Giới bất động sản 'phản ứng' dự thảo quy định cấm phân lô bán nền

Tại hội thảo góp ý dự thảo quy định chi tiết thi hành luật Đất đai do Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 2.6, nhiều ý kiến phản đối việc Bộ Tài nguyên-Môi trường muốn cấm phân lô bán nền.

Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) đã tổ chức Hội thảo Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách, trong đó, nội dung chính là phản biện dự thảo quy định về siết phân lô bán nền của Bộ Tài nguyên-Môi trường.

Điệp khúc không quản được thì cấm

Tại Hội thảo, lãnh đạo VNREA cho biết, trong luật Đất đai chờ đợi sửa đổi, Bộ Tài nguyên-Môi trường lại đang hoàn thiện dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai, với nội dung mở rộng phạm vi cấm phân lô, bán nền.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA cho rằng, việc Bộ Tài nguyên-Môi trường muốn cấm phân lô bán nền là xuất phát từ tình trạng thời gian qua, có những doanh nghiệp phân lô, bán nền làm ăn không nghiêm túc, thậm chí lừa đảo, điển hình là vụ doanh nghiệp Alibaba ở các tỉnh phía Nam...

“Nhưng rõ ràng, việc siết phân lô, bán nền như dự thảo Nghị định thể hiện tư duy không quản được thì cấm, bởi lỗi không nằm trong quy định mà do năng lực quản lý của chính quyền địa phương. Xây dựng chính sách phải căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, theo từng giai đoạn, như nguồn lực, tiềm lực chứ không thể làm một cách rập khuôn”, ông Nam nói.

Phát biểu tại Hội thảo, PGS-TS Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng việc siết phân lô, bán nền như dự thảo nghị định của Bộ Tài nguyên-Môi trường là bất ổn, bởi các chính sách, điều kiện phát triển ở mỗi địa phương là khác nhau.

PGS-TS Trần Kim Chung phân tích, nếu nền kinh tế phát triển đều tay, bền vững, lúc nào dòng tiền cũng lưu thông ổn định, dồi dào và các doanh nghiệp có nguồn vốn lớn thì có thể không cần đến hình thức phân lô, bán nền.

Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế đang bước vào giai đoạn khó khăn như hiện nay thì cần cân nhắc kỹ lưỡng để đánh giá những tác động cụ thể. Việc mở rộng phạm vi khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền theo dự thảo Nghị định sẽ khiến nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp bị thiệt hại. Thậm chí, quỹ đất sẽ không được khai thác hết và cản trở quá trình phục hồi nền kinh tế hậu Covid-19.

“Cần nhìn nhận khách quan rằng, phân lô, bán nền không phải là giải pháp tuyệt đối mãi mãi. Đây là giải pháp tình thế, phát triển theo yêu cầu theo thị trường. Khi thị trường còn ở các cung độ khác nhau, cấp độ khác nhau thì chúng ta còn cần sử dụng giải pháp này”, ông Chung nhấn mạnh.

Bộ Tài nguyên - Môi trường không nên cấm phân lô bán nền

Theo TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, hình thức phân lô, bán nền là một phần của cuộc sống, của thị trường bất động sản.

“Chúng ta không thể ra một văn bản đi ngược lại cuộc sống, ở đâu có cầu, ở đó có cung. Thời gian qua thị trường đã phát triển tốt, không chỉ khu vực nông thôn, khu vực giáp ranh mà cả khu vực đô thị cũng vậy. Nó phát triển vì phù hợp nhu cầu, phù hợp điều kiện tài chính của cả bên bán và mua. Cách thức làm đang không phù hợp khi đưa ra một quy định ảnh hưởng rất nhiều tới thị trường bất động sản, đến cả cung của doanh nghiệp và cầu, trong bối cảnh cả cung và cầu biến động trong tình thế khó khăn, thậm chí là sẽ còn nhiều khó khăn nữa trong thời gian tới. Chúng ta nên tư duy không nên ban hành các văn bản tác động mạnh đến thị trường như vậy, nhất là trong bối cảnh khó khăn như hiện nay”, ông Ánh nói.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO, nêu quan điểm không cần phải cấm phân lô, bán nền tại các khu vực nội đô, bởi trên thực tế, quỹ đất này cũng không còn đáng kể.

Trong khi đó, tại các vùng đất rẻ, khu ven thì nên khuyến khích đa dạng hóa phát triển xây dựng. Tốt nhất, chỉ cần một quy hoạch chung về hạ tầng, về yêu cầu kiến trúc tối thiểu để kiểm soát, còn lại, mỗi một căn hộ trong dự án có thể xây dựng, thiết kế khác biệt, đa dạng hóa công trình, miễn là không quá đối chọi nhau.

Trong khi đó, PGS-TS Trần Quang Tuyến, Phó trưởng Khoa pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, cho rằng, việc phân lô bán nền nếu được quản lý, kiểm soát tốt, tuân thủ quy hoạch bài bản sẽ góp phần tăng thu ngân sách, cải tạo bộ mặt đô thị và đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc tách thửa đất. Mặt khác, hoạt động này được thực hiện dựa trên sự tuân thủ quy định của pháp luật còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

“Bản chất hình thức bất động sản phân lô, bán nền không có lỗi bởi đây là hình thức mà quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu. Do đó, khi cấm hình thức này thì thị trường cũng sẽ phản ứng theo hình thức khác. Bởi thực tế, nhu cầu của thị trường là có, nhu cầu rất lớn. Bộ Tài nguyên-Môi trường có lẽ không nên cấm tuyệt đối mà cần có sự phân loại”, PGS-TS Trần Quang Tuyến nói.