Gỡ nút thắt cho bất động sản sau dịch Covid-19

Việt Nam đang có cơ hội tốt để biến lĩnh vực bất động sản thành động lực tăng trưởng. Tuy nhiên, Việt Nam cần giải quyết các vấn đề cơ cấu chính cho thị trường bằng cách hợp tác với các doanh nghiệp tư nhân để cải thiện khung pháp lý và rót một lượng tiền

Minh bạch trong giá chuyển nhượng đất

Theo Ben Gray - Giám đốc Thị tường vốn (Cushman & Wakefield Việt Nam), để gỡ nút thắt cho thị trường bất động sản, ưu tiên hàng đầu là cần chấm dứt bất ổn xung quanh việc xem xét giá chuyển nhượng đất hiện nay.

Ngoài ra, việc xem xét các mức giá dự án đã được trả bởi các nhà phát triển bất động sản cần được đẩy nhanh và đưa ra khung pháp lý rõ ràng để giải quyết.

Quá trình xem xét đã gây cản trở cho sự phát triển, ảnh hưởng đến thị trường thương mại và tạo ra những hạn chế về nguồn cung trên một thị trường đang lớn mạnh với nguồn cầu cao.

“Kinh tế học đơn giản dạy cho chúng ta biết rằng những nút thắt về nguồn cung trong những thời điểm nguồn cầu tăng sẽ dẫn đến tăng giá đất, giá mua bán và giá thuê. Chúng ta đã kinh nghiệm điều này trong những tháng qua và hiện việc thẩm định tài sản sinh lời nói chung tại Việt Nam có ít mối tương quan với các mức giá chuẩn trên thị trường và tính khả thi nói chung”, ông Ben Gray cho hay.

Việc ban hành chính sách rõ ràng và khung pháp lý chặt chẽ cho các nhà phát triển bất động sản sẽ giúp giải quyết các vấn đề về cung mà không áp đảo thị trường hay làm thị trường mất ổn định. Việc xây dựng cơ chế rõ ràng để thẩm định giá trị đất trước kia và hiện tại – mà không dựa vào đấu giá hay đầu cơ công – sẽ là một động thái thận trọng của nhà nước.

Bên cạnh đó, nhà nước cần tiếp tục phát triển mô hình PPP (hợp tác công - tư) đối với đất do quân đội và nhà nước sở hữu. Mô hình này sẽ giúp tăng cơ hội tiếp cận đất phù hợp của nhà đầu tư cho mục đích phát triển, và mô hình này có thể được sử dụng bởi các chủ sở hữu đất để phát triển thêm các cơ sở dựa theo mức đầu tư. Những vị trí này sẽ giúp tăng FDI và giúp thu hút các nhà đầu tư và người sử dụng trong các lĩnh vực sản xuất, công nghiệp và logistics.

Một đề xuất khác được đưa ra bởi các nhà đầu tư trong và ngoài nước đó là phát triển quy trình áp dụng và phê duyệt thiết thực và minh bạch. Quy trình này sẽ đòi hỏi phải chỉ định ba chuyên gia thẩm định độc lập để thẩm định giá trị tài sản của nhà phát triển và nhà đầu tư bất động sản.

Việc thẩm định sẽ có tính chất bắt buộc đối với tất cả các bên và được đưa vào quy trình chuyển đổi và định giá Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (LURC).

Ông Paul Tonkes - Giám đốc Dịch vụ Logistics và Công nghiệp (Cushman & Wakefield Việt Nam) cho biết, các quy trình và các khung pháp lý cho phép quy trình này có thể được sử dụng để giải quyết nút thắt khác trên thị trường: thời hạn và điều kiện cấp LURC.

50 năm là thời hạn thích hợp để các nhà đầu tư thu được lợi từ đất hoặc tài sản, và họ có thể thu được kết quả trong thời hạn thuê này. Các thị trường khác trong khu vực đã tận dụng thành công thời hạn thuê đất.

Dự luật mới về đất đai có lẽ tháo gỡ được nút thắt này. Bằng việc đưa ra đường lối chỉ đạo, quy trình và mức giá rõ ràng, nhà nước có thể mở cửa đón nhận các nguồn vốn chảy vào Việt Nam.

