Giải mã mô hình góp vốn 20% - chia đôi lợi nhuận của An Gia

Chiều ngày 26/11 vừa qua, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG) đã tổ chức sự kiện An Gia Investor Day đầu tiên kể từ khi niêm yết cổ phiếu. Hai vấn đề nổi cộm lần này là những chia sẻ về mô hình đầu tư dự án của Công ty và thương vụ thoái vốn của cổ đông chiến lược Creeds Group.

Tại sự kiện, Ban lãnh đạo An Gia đã trình bày trước các chuyên viên phân tích về mô hình đầu tư dự án của Công ty.

Theo đó, nhà phát triển bất động sản cùng các đối tác đầu tư (Creed, Ricons, Actis,...) góp vốn vào một đơn vị holding theo tỷ lệ 2:8, trong đó An Gia góp phần vốn ít hơn. Vốn góp của công ty holding được chia thành hai loại cổ phần, bao gồm cổ phần phổ thông (phân chia lợi nhuận và có quyền biểu quyết) và cổ phần ưu đãi hoàn lại. Thông thường, An Gia nắm khoảng 50.1% cổ phần phổ thông và 20% cổ phần ưu đãi, phần còn lại được nắm bởi các đối tác. Công ty holding được thành lập và sở hữu 100% vốn của công ty dự án - chủ đầu tư sở hữu trực tiếp dự án.

Với mô hình này, An Gia sẽ góp 20% số vốn nhưng thu về 50.1% lợi nhuận sau thuế từ dự án, sau khi đã hoàn trả cổ phần ưu đãi cho các bên. Ngoài ra, Công ty được hưởng thêm khoản tiền tương đương từ 2-3% tổng doanh thu của dự án.

Cấu trúc đầu tư dự án của An Gia

Mối quan hệ đối tác với các quỹ đầu tư là nguồn hỗ trợ về vốn quan trọng trong kế hoạch phát triển của An Gia. Ngoài ra, thêm hai công ty xây dựng cũng tham gia góp vốn cùng An Gia tại các dự án là Newtecons và Ricons.

Trở lại sự kiện chiều 26/11, vấn đề được quan tâm tiếp theo là động thái thoái vốn của Creeds Group (“Creeds”) tại An Gia sau chưa đầy một năm cổ phiếu lên sàn.

Theo đại diện An Gia, việc cổ đông chiến lược thoái vốn khỏi Công ty nằm trong kế hoạch đề ra ngay từ thời điểm hai bên ký thỏa thuận hợp tác (năm 2015).

Cách đây 5 năm, quy mô vốn của An Gia không đủ để bắt tay đầu tư cùng Creeds tại các dự án bất động sản. Điều này dẫn đến việc Creeds phải hỗ trợ nguồn vốn cho An Gia thông qua kênh trái phiếu chuyển đổi. “Họ nói rất rõ ngay từ đầu là không đầu tư cổ phiếu” - ông Nguyễn Đình Trường, Giám đốc Đầu tư An Gia chia sẻ.

Cụ thể hơn, Creeds là quỹ chuyên đầu tư vào các dự án bất động sản chứ không nhắm đến việc nắm giữ cổ phiếu trên sàn chứng khoán. Sau khi thoái vốn, quỹ đầu tư Nhật Bản vẫn tiếp tục hợp tác cùng An Gia trong các dự án tiếp theo.

“Khi đã đạt hiệu suất lợi nhuận thì việc thoái vốn là hợp lý. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất là cam kết tiếp tục đồng hành từ Creeds.” - ông Trường nói.

Không chia cổ tức tiền mặt

Năm đầu tiên lên sàn niêm yết, An Gia kinh doanh trong một thị trường bất động sản nằm dưới sức ép của pháp lý và đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, Ban lãnh đạo lạc quan về khả năng hoàn thành kế hoạch của Công ty.

Kế hoạch kinh doanh của An Gia trong năm 2020

Trong tháng 12/2020, An Gia sẽ mở bán đợt 3 dự án Westgate Bình Chánh với khoảng 300 sản phẩm. Đồng thời, Công ty dự kiến bàn giao 977 căn hộ của dự án River Panorama 1 và 2, qua đó, thu về 167 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế theo tỷ lệ vốn góp tại dự án và khoảng 78 tỷ đồng từ tổng doanh thu dự án.

Về tình hình tiêu thụ của các dự án đã ra mắt, phía An Gia cho biết tổng số lượng sản phẩm tiêu thụ lũy kế đến ngày 26/11 đối với 5 dự án đang triển khai là 3,798 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ của mỗi dự án là: River Panorama 1 và 2 (98%), Sky89 (97%), The Sóng (99%), Westgate đợt 1 (93%), The Standard đợt 1 (90%). Ngoại trừ River Panorama, các dự án kể trên sẽ được bàn giao dần trong giai đoạn 2021-2024.

Trả lời câu hỏi tại sự kiện, Phó Chủ tịch An Gia - ông Nguyễn Trung Tín chia sẻ rằng tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của các dự án trong tương lai sẽ không cao như trước đây, do thị trường ngày càng cạnh tranh và quỹ đất rẻ ngày càng hiếm. “Việc mua một quỹ đất mới có khi phải trả cao hơn giá thị trường nếu quỹ đất đó sạch”, ông nói.

Hiện, An Gia đang đàm phán mua lại hai quỹ đất - dự kiến triển khai dự án bất động sản thấp tầng - tại Long An (30 ha) và Bình Dương (30 ha).

Ban lãnh đạo Công ty cho biết họ chưa có kế hoạch huy động thêm vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu cho đến hết năm 2021.

Phía An Gia cũng dự kiến không chia cổ tức tiền mặt trong những năm tới do vẫn đang cần nguồn vốn cho mục tiêu tăng trưởng. Phương án cổ tức cổ phiếu được nhắm đến, với tỷ lệ chia trên vốn điều lệ sẽ thấp hơn mức tăng trưởng lợi nhuận nhằm bảo đảm xu hướng đi lên của chỉ tiêu lãi trên từng cổ phần (EPS).