Giai đoạn phát triển giá của chung cư

Theo cá nhân mình thì mỗi chung cư cũng có những giai đoạn thay đổi giá, cụ thể như sau:

1_ Giai đoạn nằm trong tay CĐT

Giai đoạn này là giai đoạn CĐT đang bán. Đầu tiên CĐT sẽ đưa ra một mức giá ban đầu không biết dựa vào đâu, những đợt sau đó thường dựa trên đợt ban đầu này, tăng giảm hoặc giữ nguyên tuỳ vào thị trường.

Khi thị trường tốt thì CĐT thường tăng tầm 5-10% theo mỗi đợt, có một số đợt bán hàng thì CĐT còn đưa ra tốc độ tăng giá này để thuyết phục khách hàng luôn. Còn khi thị trường hẻo hẻo 1 chút thì được thay thế bằng các chính sách bán hàng.

2_ Giai đoạn hình thành khu dân cư

Đây là giai đoạn sau khi bàn giao, lúc này cư dân bắt đầu vô ở. Thời gian này kéo dài tầm 5 năm. Cư dân vô ở nhằm định hình khu dân cư sẽ thế nào, đồng thời trong thời gian này cũng định hình luôn giá thuê tầm bao nhiêu.

Giai đoạn này tăng giá nhanh hay chậm tuỳ đặc điểm của khu dân cư mới hình thành cũng như ban đầu CĐT phát giá cao hay thấp, đương nhiên cũng phải ảnh hưởng bởi thị trường. Giai đoạn này cũng là giai đoạn hoàn thiện về mặt pháp lý (sổ sách, ban quản trị..., thậm chí cả chất lượng công trình). Giai đoạn này mà qua tốt đẹp thì coi như chung cư đó được coi là ổn.

3_ Các yếu tố thị trường ảnh hưởng

Hai yếu tố trên một cái thuộc về CĐT, 1 cái thuộc về bản thân cư dân. Ngoài ra còn có một thứ ảnh hưởng khá chính là thị trường. Thị trường thì có 2 lý do ảnh hưởng

_ Ảnh hưởng chung: Nghĩa là thị trường hot, trên đà tăng trưởng chung, cái này thì kiểu trăm hoa đua nở, mua là lời, chỗ nào cũng ngon. Còn ngược lại nếu thị trường đứng, thì chỗ nào cũng cắt lỗ, khó thanh khoản....

_ Ảnh hưởng cục bộ: Nghĩa là có những thay đổi tốt / xấu ở mỗi khu ở (mà thường là tốt), có nhiều thay đổi tốt thì khả năng giá nó đi nhanh hơn là cao hơn. Thay đổi tốt gồm hạ tầng, các khu dự án xung quanh tác động...

Mấy năm trước mình đánh giá khu Đông sẽ ngon hơn khu Nam vì lý do khu Đông còn hoang sơ, dư địa phát triển còn cao. Khu Nam hiện tại chỉ mong chờ mỗi Cầu Thủ Thiêm 4 thôi. Còn Khu Đông thì còn biết bao nhiêu thứ còn mong chờ, hồi xưa giá khu Nam cao hơn Khu Đông, còn nay thì sêm sêm.

Mình đang kiếm vài dự án Chung cư cho bạn, lý do kiếm là bởi vì nó có các yếu tố thay đổi trong tương lai, mua BĐS thì phải nghĩ xem trong tương lai nó sẽ thế nào chứ không chỉ dựa vào hiện tại. Có một số bạn giới thiệu một số dự án khác nhưng mình chưa thấy có các yếu tố thực sự nổi bật để có sự thay đổi trong tương lai cả nên chưa quan tâm lắm.

Còn các dự án nhìn chung thì mình thấy Đông Tăng Long sẽ ngon nếu Liên Phường được thông, nhưng mà khi nào Liên Phường thông thì không biết.