Tập trung đầu tư cơ sở hạ tầng

Theo ông Paul Tonkes, hiện đang thiếu cơ sở hạ tầng làm cản trở thị trường bất động sản. Tại miền Nam Việt Nam, việc hoàn thành các đường vành đai bên trong và bên ngoài, kết nối các cảng và khu công nghiệp bằng các đoàn tàu chở hàng, và phát triển các nút giao thông nhanh chóng sẽ hỗ trợ cho việc sử dụng hiệu quả và thành công vốn đầu tư.

Ví dụ điển hình là các dự án PPP thành công tại Quảng Ninh, nơi Tập đoàn Sun Group đã cho xây dựng sân bay, bến du thuyền và đường cao tốc chất lượng cao. Mô hình tương tự có thể được áp dụng cho các nút giao thông công cộng bằng việc đầu tư vào các giải pháp vận chuyển liên hợp hiệu quả, bao gồm đẩy mạnh phát triển hệ thống đường sắt và cải thiện đường đi vào nội thành.

Mô hình này sẽ giải quyết những hạn chế về cơ sở hạ tầng đang cản trở sự phát triển và đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản.

Một sáng kiến do nhà nước chỉ đạo mang lại kết quả đó là kế hoạch năm thành phần của cơ sở hạ tầng. Kế hoạch tập trung vào đầu tư cơ sở hạ tầng đối với các khu vực kinh tế ven biển và cửa khẩu cũng như phát triển các khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu nông nghiệp.

“Quy hoạch phát triển và phân bổ vốn đã được các khu vực tư và công xác định là cần thiết đối với sự phát triển bền vững của các thị trường bất động sản. Việc cung cấp cho các bên hữu quan hiểu biết rõ ràng về tác động của dự án đầu tư đảm bảo rằng dự án đầu tư của họ đã được thực hiện theo cách thức hiệu quả. Tương tự như vậy, các nhà phát triển bất động sản tìm kiếm các nhà đầu tư có thể thay đổi linh hoạt để phục vụ nhu cầu vốn của mình”, ông Ben Gray cho hay.

Vào tháng 12/ 2019, tiếp cận tín dụng đã được bởi Ngân hàng Thế giới xác định là yếu tố quan trọng nhất cho tăng trưởng kinh tế. Các nhà hoạch định chính sách của Việt Nam cần giải quyết các hạn chế về tài chính nếu họ muốn quốc gia tiếp tục “tăng trưởng nhanh và toàn diện”.

Theo ông Ben Gray, nâng cao quản trị và minh bạch thông tin sẽ đòi hỏi có sự can thiệp của nhà nước. Tiếp cận tín dụng đối với các nhà phát triển bất động sản và chủ sở hữu tài sản là yếu tố then chốt để mở rộng cơ sở của nhà đầu tư tại Việt Nam.

Hiện nay, rủi ro chính đối với những người cho vay muốn làm việc với những người vay Việt Nam rất đơn giản: trong trường hợp không thể thanh khoản, việc tịch thu tài sản thế chấp khá khó khăn nếu không có sự phân xử của tòa án.

Để giảm thiểu rủi ro, những người cho vay sử dụng các biện pháp kiểm soát như các vị trí trong ban quản trị, quyền chọn mua cổ phiếu của công ty vay nợ, kiểm soát tài khoản tiền, quyền phủ quyết đối với các quyết định của cấp Ban quản trị hoặc, trong một vài tường hợp, kiểm soát giấy đăng ký của công ty.

Điều này tạo ra trở ngại đối với hầu hết các nguồn vốn muốn chảy vào Việt Nam vì họ bị buộc phải hạn chế rủi ro, dẫn đến tăng chi phí vốn mà họ triển khai.

“Do đó, việc giải quyết vấn đề thu hồi nợ sẽ giúp tăng tính thanh khoản. Các nhà phát triển và các chủ sở hữu có thể tiếp cận các nguồn vốn khác với chi phí rẻ và loại bỏ rủi ro đối với các ngân hàng nhà nước và địa phương”, ông Ben Gray chia sẻ.