Giải thoát đất công xen cài trong dự án bất động sản

Nghị định 148/2020/NÐ-CP của Chính phủ vừa ban hành cho phép giao, cho thuê những thửa đất xen kẽ nhỏ trong các dự án, thay vì phải đấu giá như trước.

Nhẹ nhõm với đất công xen cài

Việc dự án bất động sản có đất công xen cài là nỗi trăn trở của nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM.

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc có dự án vướng đất xen cài tại quận 7 (TP.HCM) cho hay, tổng diện tích các thửa đất nhỏ hẹp này thường không tập trung, mà nằm rải rác trong các thửa đất của dự án, bao gồm đất có nguồn gốc từ rạch, đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực và đất lưu không... Có dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, mặc dù chỉ vướng 1 mét đất công, nhưng vẫn phải dừng lại để tiến hành đấu giá.

Nỗi lo trên đã giảm nhẹ khi Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Nghị định này sẽ có hiệu lực từ ngày 8/2/2021 và kỳ vọng, những thửa đất công xen kẽ trong dự án bất động sản có thể được giao, cho thuê, thay vì đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo đó, Nghị định nêu rõ nguyên tắc ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý này vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng, thì thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với người sử dụng đất liền kề.

Trong trường hợp thửa đất nhỏ hẹp có từ hai người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng, thì phải tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngay sau khi Nghị định 148/2020/NÐ-CP được ban hành, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tin rằng, Nghị định sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc về pháp lý bấy lâu nay.

“Từ ngày 10/12/2015, khi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực, đến tháng 9/2018, rất nhiều dự án nhà ở do doanh nghiệp đang triển khai bị tạm dừng vì vướng đất hỗn hợp. Từ đó về sau, doanh nghiệp không trình dự án nữa, vì không được duyệt, chỉ triển khai những dự án đã được duyệt”, ông Châu cho biết.

Không phải giải pháp cho mọi trường hợp

Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã tạo một làn gió mới cho thị trường bất động sản. Làn gió này được thể hiện rõ nét nhất khi cổ phiếu của Công ty cổ phần Đầu tư Quốc Cường Gia Lai (QCG - HoSE) đã tăng kịch trần ngay phiên giao dịch đầu tuần này, với khối lượng dư mua tới 1 triệu đơn vị. Đà tăng này được lý giải rằng, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sẽ cởi trói cho Dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển (Nhà Bè, TP.HCM) với quy mô hơn 90 ha, đã hàng chục năm không thể triển khai do có đất công xen cài.

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty DRH Holdings cũng đặt nhiều kỳ vọng vào Nghị định 148/2020/NĐ-CP. “Chúng tôi hy vọng, sau khi có Nghị định 148/2020/NĐ-CP, các dự án sẽ được triển khai nhanh hơn, bởi thời gian qua, doanh nghiệp đã mất quá nhiều thời gian, tiền bạc cho những vướng mắc này”.

Ông Sơn phân tích thêm, Nghị định 148/2020/NĐ-CP có nhiều điểm mới, nhưng có 2 vấn đề quan trọng nhất là giải quyết được vướng mắc về đất xen kẽ và quy định điều kiện để doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư mà không cần đăng ký kế hoạch sử dụng đất. Như vậy, cơ quan nhà nước phải tự lập kế hoạch sử dụng đất để quản lý, chứ không cần doanh nghiệp tham gia xây dựng kế hoạch sử dụng đất rồi mới triển khai dự án.

Theo chia sẻ của nhiều doanh nghiệp bất động sản, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sẽ cơ bản giải quyết được những khúc mắc tại dự án cũ đang bị đình trệ, song với những dự án mới thì vẫn phải tiếp tục chờ các sở, ngành triển khai như thế nào.

Luật sư Lê Thành Vinh, Giám đốc Công ty Luật TNHH T&P cho rằng, Nghị định 148/2020/NĐ-CP chỉ cơ bản tháo gỡ được một phần, bởi Nhà nước chỉ giao đất/cho thuê đất (không qua đấu giá) đối với thửa đất có hình dạng, diện tích không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu để được tách thửa theo quy định của UBND tỉnh trên cơ sở đơn đề nghị của người sử dụng đất liền kề đó; không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai... Thực tế, nhiều trường hợp, mảnh đất công nằm trọn trong một dự án được duyệt và mảnh đất này cũng đủ lớn để tách thửa. Với tình huống như vậy, câu hỏi đặt ra là, Nhà nước có giao/cho chủ đầu tư thuê mảnh đất công này qua đấu giá hay không?

“Nghị định 148/2020/NĐ-CP chưa giải quyết được trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với mảnh đất công xen kẹt trong một khu đất to hơn thực hiện một dự án nào đó (có trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được duyệt), đủ lớn đáp ứng tiêu chí tách thửa, nhưng lại không đủ lớn để tách ra thực hiện theo một dự án độc lập, hoặc sẽ không hợp lý để thực hiện một dự án độc lập”, luật sư Lê Thành Vinh nói.

"Sắp tới đây, khi 126 dự án bị ách tắc tại TP.HCM được tháo gỡ, chắc chắn sẽ có nhiều dự án bung hàng ra thị trường, giúp giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở suốt 3 năm qua" Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM