quả, tạo sự thông thoáng trong cơ chế chính sách, thuận lợi cho các nhà đầu tư. Hứa hẹn cải thiện môi trường rõ cho bất động sản khu công nghiệp.

Khu đô thị là một xu hướng được các nhà đầu tư quan tâm vì hạ tầng giao thông thuận lợi, đô thị ven biển nhu cầu lớn trong điều kiện các thể chế khuyến khích, ưu đãi của Chính phủ.

Hai giải pháp cần thiết để phát triển bất động sản Khu đô thị theo GS. Nguyễn Mại là doanh nghiệp và nhà nước phải đồng hành với nhau. Doanh nghiệp cần có chiến lược bài bản, cấu trúc lại quản lý theo hướng hiện đại, bài bản.

Về phía Chính phủ, ngoài các hỗ trợ hiện nay cần có tổng kết, ít nhất 10 năm gần đây trong phát triển khu đô thị để sửa 1 loạt các luật liên quan, như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai khi đang có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo. Cùng với đó Chính phủ cần có hướng dẫn thực thi Luật trong các Nghị định theo hướng minh bạch, rõ ràng để các ban quản lý KCN, khu kinh tế địa phương, thực hiện đúng pháp luật của nhà nước. "Tin tưởng rằng, làm được như vậy tương lai KCN, khu đô thị sẽ phát triển trong một giai đoạn mới bền vững, lành mạnh hơn", GS. Nguyễn Mại đề xuất.