Giải pháp cải tạo chung cư cũ: Vẫn... rối như canh hẹ

Hiện nay nhiều nhà chung cũ đang rơi vào tình cảnh "sống trong sợ hãi" vì đã xuống cấp nghiêm trọng, được cảnh báo ở mức độ nguy hiểm hạng D nhưng chưa tìm được phương án xử lý thỏa đáng.

Thống kê từ Bộ Xây dựng cho biết, cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ, trong số này có tới 25% thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm. Tuy nhiên, 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chưa đầy 3%. Các doanh nghiệp lần lượt “đến rồi đi” bởi những vướng mắc về cơ chế và thủ tục bồi thường.

Kinh nghiệm trên thế giới

Theo PGS.,TS. Trần Chủng, nguyên Cục trưởng Cục giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng), hiện nhiều toà nhà chung cư xuống cấp trầm trọng mà chưa được cải tạo, xây dựng mới. Trong khi đó, hai địa phương lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM quá lúng túng và giải pháp đều có tính chất tình huống, chưa có lối thoát.

Hiện tại, nhiều ý kiến chuyên gia và cơ quan quản lý nhà nước cho rằng, các khu tập thể cũ tại Thủ đô đều nằm ở các quận trung tâm Thành phố như: Giảng Võ, Thành Công, Kim Liên, Nguyễn Công Trứ… thuộc diện đất vàng của đô thị. Trong trường hợp được sửa chữa cải tạo, cần phải có tầm nhìn xa hơn từ quy hoạch, hệ thống kỹ thuật hạ tầng, giải pháp kiến trúc.

Còn các khu đô thị mới đang tạo được sự hấp dẫn, đã hội tụ đủ hạ tầng xã hội đồng bộ, chỉ có bảo trì thật chuyên nghiệp thì các giá trị về chất lượng chung cư mới được giữ gìn và niên hạn sử dụng được đảm bảo và có thể kéo dài hơn niên hạn danh định.

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, ở một số nước trên thế giới, đối với nhà chung cư họ chỉ cho sở hữu có thời hạn, phù hợp với thời hạn sử dụng của cấp nhà đó. Khi đã hết thời hạn sử dụng thì cũng hết tuổi thọ của nhà. Lúc ấy, nhà không còn thuộc sở hữu của người dân nữa, việc lấy lại nhà để xây lại dễ hơn là việc bán vĩnh viễn cho người dân.

Qua thực tế, ông Trần Ngọc Hùng chia sẻ, trên thế giới có hơn 200 quốc gia có quy định căn hộ chung cư là bán có thời hạn và cũng không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn. Đơn cử tại Singapore, người dân chỉ được sở hữu lâu dài hoặc 99 năm. Tại Philippines, tất cả các dự án chỉ được sở hữu 50 năm. Tại Trung Quốc, đối với căn hộ bán để ở chỉ được sở hữu tối đa 70 năm.

“Vài năm trước Bộ Xây dựng cũng đưa ra phương án về hạn sử dụng cho chung cư nhưng đã gặp rất nhiều tranh cãi từ người dân nên không thực hiện được. Người dân mua nhà chung cư hiện nay đang phải chịu giá nhà khá cao nếu chỉ sở hữu thời hạn 50 - 70 năm, chắc chắn họ sẽ quay lưng với sản phẩm này”, ông Hùng nhấn mạnh.

Nhà nước cần ưu tiên các biện pháp hỗ trợ

Ở góc nhìn chính sách, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho hay, theo quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định.

Nếu sau khi kiểm định vẫn đảm bảo an toàn sẽ tiếp tục sử dụng, nếu hợp quy hoạch có thể phá dỡ, cải tạo hoặc xây dựng mới nhà chung cư, hoặc bàn giao cho Nhà nước sử dụng vào mục đích khác nếu không phù hợp quy hoạch.

“Do tính chất phức tạp vì mỗi tòa nhà đều có rất nhiều cư dân nên Nhà nước cần thiết quy định hướng xử lý và các chính sách hỗ trợ để ít ảnh hưởng nhất đến cư dân”, luật sư Phượng cho hay.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, để xử lý nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, giá thu hồi đất nhà chung cư có thể bằng với giá đất đền bù chi phí tái định cư cho nhiều người, thậm chí giá đất đền bù phải cao hơn. Tuy nhiên, do ngân sách hạn hẹp, Nhà nước cần ưu tiên các biện pháp hỗ trợ (thuế thu nhập doanh nghiệp cho nhà đầu tư, thủ tục...) và sẽ có rất ít dự án Nhà nước trực tiếp thu hồi đất.

Còn ông Trần Ngọc Hùng nhấn mạnh rằng, theo quy định của Luật Quy hoạch, việc quy hoạch lại các khu chung cư cũ là trách nhiệm của Nhà nước bởi người dân chỉ được cấp sổ đỏ cho phần diện tích nhà ở sở hữu, trong khi khoảng không từ nóc trở lên, hay mặt đất và xung quanh khu nhà… là thuộc trách nhiệm của Nhà nước quản lý.

Hơn nữa, để cải tạo nhà chung cư, Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp phải có quyết định về khoản ngân sách dành cho vấn đề cải tạo bởi đây là đầu tư xã hội. Nhà nước muốn có khu chung cư mới thì Nhà nước, chính quyền, Hội đồng nhân dân phải có nguồn kinh phí, có quỹ đất phục vụ cho việc tái định cư, chứ không phải là tạm cư.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng phải có cơ chế chính sách cụ thể kêu gọi các nhà đầu tư bởi một mình Nhà nước cũng không đủ nguồn lực làm tất cả. Đồng thời, cơ chế chính sách phải đảm bảo cho nhà đầu tư có lãi thì họ mới tham gia.

Ngoài ra, cần phải tuyên truyền cho người dân sống trong các khu chung cư cũ hiểu rõ quyền và trách nhiệm cá nhân. Người dân phải có trách nhiệm cùng đóng góp một phần kinh phí để cải tạo trên cơ sở Nhà nước cho trả dần với lãi suất ưu đãi như chính sách nhà xã hội khác.

“Nếu thực hiện được những vấn đề này thì chương trình cải tạo nhà chung cư cũ hiện nay và các chung cư hết hạn trong tương lai mới phát huy được hiệu quả”, ông Hùng nhấn mạnh.