Giải cứu bất động sản bằng 'tiền mặt': Chọn giải pháp dài hạn hay giải quyết tình huống?

Lo sợ hiệu ứng “tuyết lở”, nhiều doanh nghiệp bất động sản kiến nghị ngân hàng “mở hầu bao” hoặc hạ tiêu chuẩn cho vay để giải cứu thị trường. Tuy nhiên, các nhà băng cũng có lý lẽ riêng để từ chối “khéo” việc giải quyết theo kiểu tình huống đặc thù như vậy. Trong khi đó, các giải pháp căn cơ để điều chỉnh thị trường bất động sản đi vào quỹ đạo bền vững đều cần thời gian.

Doanh nghiệp bất động sản cần giải pháp tình thế

Gần hai tháng đầu tiên của năm 2023 đã trôi qua nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa có thêm tín hiệu tích cực nào từ chính sách điều hành tác động đến hoạt động kinh doanh. Trong khi đó, những khoản nợ đến hạn, lãi suất đội lên cao, thanh khoản yếu ớt đang đưa các doanh nghiệp vào trạng thái nguy hiểm.

Đã có nhiều kiến nghị phải giải cứu thị trường bất động sản, giải cứu thị trường trái phiếu để ngăn hiệu ứng tuyết lở lây lan từ thị trường bất động sản đến hệ thống ngân hàng và nhiều lĩnh vực kinh doanh khác.

Sau cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây, việc giải cứu thị trường bất động động sản hay không vẫn chưa có được thông điệp rõ ràng. Mọi hy vọng của doanh nghiệp bất động sản đang trông chờ vào cuộc họp do Chính phủ chủ trì vào hôm nay, ngày 17-2. Trước thềm cuộc họp này nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cũng đã đưa ra kiến nghị những khó khăn và mong muốn được hỗ trợ các giải pháp tình thế để vượt qua áp lực trước mắt.

Trong văn bản gửi NHNN trước đó, bà Đỗ Thị Phương Lan, phụ trách tư vấn dự án tái cấu trúc cho Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), cho biết doanh nghiệp đang tiếp tục làm việc với các ngân hàng thương mại để tháo gỡ khó khăn với các khoản nợ trong nước. Còn đối với các khoản nợ nước ngoài, Novaland đã thuyết phục đối tác nhìn nhận đây là rủi ro thị trường để tiến hành tái cơ cấu.

Do đó, doanh nghiệp này đề xuất NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng. Ngoài ra, đề nghị NHNN với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ.

Cùng chung đề nghị này, ông Lê Trọng Khương, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land nhấn mạnh doanh nghiệp hiện chưa nhảy nhóm nợ chứ không phải không nhảy. Trong bối cảnh này cần một giải pháp để giải quyết tình huống trong bối cảnh kẹt thanh khoản hiện nay.

“Nếu không có chính sách hỗ trợ quyết liệt thì đến một lúc nào đó chuyện nhảy nợ là có thể xảy ra. Cho nên ở góc độ Tập đoàn Hưng Thịnh và Hưng Thịnh Land, chúng tôi đề nghị NHNN cho phép cơ cấu, giãn nợ để tránh trường hợp nhảy nợ. Điều này đồng thời sẽ hỗ trợ cho việc giải ngân các khoản nợ tiếp theo để doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh”, ông Khương bày tỏ.

Cũng theo ông Lê Trọng Khương, việc nới room cũng là điều cần thiết để doanh nghiệp có nguồn vốn kinh doanh, đồng thời qua đó gia tăng niềm tin ở các trái chủ để họ tiếp tục đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), vấn đề trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn cũng đang có rủi ro chuyển thành nợ xấu hoặc nhảy vào nhóm nợ xấu hơn. Khi doanh nghiệp có nợ xấu thì dù có dự án khả thi, có tài sản bảo đảm vẫn không thể tiếp cận khoản vay tín dụng mới nếu NHNN không cho phép nới điều kiện vay vốn tín dụng.

Nhiều ý kiến cho rằng với tình trạng hiện nay các điểm nghẽn nêu trên thì thị trường bất động sản đã thực sự hiểm nghèo hay chưa? Đã đến lúc cấp thiết cần phải giải cứu thị trường hay cứ để thị trường vận động theo bản chất sinh tồn của nó?

Bản thân doanh nghiệp cũng cho biết đã phải cơ cấu lại khoản vay, bán bớt dự án nhưng việc này không đơn giản. Hiện nay một số doanh nghiệp muốn bán dự án nhưng không bán được do pháp luật quy định dự án chưa hình thành thì không được sang nhượng, bán một phần dự án. Như vậy, Nhà nước có thể hỗ trợ về mặt chính sách để các chủ đầu tư này có thể chuyển nhượng được dự án, hỗ trợ thanh khoản.

Trong khi đó về cơ cấu lại sản phẩm, nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua. Doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, thiếu thanh khoản nghiêm trọng, có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản” như HoREA từng đề cập.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản phía Nam cho hay, hiện nay là lãi suất cho vay quá cao với mức trung bình 13-15%/năm cùng bối cảnh kinh doanh khó khăn như hiện nay để đạt biên lợi nhuận 10% đã là khó để bù được chi phí đi vay. Đây là bài toán khó không chỉ với doanh nghiệp bất động sản mà cả ở các ngành khác

Trong khi đó, với thị trường bất động sản không ai đi vay mua nhà với mức lãi suất 14-15%/năm. Như vậy một cách hỗ trợ người bán là giảm chi phí cho người mua thì người bán mới bán được hàng, bất động sản mới không bị tồn kho.

“Mấu chốt vấn đề ở đây là mọi người đừng nghĩ giải cứu gì cả mà làm sao cân đối giữa lãi suất đầu vào và đầu ra. Khi lãi suất giảm thì nhu cầu đầu tư, nhu cầu mua nhà tăng lên”, vị này cho hay.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Công ty sở hữu Batdongsan.com.vn, thị trường bây giờ không khác gì thời điểm khủng hoảng trước đây và cần ngòi nổ để làm sao giảm bớt áp lực về niềm tin thông qua gói kích thích. Trước đây khi khủng hoảng, giao dịch đình trệ thì có gói kích thích 30.000 tỉ đồng với lãi suất 5-6%/năm, phân khúc nhà ở xã hội đã giúp tạo lại thói quen giao dịch trên thị trường, từ đó thị trường bắt đầu quay trở lại.

Ngân hàng không thiếu vốn, nhưng cho vay phải đúng nguyên tắc

“NHNN chưa có văn bản nào nói về thắt chặt tín dụng bất động sản, việc cho vay phụ thuộc vào thẩm định của tổ chức tín dụng và đảm bảo an toàn hệ thống”, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng khẳng định tại hội nghị tín dụng bất động sản diễn ra vào tuần trước. Nhiều lãnh đạo nhà băng cũng đồng thời cho biết ngân hàng không thiếu tiền, trước những bức xúc về việc hạn chế tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực này.

Số liệu của NHNN cho thấy trong giai đoạn 2017-2019, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng trưởng trên 20%/năm, cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (từ 13-14%) và giữ tỷ trọng từ 18-19% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế.

Đến giai đoạn 2020-2021, ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nên tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản chậm lại, lần lượt đạt mức 12% và 15,37%, nhưng bất ngờ tăng mạnh 24% trong năm 2022.

Thống kê cũng cho thấy bất động chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế và có tốc độ tăng trưởng cao nhất trong năm năm qua. Trong đó dư nợ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng chiếm 68%, còn hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 32%.

Lãnh đạo NHNN cũng cho biết trong ba năm qua dù gặp nhiều khó khăn nhưng tăng trưởng tín dụng bất động không giảm, trong khi ngân hàng còn phải cung ứng vốn cho các lĩnh vực khác trong nền kinh tế, chưa tính đến các lĩnh vực ưu tiên tăng trưởng. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản cần có cái nhìn “công bằng hơn” khi các ngân hàng phải tính toán room cho vay và giữ lãi suất ở mức “hài hoà” giữa người gửi tiền và người đi vay.

Chia sẻ bên lề với KTSG Online tại một sự kiện gần đây, Tổng giám đốc một ngân hàng thương mại có trụ sở tại TPHCM, bình luận rằng nguồn vốn cho bất động sản ngoài ngân hàng còn có vốn của người mua và vốn tự có của doanh nghiệp bất động sản và trong vài năm gần đây nổi trội huy động từ trái phiếu doanh nghiệp. Trong thời gian qua, các thị trường vốn đều “kẹt” nên chuyện doanh nghiệp bất động sản tìm về “túi tiền” ngân hàng là điều tất yếu.

Nhưng khi tìm đến nguồn vốn ngân hàng, một “bức tường vô hình” là các chỉ tiêu an toàn của lĩnh vực kinh doanh tiền tệ đặc thù, vốn đang ngày càng phải nâng chuẩn lên để đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế.

Theo báo cáo về tín dụng lĩnh vực bất động sản của Vụ tín dụng (NHNN), các tổ chức tín dụng e ngại cho vay bất động sản vì sự chênh lệch giữa kỳ hạn tín dụng bất động sản.

Theo đó, nhu cầu tín dụng bất động sản thông thường là trung và dài hạn (hiện nay khoảng 94% dư nợ có thời gian từ 10-25 năm), trong khi đó nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường (khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn).

”Do đó, nếu các tổ chức tín dụng không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản”, báo cáo của Vụ tín dụng đánh giá.

Một rủi ro không mới khác là lo ngại về nợ xấu tiềm ẩn, khi tín dụng bất động sản tăng trưởng cao nhưng tập trung ở một số nhóm đối tượng, trong đó có ngân hàng cấp tín tín dụng lớn với một số nhóm khách hàng, khách hàng đầu tư dàn trải, có nhiều dự án dở dang.

Khái niệm “đầu cơ bất động sản” cũng làm đau đầu giới ngân hàng khi khó có thể định nghĩa chính xác người vay mua nhà là phục vụ cho nhu cầu ở thực hay để đầu tư. Điều này tiềm ẩn rủi ro trong bối cảnh tỷ lệ nợ xấu của ngành đang tăng lên trong thời gian gần đây.

Bên cạnh đó, tổng hợp báo cáo từ các bên khác cũng cho thấy tín dụng bất động sản còn gặp nhiều điểm khó khăn nằm ngoài tầm với của ngân hàng. Các khó khăn này bao gồm hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, thị trường mất cân đối cung cầu khi phân khúc cao cấp thừa mứa còn nhà ở giá rẻ thì hạn chế.

Mặt khác, thị trường vốn hiện tại cũng đang gặp khó khăn khi đánh mất niềm tin vì một số vi phạm hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường, trong khi đó các doanh nghiệp bất động sản là thuộc nhóm phát hành trái phiếu lớn nhất.

“Ngoài việc phải xử lý các trái phiếu đáo hạn, nhiều doanh nghiệp còn ứng tiền mua lại trái phiếu trước hạn. Việc này sẽ gây áp lực lên dòng tiền, tình hình tài chính của doanh nghiệp cũng như dòng vốn tín dụng ngân hàng”, báo cáo nhận định.

Trong bối cảnh hiện nay, khi nhiều doanh nghiệp bất động sản lo lắng dòng tiền để tồn tại thì các ngân hàng cũng không ngoại lệ. “Bất động sản khó khăn, chúng tôi còn lo hơn các anh chị”, ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó tổng giám đốc phụ trách điều hành VietinBank nói, được VNExpress tường thuật lại hội nghị ngân hàng trong tuần trước. Tuy nhiên, vị lãnh đạo này cũng cho rằng doanh nghiệp bất động sản lúc này nên tự cơ cấu, bán bớt tài sản để cân đối tài chính.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng các giải pháp tình huống đặc thù dành riêng cho lĩnh vực bất động sản trong thời điểm hiện nay là “không công bằng” với nhiều lĩnh vực ngành nghề khác. Thêm nữa, việc giải cứu trong ngắn hạn khó có thể nào thực hiện khi chạm đến vùng giới hạn của câu chuyện thanh khoản hệ thống.

Do đó, nhìn chung phía ngân hàng thương mại đa phần đều cho rằng doanh nghiệp cần phải tự mình giải cứu cho chính mình trong bối cảnh hiện nay. “Chuyện của thị trường thì nên để thị trường tự điều chỉnh. Vấn đề là bán giá nào”, vị tổng giám đốc ngân hàng ở trên bình luận.

Theo Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, để tháo gỡ sự lệch pha giữa hai bên cần có thêm những buổi trao đổi trực tiếp và nói rõ về từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, việc tháo gỡ ách tắc dòng tiền không thể chỉ phụ thuộc vào ngân hàng, mà cần xét đến gói giải pháp tổng thể từ nhiều bên.

Cho đến nay chưa rõ những giải pháp xử lý tình huống nào sẽ xuất hiện. Khi thị trường đóng băng trong giai đoạn trước đây, lần lượt đã có những gói kích cầu cho vay được đưa ra thị trường. Nhưng trong đợt sóng tăng của thị trường vừa qua, thiếu sản phẩm và giá nhà tăng quá cao đang là mối bận tâm từ phía những người có nhu cầu thực. Các giải pháp giúp ổn định và điều chỉnh thị trường dù ngắn hạn hay dài hạn đi nữa cũng không nên nằm ngoài mục tiêu này.