Giải pháp nào cho căn hộ 25 m2?

Việc có cần xây dựng một cơ chế quản lý riêng đối với căn hộ 25 m2 hay không vẫn đang là điều còn bỏ ngỏ…

Giải quyết nhu cầu người nghèo, người trẻ

Thông tư 21/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 m2 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2020. Theo quy định mới này, căn hộ chung cư thương mại phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu không nhỏ hơn 25 m2. Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Đưa ra quan điểm ủng hộ việc xây dựng căn hộ 25 m2, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, cần xây dựng căn hộ 25 m2 trong chung cư nhà ở thương mại bởi căn hộ này đáp ứng nhu cầu thực của một bộ phận lớn cư dân.

“Nhu cầu nhà ở, nhất là căn hộ 25 m2 của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, kể cả chuyên gia nước ngoài tại TP.HCM là rất lớn”, ông Châu nói và cho rằng, việc khống chế tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ dưới 25 m2 sẽ tạo ra khu dân cư có kết cấu hài hòa, không làm lệch pha kết cấu dân cư trong một dự án. Trong đó, có những gia đình nhiều thế hệ nhưng cũng có những hộ độc thân, ít người.

Tương tự, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D Công ty DKRA Việt Nam cũng ủng hộ làm căn hộ 25 m2 bởi loại hình này giải quyết nhu cầu ở thực của những người có tài chính khiêm tốn. Đây cũng là giải pháp hữu hiệu gỡ khó cho thị trường bất động sản hiện nay.

Theo ông Hoàng, hiện nay trên thị trường TP.HCM căn hộ hạng C (có giá dưới 25 triệu đồng/m2, diện tích 50 m2) trong mỗi dự án chỉ chiếm trung bình 22 - 35%. Bên cạnh đó, các loại hình nhà trọ, căn hộ studio, căn hộ chung cư cũ, căn hộ officetel, condotel… có diện tích 25 - 50 m2 đang tồn tại rất phổ biến cho thấy nhu cầu của thị trường còn rất lớn.

“Trong bối cảnh phân khúc căn hộ hạng C ngày càng vắng bóng, thậm chí tuyệt chủng trên thị trường bất động sản TP.HCM, các căn hộ diện tích nhỏ và vừa túi tiền luôn nhận được sự quan tâm của người mua ở thực, những người có mức tài chính giới hạn”, ông Hoàng nói.

Cần có quy chế riêng

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam đánh giá, với góc nhìn tích cực, những căn hộ 25 m2 sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của người có tài chính khiêm tốn, tuy nhiên, loại hình căn hộ này cũng không tránh khỏi những vấn đề nảy sinh nếu không có sự quản lý và quy hoạch chặt chẽ.

Đơn cử, những người có nhu cầu thực sự trong tương lai có mua 25 m2 để ở không? Căn hộ diện tích nhỏ sẽ thích hợp để phát triển ở khu vực nào và các tiện ích đi kèm được quy định ra sao? Mặt khác, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25 m2 cũng khiến cho dân số trong một tòa chung cư/khu dân cư tăng lên đáng kể, từ đó kéo theo nhiều vấn đề về quản lý cũng như áp lực hạ tầng giao thông, kỹ thuật, tiện ích cho dự án…

Ông Lâm cho rằng, cần quy hoạch rõ khu vực nào được phép xây dựng căn hộ 25 m2 như căn cứ trên quy hoạch của từng khu vực, có thể xem xét tăng cường loại hình căn hộ 25 m2 ở các khu công nghiệp và các trường đại học. Tiếp theo, cần quy định rõ tỷ lệ cho dự án nhà ở có căn hộ 25 m2, tùy vị trí và quy hoạch mà có thể áp dụng linh hoạt các diện tích 25 - 30 - 35 - 40 - 45 m2 với tỷ lệ 10% - 15% - 20% - 25% sao cho phù hợp với mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích đi kèm.

Bên cạnh đó, trên cơ sở chương trình nhà ở xã hội, có thể đổi mới hoặc nâng cao thành các chương trình nhà ở quốc gia (dành cho đối tượng mua nhà lần đầu) mang tính lâu dài, quy hoạch bài bản, bền vững với quy trình thủ tục đơn giản nhưng quản lý thông tin tốt hơn. Liên quan đến chương trình nhà ở quốc gia, sẽ xem xét nâng cao quy mô và thực hiện nghiêm túc quy hoạch đô thị từ thời điểm trước mắt cho đến khoảng 50 năm sau, không chỉ dừng lại ở tầm nhìn năm 2030.

Còn ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, căn hộ 25 m2 là chủng loại sản phẩm có diện tích tối thiểu phù hợp với nhu cầu của một gia đình nhỏ. Trong thời điểm hiện tại, giá đất càng ngày càng tăng thì việc tìm kiếm một sản phẩm có mức giá phù hợp tại khu vực trung tâm càng ngày càng khó. Như vậy, việc giảm diện tích sẽ tạo ra một chủng loại sản phẩm mới, mức giá phù hợp hơn, đáp ứng nhu cầu ở cơ bản của một số bộ phận người dân.

“Nhiều người cho rằng căn hộ có diện tích 25 m2 thì làm sao mà ở được? Nhưng thực tế đã chứng minh, đây là một mảng nhu cầu lớn của thị trường, đặc biệt là đối với những gia đình trẻ. Tôi sẽ ủng hộ loại hình căn hộ này nếu như được phát triển và bán cho người có nhu cầu ở thật. Còn nếu phục vụ cho các đối tượng để đầu tư thì sẽ tạo ra một vòng xoáy luẩn quẩn”, ông Kiệt nói và cho rằng, nếu không có cơ chế quản lý, người có nhu cầu ở thực lại không tiếp cận được ngay từ đầu.

Ông Kiệt cũng cho rằng, việc xây dựng căn hộ 25 m2 cũng cần có sự kiểm soát, bởi nếu phát triển ồ ạt, không có tỷ lệ nhất định thì sẽ tạo ra khu ổ chuột, khi đó, mật độ cư dân sinh sống sẽ rất cao, kéo theo câu chuyện tiện ích, quản lý, an toàn, dịch vụ… “Do đó, đối với chủng loại 25 m2, cần được quy định rõ là khu vực nào được phép xây dựng, và nhắm đến đúng đối tượng mua. Đồng thời, chủ đầu tư của dự án phải có trách nhiệm quản lý đối tượng mua này là ai. Như vậy mới đáp ứng đúng được giá trị thực sự của việc giảm thiểu diện tích”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Trong khi đó, theo kiến trúc sư Nguyễn Huy Ánh, diện tích căn nhà bao nhiêu mét vuông không phản ánh việc có hay không trở thành khu ổ chuột. Cơ bản nhất là chất lượng của căn hộ cùng dịch vụ đi kèm. Nhiều căn hộ hàng chục mét vuông, nhưng chất lượng xây thấp vẫn xuống cấp nhanh hơn các căn hộ nhỏ trong khu phố cổ. Đơn cử, như các tòa nhà tái định cư, dù diện tích khá rộng 70 - 80 m2 nhưng chất lượng vẫn là nỗi khiếp sợ của người dân.

Việc các thành phố lớn phân cấp quy hoạch nhà ở trung tâm có diện tích nhỏ là do không gian trong khu đô thị nén không đủ lớn. Cụ thể như ở Tokyo (Nhật Bản) vẫn có những căn nhà 10 - 12 m2 đầy đủ tiện nghi, dịch vụ, cấp thoát nước, sưởi ấm, quản lý tòa nhà… tạo ra mặt bằng chung chất lượng tốt. Một thành công của chuỗi kinh doanh bất động sản ở vùng Đông Nam Á cũng xuất phát từ các căn hộ có diện tích 18 - 36 m2 hoặc 72 m2 thu hút được đông đảo khách hàng. Những gia đình thu nhập thấp ban đầu ở diện tích nhỏ nhưng khi có nhu cầu, điều kiện thì đổi diện tích lớn hơn.