Góc khuất mua bán nhà ở xã hội: Sôi động giao dịch ngầm

Đối diện với những bức xúc của người dân và chứng cớ về việc mua bán suất mua nhà ở xã hội, cơ quan quản lý, cụ thể là Sở Xây dựng Hà Nội đã có những phản hồi...

Phản hồi... đúng quy trình

Như Báo Đầu tư Bất động sản đã thông tin, sau khi ghi nhận tình trạng giao dịch mua/bán suất tại dự án nhà ở xã hội NHS Phương Canh và một số dự án nhà ở xã hội khác, trực tiếp trải nghiệm dịch vụ của chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng NHS (Công ty NHS), phóng viên đã liên hệ với Sở Xây dựng Hà Nội và chủ đầu tư để ghi nhận thông tin đa chiều.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, Công ty NHS vẫn phủ nhận có liên quan đến việc mua bán suất.

Còn với Sở Xây dựng Hà Nội, nhiều vấn đề thuộc về trách nhiệm quản lý thị trường và các dự án nhà ở xã hội đã được nêu ra. Cụ thể như các vấn đề: Sở Xây dựng Hà Nội thực hiện công tác giám sát việc tiếp nhận, chấm điểm hồ sơ dự án nhà ở xã hội NHS Phương Canh như thế nào? Sở Xây dựng có nắm được các giao dịch mua bán quyền mua tại dự án và tình trạng cò mồi mời chào mua bán suất tại dự án? Trường hợp các dự án nhà ở xã hội xảy ra vi phạm liên quan đến mua bán quyền mua thì hình thức xử lý ra sao?

Trước các câu hỏi cụ thể này, sau 15 ngày chuẩn bị, ông Nguyễn Chí Dũng, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội phản hồi như sau: Theo quy định tại Khoản 1, Điều 20, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, chủ đầu tư có trách nhiệm Tổ chức tiếp nhận hồ sơ, xét duyệt đối tượng và tự chịu trách nhiệm với kết quả thực hiện.

Điều 20, Nghị định 100 có trình tự cụ thể: Chủ đầu tư gửi Sở Xây dựng Kế hoạch tiếp nhận hồ sơ mua, thuê, thuê mua để công khai trên cổng thông tin của sở Xây dựng Hà Nội; Chủ đầu tư tiếp nhận và tổ chức xét duyệt hồ sơ; Chủ đầu tư lập danh sách dự kiến gửi lên Sở Xây dựng để công khai trên website của Sở Xây dựng; Sở Xây dựng kiểm tra danh sách chủ đầu tư gửi lên rà soát trùng lặp; Chủ đầu tư thực hiện ký hợp đồng với các đối tượng không trùng lặp; Chủ đầu tư gửi Sở Xây dựng danh sách khách hàng ký hợp đồng để công khai trên website của Sở Xây dựng.

Như vậy, các vấn đề cụ thể tại dự án NHS Phương Canh đã không được đề cập tại văn bản trả lời này.

Trước đó, liên quan đến những bất thường tại dự án nhà ở xã hội IEC Tứ Hiệp Thanh Trì như môi giới địa ốc quảng cáo, rao bán dự án như nhà ở thương mại và nghi vấn thu tiền chênh lệch..., Sở Xây dựng Hà Nội cũng có Văn bản 4807/SXD-QLN trả lời Báo Đầu tư Bất động sản.

Trong đó, Sở Xây dựng đã... thống kê lại gần như nguyên văn các văn bản từ chủ đầu tư thông tin lại cho Báo.

NHS Phương Canh là sản phẩm đầu tay của Công ty NHS ở phân khúc nhà ở xã hội. Công ty này hiện cũng đang đầu tư vào nhiều Dự án nhà ở, dịch vụ văn phòng khác ở Hà Nội và Bắc Giang.

Nhìn nhận về vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, với chức năng quản lý về hoạt động kinh doanh bất động sản và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, có thể thấy, nếu các sở xây dựng địa phương không thực hiện kiểm tra công ty, sàn môi giới bất động sản thì càng thêm lo ngại nhiều vấn đề khuất tất xung quanh việc bán nhà ở xã hội tại dự án này.

Trong khi đó, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch còn cho rằng, đó là sự thiếu trách nhiệm của cơ quan quản lý trong việc quản lý kinh doanh bất động sản.

Thực tế, câu chuyện quản lý phân khúc nhà ở mang nặng tính an sinh như nhà ở xã hội ở thủ đô cũng đã được đặt ra từ nhiều năm trước. Trong kết luận của Kiểm toán Nhà nước vừa công bố mới đây về kết quả kiểm toán chương trình nhà ở xã hội của TP. Hà Nội giai đoạn 2015 - 2018 cũng nêu, các quy định hiện hành chưa làm rõ về trách nhiệm theo dõi, phát hiện và xử lý đối với những trường hợp vi phạm mục đích sử dụng, không ràng buộc được trách nhiệm kiểm tra, giám sát của chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội. Sở Xây dựng Hà Nội chưa cung cấp được các kế hoạch kiểm tra cũng như phát hiện xử lý trường hợp vi phạm mục đích sử dụng nhà ở xã hội theo chức năng, nhiệm vụ được giao.

Sôi động giao dịch ngầm

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ngay sau thời điểm bốc thăm lần 1 của dự án NHS Phương Canh, hiện các nhân viên môi giới liên tục đẩy nhanh tiến độ chào mời, “chốt sale” với khách hàng.

Sau ngày đầu tiên bốc thăm quyền mua (27/6/2020), việc bán suất được rao bán tràn lan trên mạng xã hội. Theo đó, các môi giới sẵn sàng xử lý cho các hồ sơ bốc phải phiếu trượt, thành phiếu trúng.

Sau ngày bốc thăm chọn căn (28/6/2020), các sale tiếp tục thực hiện mời chào khách hàng trước đó không bốc được quyền mua mua lại căn hộ. Tiêu chí quan trọng duy nhất là người có nhu cầu mua căn hộ phải có hồ sơ tại chủ đầu tư (tức đủ điều kiện mua, nhưng bốc trượt), các môi giới cam kết sẽ hỗ trợ vào tên trực tiếp, sửa thông tin bốc thăm để có thể ký hợp đồng với chủ đầu tư.

Trong trường hợp này, khách hàng không bốc được quyền mua trước đó, nhưng đã có hồ sơ tại chủ đầu tư, ngoài việc phải mất tiền chênh cho bên bán suất, còn phải chịu thêm 20 - 30 triệu đồng tiền thay đổi hồ sơ. Các nhân viên môi giới cho biết, tiền này sẽ do chủ đầu tư thu.

Thậm chí, thị trường mua bán suất này còn sôi động đến mức, có những môi giới còn mạnh dạn thông báo thu mua, gom các căn hộ mà khách hàng bốc được nhưng không có nhu cầu sử dụng để bán lại.

Một khách hàng giấu tên còn cho biết, với các căn đẹp có diện tích 59 hay 65 m2, mức giá bán chênh các sàn đưa ra có thể dao động từ 130 – 150 triệu đồng/căn. Việc đổi căn, đổi diện tích giữa các người mua cũng được diễn ra dễ dàng, với việc mất thêm 5 triệu tiền phí (không phiếu thu).

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện chưa có quy định cụ thể về việc sau khi hoàn thành việc bốc thăm, mở bán bao lâu thì chủ đầu tư phải chuyển danh sách dự kiến ký hợp đồng mua bán lên Sở Xây dựng. Do đó, đây cũng có thể là một kẽ hở khiến cho khoảng thời gian này trở thành thời gian vàng cho các bên thực hiện giao dịch mua bán, đổi trắng thay đen kiếm lợi.

Thực tế, những bất cập trong mua bán nhà ở xã hội tại Hà Nội đã được chỉ ra từ lâu. Theo kết quả kiểm toán chương trình nhà ở xã hội của TP. Hà Nội giai đoạn 2015 - 2018 do Kiểm toán Nhà nước công bố mới đây, thì các quy định hiện hành chưa làm rõ về trách nhiệm theo dõi, phát hiện và xử lý đối với những trường hợp vi phạm, không đề cập cơ chế phối hợp, trao đổi và cung cấp thông tin giữa các cơ quan chức năng (Sở Xây dựng, Sở Công an), không ràng buộc được trách nhiệm kiểm tra, giám sát của chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội...